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부동산 사이클과 이에 알맞는 부동산 매매 전략은?

2016-11-15 | 작성자 김종갑 | 조회수 8,337 | 추천수 131

1. 부동산 10년 주기설과 3~5년 주기설로 본 미래 부동산 시장 전망


폭풍 거래량을 동반하며 뜨겁게 달아 오르던 부동산 시장이 11.3 정부 대책으로 꽁꽁 얼어 붙으면서

극심한 거래절벽과 함께 치열한 눈치보기 장세가 펼쳐지고 있다.


흡사 지금 상황은 2015년 말 부동산 3대 악재와 겨울철 비수기가 겹치면서 부동산 시장이 냉각되어 거래가 멈추고

급매위주로 거래가 형성이 되던 모습과 닮은 꼴이 이어지고 있는 것이다.


그렇다면 2015년 11월~2016년 2월 극도의 한파를 맞은 이후 3월부터 폭풍 상승으로 뜨겁게 분출하던

상승 패턴이 이번에도 이어질 수 있을까?


11.3 정부정책으로 열기가 식은 부동산 흐름이 당장 상승 모멘텀을 찾기가 쉽지 않기 때문에 2016년 11월~2017년

2월까지는 거래량 급감으로 시세하락이 유력할 것으로 보이는데 과연 같은 패턴을 좇아 2017년 3월 언저리부터 다시 치고 오를 수 있을지가 초미의 관심사이다.


부동산 분위기는 대중심리와 맞물려 있지만 통계학적으로 대중심리의 중장기적 연장이라고 할 수

있는 부동산 사이클이 중요한데 이를 분석해 보면 이른바 부동산 10년 주기설과 3~5년 반복주기설 등 각각의 주장이 각각 다르지만 제각기 일정부분 논리적 공감대를 형성하며 설득력을 얻고

있으므로 이를 바라보는 독자들은 최대한 객관성을 유지하여 자신의 여건에 맞게 선택을 잘 해야

한다.


우선 10년 주기설을 들여다 보면 2000년~2009년의 연장선상에서 2010년~2019년의 패턴이 

비슷하다는 전제를 두고 부동산 사이클이 반복된다는 논리이다.


이 사이클을 상승기와 하락기로 구분해 보면 2000년~2004년 부동산 하락, 2005년~2009년

부동산 상승, 2010년~2014년 부동산 하락 2015년~2019년 부동산 상승, 2020년~2024년 부동산

하락이 전개되는데 그 연장선상의 일부로써 2015년부터 본격적인 부동산 대세상승장이 2019년까지

이어질 수 있기 때문에 지금 흐름은 잠시 쉬어가는 부동산 휴식기에 불과할 수 있다는 논리가

성립이 된다.


그러므로 2017년 봄부터 2019년까지 부동산은 다시 한 번 뜨겁게 불타오를 것으로 판단하기 때문에 아직은 대세상승장의 연장이라는 주장이다.


일부 전문가들은 2017년이후 상당기간 부동산 상승장이 이어질 것으로 전망하며 부동산

10년설의 연장에서 상승기류에 무게 중심을 두고 있다.


실재로 최근 3년간 서울과 서울근접 도시, 소형평형, 재건축과 뉴타운, 분양과 분양권 중심으로

시세가 많이 폭등하였지만 2010년~2013년 부동산 폭락을 감안하면 사실상 10년 전보다 20~30%

정도 상승한 것에 그치고 있고 상당수 부동산은 10년전 시세에 턱걸이 하고 있는 상황인데다가

해외 부동산 상승과 비교해 볼 때 상승폭이 지나치게 머물고 있는 실정을 감안할 경우 논리적인

근거가 충분히 성립이 된다.


즉 단기간 많이 오른 것은 사실이지만 그 상승 폭이 대부분 잃어버린 10년의 반등에 불과하므로

절대적 시세가 높다고 할 수 없고 해외 부동산 시세와 상대적 평가를 할 경우 아직도 오를 소지가

많이 남아 있다는 뜻이다.


결국 우리나라 수도권 부동산 시장이 저평가 상황이라서 상승여력이 많이 남아 있기 때문에 지금

잠시 쉬어가다가 2017년 어느시점부터 해외 부동산 시세와 균형을 맞추기 위해 다시 1~2년간

재상승하여 추가 상승이 이어질 것으로 보는 관점이 부동산 10년 주기설의 핵심이다.


이 논리의 맹점은 2013년 바닥시세에서 2015년~2016년 폭등의 여파로 바닥시세대비 60~80%이상

상승한 강남성향의 재건축 아파트들이 100%를 넘어서야 한다는 논리인데 해외시세 감안하면 

설득력이 있는 것은 사실이지만 소외지역의 부동산 즉, 아직도 전고점에 머물고 있거나 전고점도

회복을 못하고 반등수준에서 머물고 있는 수도권 중대형 아파트들의 저평가가 극심한 상황에서 

독야청청 할 것인가에 대해서 의문이 발생할 소지도 있다.


만일 부동산 10년 주기설대로 2015년~2019년 상승장이 이어진다면 과거 2005년~2009년 상승장의 패턴이라 할 수 있는 명품아파트 상승이후 후발주자로써 주변 수도권 아파트의 상승이

때문에 그동안 소외받은 아파트 중심의 장세가 펼쳐질 가능성이 농후하다.


즉 그동안 많이 오른 강남권 재건축 및 서울 한강변의 재건축과 뉴타운 기대주 그리고 분양권과

일반아파트, 2기신도시 핵심 아파트, 서울 유망지역과 수도권의 20평대 상승은 점진적인 상승에

그칠 것으로 보이며 그동안 소외를 받아온 서울 강북 북부지역, 수도권 대부분의 위성도시

30~40평대 중대형 아파트가 시세를 견인할 것으로 보아야 한다.


부동산 3~5년 단기 사이클은 필자의 제시안으로 10년주기설과 달리 기간을 정하기 보다는

대중심리와 부동산 시세의 꼭지점 및 바닥점을 기준으로 잡고 있으며, 기간적인 불규칙성은 있지만 부동산별 고점과 저점 등 부동산 시세에 포커스를 맞추고 있어서 적중률이 높다고 판단하며 기간적 전망이 어긋날 수도 있지만 그렇다고 하더라도 융통성 있는 매매타이밍과 매매전략이 가능하다는

장점이 존재한다.


2002년~2005년 하락, 2006년~2009년 상승, 2010년~2013년 하락, 2014년~2016년 상승,

2017년~2019년 하락, 2020년~2022년 상승으로 주로 3~5년간 불규칙한 기간적 테두리에서

상승과 하락이 반복이 된다는 점이 3~5년 주기설의 핵심이다.


부동산 10년 주기설은 약 20~30% 대세흐름에 역행하는 이른바 역사이클 흐름을 설명할 수 없지만

3~5년 주기설은 실재 부동산 상승과 하락의 기점을 나누어 구분하였기 때문에 역사이클 흐름을 보일

부동산의 지역, 유형, 평형을 순발력 있게 포착할 수 있다는 점과  부동산 흐름에서 가장 중요한

정부의 부동산 대책의 사이클 시기와도 연동하는 경우가 많다는 장점이 존재한다.


실재로 2013년 정부가 부동산 활성화를 위하여 부동산 규제의 대폭 완화와 5년 양도세 비과세라는

파격적인 대책을 발표함으로써 2014년부터 부동산이 살아날 수 있는 원동력을 제공하였으며, 2016년 현재 부동산 과열을 막기 위하여 부동산 과열의 온상이라고 불리는 강남재건축과 분양, 분양권의

강도 높은 11.3 대책 발표를 기점으로 부동산이 급격하게 냉각이 되고 있다는 것이 그 증거이다.


반면에 상승기간과 하락기간의 예측 리스크가 1~2년 존재할 수 있다는 단점이 존재하는데 예를들면 2017년이 부동산 대세 상승장의 연장선상이 될 지 대세하락의 시발점이 될 지의 애매모호하기

때문에 정부정책의 강도와 부동산 가격선으로 하락을 예단하고 있는 상황이다.


현재 정부대책의 강도가 높으며 부동산의 핵심지역인 강남과 서울 명품 재건축, 한강변 뉴타운

부동산이 꼭지시세에 가깝다고 보기 때문에 2017년을 본격적인 하락기로 전망하고 있다.


3~5년 부동산 단기주기설에 미래의 부동산 흐름을 전망하면 다음과 같다.


지금의 부동산 관망세가 이어지다가 그동안 많이 오른 강남재건축과 서울 재건축, 뉴타운,

핵심지역,  명품 신도시 아파트들이 2017년~2019년 하락폭은 적더라도 본격적인 하락흐름으로

전개될 것이며, 그동안 소외를 받은 곳들 중에서 미래입지 발전성이 기대되는 서울 강북 북부권과

일부지역, 수도권 위성도시, 인천 일부지역 등의 부동산들이 역사이클 상승을 이어갈 수도 있다.



2. 2016년 11월 기점으로 향후 부동산 매매 전략은 어떻게 세워야 할까?


필자는 10년 주기설보다 정부정책과 맥락을 같이하고 있는 3~5년 단기 주기설에 근간을 두고 부동산

매매전략을 펼치고자 한다.


부동산 10년 주기설이든 3~5년 단기 주기설이든 지금 부동산에 관심을 갖는 분들이 가장

중요하게 점검해야 할 점은 내가 보유하고 있는 부동산이 현재 및 미래입지를 감안하여 최근 3년간 상승장에 얼마나 올랐느냐를 파악하는 것이다.


여기에서 유념할 점은 보유하고 있는 주택의 매수시점을 상승의 기준으로 잡아서는 안되며

바닥시세에서의 오름폭을 기준점으로 삼아야 한다는 점이다.


입지를 감안하여 2013년 바닥시세대비 많이 오른 아파트들은 향후 10년주기설로 상승이

이어지더라도 오르면 소폭 상승에 그칠 가능성이 크고 하락하면 상승기대치보다 훨씬 추락할 확률이 높기 때문에 기존아파트로써 비과세 요건을  충족하였거나 프리미엄이 많이 오른 아파트는  

2016년 현재~2017년 상반기 중으로 매도하고 현금을 확보한 다음 침체기에 하락폭이 큰 유망지역의 급매를 매수하는 것이 투자측면에서 기회비용을 따질 경우 수익률이 압도적으로 높을 것으로 본다.


설령 확률은 낮지만 매도후 상승장이 이어지더라도 현금 확보상태에서 좀 더 유망한 아파트로

갈아타기를 바로 시도한다면 이 또한 투자가치가 높을 것으로 보이기 때문에 사실상 리스크는

크지 않다고 할 수 있다.

만일 상승폭이 큰 아파트를 보유할 경우에 침체기가 이어진다면 과거의 부동산 하락 통계치의

50% 이하로 보수적 접근을 하더라도 그 하락 폭은 하락기에 늘 그래왔듯이 생각한 것보다는 

클 것이며 3~5년 후의 재상승기 회복시에 현재시세를 겨우 회복하거나 소폭 상승하는 정도로

그칠 것이 유력하기 때문에 비과세 상승장에 매도하여 현금을 확보하는 것이 부동산의 정석투자

기법이다.


대신 서울과 인접하고 있으면서 3년간 상승폭이 낮은 아파트나 수도권 위성되시의 아파트들로

오름폭이 적은 아파트를 보유하고 있는 분들은 역사이클 수혜를 받을 수도 있고 급할 것이 없기

때문에 보유해도 무방하다고 본다.


그렇지만 서울 인접지역이 아니라서 미래 상승기대치가 낮은 것은 사실이고 침체기에 편승하여

추가하락할 가능성도 있으므로 현시세 매도와 역시 현금확보 후에 침체기 정점을 골라서

서울과 서울인접 지역의 급매로 갈아타는 것도 좋은 방법이다.


매수자는 서울재건축, 뉴타운, 한강라인 등 명품지역와 서울 인접 2기신도시 및 소형 아파트의

거품값이 최근 10년간 최고점이라는 사실을 명심하고 일시적으로 시세가 하락하였다고

덥썩 매수하여 상투를 잡는 일이 없도록 해야 한다.


좀 더 하락할 것이 확실하니까 10년주기설을 바탕으로 둔다면 지금부터~2017년 2월까지

모니터링하다가 급매 중심으로 매수하는 것이 현명하며 3~5년 단기 주기설을 근간에 두고 매수하고 싶다면 아에 2017년~2019년까지 염두하여 최대한 바닥시세에서 원하는 지역의 부동산을 골라

잡아도 늦지 않다.


분명한 것은 역사이클로 움직이는 극히 일부지역을 제외하고 서울과 수도권 대부분 지역이 지금은 매수타이밍이 아니며 지속적으로 몇 곳의 아파트를 관망하다가 매도자가 지쳐서 급매물을 쏟아낼

시점 즉 적어도 2017년 1월 이후 시점부터 가격선을 보고 최대한 낮게 매수하려고 노력해야 한다.


이는 재건축, 뉴타운 기대주뿐만이 아니라 분양, 분양권 및 기존 아파트 모두가 해당이 되며

청약하고자 하는 분들도 침체기에 분양가가 떨어지고 경쟁률이 낮아지므로 유망지역 중심으로

당첨 가능성도 커지니까 1석3조의 시기를 골라서 분양을 받는 것이 유리하다.


보유 아파트가 서울 위성도시의 미래기대치가 낮은 곳이거나 세대수 300세대 미만 아파트,

1~2층과 탑층이거나 왠만한 지역의 오피스텔, 재개발 구역이 아닌 빌라를 소지한 분들은 환금성,

투자성, 안정성 3박자가 모두 떨어지므로 이 시점에 과감하게 매도하여 현금을 확보해야 하며,

반대로 매수하고자 하는 분들은 이러한 부동산들을 매수해서는 안 된다.


지금까지 부동산 사이클과 그에 맞는 부동산 매매 전략을 피력하였는데 여기에서 중요한 것은

부동산이 언제 하락 및 상승할 것이냐는 기간적 요소뿐이 아니라 매매하고자 하는 아파트가

입지감안하여 고점수준인지 그리고 미래입지 상승이 높은 지역인지를 동시에 판별하는

안목을 발휘해야 한다는 점이다.


또한 부동산 매수와 매도 타이밍은 철저하게 부동산 흐름에 맞추어야 하는데 지엽적인

전철개통과 편의시설 입주 등 주변 인프라 구축 시기에 맞춘다거나 지극히 개인적인 여건인

전세만기나 기타 개인 사정에 맞추어 매매타이밍을 잡으려 한다면 부동산 재테크에 실패할 확률이

크다는 것도 명심해야 한다.


수도권 부동산 하락의 큰 물줄기가 거대한 해일을 일으켜 쓰나미로 몰려 오고 있는 상황에서

지역호재와 개인여건에 연연하는 사람들은 한조각 쪽배에 의지하여 부동산 거센 쓰나미에 맞서

싸워서 이길 수 있다는 어리석은 환상에 사로잡힌 분들이다.


부동산 시장이 정부대책으로 급격하게 냉각이 된 상황이므로 매수자에게는 기회의 장이 펼쳐진

것은 분명하기 때문에 앞으로 펼쳐질 천금같은 기회를 제대로 살려야 하며, 매도자들은 냉철한

현식인식을 바탕으로 부동산 흐름에 적절히 대응하여야만 후회 없이 미래의 재테크 성공을

실현할 수 있다고 본다.

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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