11.3 부동산 정책 평가와 2017년~2019년 전망

2016-11-07 | 작성자 김종갑 | 조회수 17,888 | 추천수 196

1. 정부의 11.3 부동산 정책과 평가


정부가 8.31 부동산 정책이 부동산 상승의 빌미를 제공했다는 비판의 목소리가 커지면서 그 후속대책으로 예상보다 강력한 11.3 부동산 대책을 발표하였다.


이번 정부정책의 골자는 크게 두가지로써 전매제한과 청약제한 등 분양관련 제한을 대폭강화한 것이 그 첫째이며 8.31 대책의 계약금 대출조건 강화에 계약금 상향조정을 한 점이 그 둘째이다.


전매제한은 강남4구를 포함한 서울 전역, 과천, 경기도 성남, 하남, 고양, 남양주, 동탄2 신도시, 세종, 부산 일부지역 등 그동안 부동산 열기가 뜨거웠던 지역을 중심으로 1년 6개월~소유권 이전등기까지 대폭 강화하였다.


청약자격도 1순위 기준으로 5년이내 청약 당첨이 없는 세대주로 국한을 하였기 때문에 청약조건이 매우 까다로워 졌다는 점과 2주택 이상 보유자나 2순위 청약자격자들의 당첨 가능성이 현저하게 줄어 들었으며 그마저도 청약통장이 없으면 순위내 청약자격이 없다는 점이 특징이다.


대출규제도 기존 중도금 대출규제에 더하여 계약금 10%로 확대 되었다.


금번 정부 정책은 타이밍이 늦기는 하였지만 그래도 다음 3가지 의의를 지닌다는 점에서 높게 평가한다.


첫째, 그동안 투자성만 있다면 막대한 자금력을 바탕으로 유망지역을 선점하여 시세차익을 노리던 투자자들의 입지를 좁히고, 실수요 중심의 내집마련을 원하는 사람들에게 유망지역의 청약기회를 제공함은 물론 당첨 가능성도 높여 주었다는 점이다.


둘째, 그동안 집값 상승으로 시세차익이 급등한 지역들을 중심으로 전매제한을 대폭 강화함으로써 부동산 과열을 차단함과 동시에 집값하락과 정체로 소외되었던 대부분 수도권 위성도시 지역들을 규제에서 제외함으로써 지역별로 특성을 고려하여 균형있는 정책을 내 놓았다는 점이다.


셋째, 계약금 확대와 대출제한, 전매강화로 인하여 분양권 시세차익에 눈이 멀어서 묻지마 투자를 일삼던 사람들의 단기적 가수요가 크게 줄어든 대신에 입주이후 최소 비과세까지 염두하여 매수하려는 중장기 실수요자들 중심으로 시장이 재편이 될 것으로 기대가 된다는 점이다.


그렇지만 부동산 시장에 정부가 필요 이상으로 개입을 하는 것은 자본주의 근본 시장질서에 바람직하지 않으며 중장기적으로 부동산 정책의 큰 틀이 없이 부동산 과열과 하락에 초점을 맞추는 식의 임시방편적인 처방에 골몰한다면 부동산 시장의 왜곡과 불균형 발생으로 예상치 못한 돌발 상황들이 끊임없이 발발할 수 있으므로 이에 몇가지 해법을 제안하고자 한다.


첫째, 우리나라 부동산 가격이 단기적으로 얼마나 오르고 내렸냐에 따라 부동산 시세를 제단할 것이 아니라 국민소득 대비 해외 부동산 시세와 상대적 비교를 통하여 지역별로 세분화 한 후에 적정시세를 판단하고 부동산 정책을 펼쳐야 한다.


또한 정부의 부동산 정책은 해외 대비 가계대출 비율을 감안하여 국내외 시장을 아우르는 거시적인 시각과 현실적인 안목을 바탕으로 해외국가들의 모범사례를 적용하되 자본주의 시장원리를 헤치지 않는 선에서 정책추진이 진행되어야 마땅하다.


둘째, 정책의 포커스를 그들만의 리그인 강남재건축이나 고가 아파트에만 타킷을 정할 것이 아니라 내집마련이 절실한 서민들과 젊은층의 아파트도 함께 관리를 하여 서민 주거가 부자들의 먹임감으로 전락하는 것을 차단하여야 한다.


집은 남아 도는데 무주택자가 40% 이상인 현실을 감안하여 서민층의 주요 수요대상이라고 할 수 있는 소형 아파트와 2~5억대, 수도권 아파트에 대하여 속칭 돈 많은 투기꾼들이 수십채 이상씩 매수한 후 가격을 올리고 그것들을 독차지 하는  일이 없도록 주택임대사업의 대대적인 손질과 차명 계약 등 불법적인 요소를 강화해야 한다.


셋째, 부동산 경기의 활성화가 건설회사들이 집을 지어대는 일과는 별개의 문제라는 것을 인식하고 집이 넘쳐나는 상황에서 수도권 곳곳에 신도시와 택지지구를 마구잡이로 지어대는 일이 없어야 하며,이미 지어진 집들이 재구실을 할 수 있도록 기존 주택의 활성화 방안을 강구하여야 한다.


지금은 주택보급률이 높은 상황인데도 경기도 곳곳에 신도시며 택지지구 등이 지나치게 넘쳐나고 있는 실정이다. 또한 소형평형과 서울지역의 쏠림 현상이 강하기 때문에 대형평형과 경기도 위성도시의 부동산 시장은 풍요속의 빈곤을 겪고 있는 곳들이 많기 때문에 수도권 변방의 인프라 구축과 대형아파트 쪼개기와 임대 활성화 방안 등을 적극 추진해야 한다.


2. 정부 정책이후 향후 부동산 시장 전망


정부의 부동산 정책 발표 이후에 전문가들의 견해가 조금씩 차이가 있지만 앞으로 1~3개월간은 거래량이 줄면서 치열한 눈치싸움과 관망세가 두드러질 것이라는 점에서 이견이 없다.


여기에서 우리가 살펴야 할 주요 쟁점은 정부정책이 현실화 될 경우 지역별로 부동산 기류가 어떠할 것이냐 하는 점과 일정 흐름이 지난 이후에 대세상승의 연장이 될 것이냐 아니면 하락의 신호탄이 될 것이냐 하는 부동산 추이 변화이다.


필자는 2017년 초까지 부동산 등락 및 보합이 이어지다가 2017년 하반기부터 대세 하락의 시작이 될 것으로 전망하는데 이에 대한 근거와 대응방안 등 골격을 제시하면 다음과 같다.


첫째, 부동산 사이클이 3~5년 정도의 규칙성을 띄고 있는데, 2006~2009년 대세상승, 2010~2013년 대세하락, 2014년~2016년 대세상승의 연장선에서 2017년~2019년 대세하락이 전개될 것으로 예상한다.


2016년 현재 수도권 부동산 시세가 대부분 최고점을 찍은 상황으로써 국지적으로 등락폭이 심한 곳들도 있겠지만 대체적으로 2017년에 큰 폭의 상승을 하거나 큰 폭의 하락보다는 밋밋한 흐름이 전개될 것으로 판단한다.


즉 지금은 3년간 부동산 상승장  절정에 가깝기 때문에 매수자들은 하락기까지 때를 기다리는 것이 바람직하며 매도자들은 시세차익을 거둔 상황이라면 적정 시점을 골라서 고점에 매도하는 것이 좋다.


강남성향과 서울지역 재건축, 한강변 모든 아파트, 뉴타운, 서울 대부분 지역, 2기신도시 위례, 미사, 삼송, 동탄, 1기신도시, 수도권 위성도시 아파트들 중에 4년 상승률이 높은 모든 아파트들이 이에 해당이 된다


둘째, 부동산 흐름과 반대로 움직이는 이른바 역사이클 지역에 관심을 가질 필요가 있다.


부동산 대세상승 및 대세하락이라고 하여 모든 부동산들이 천편일률적으로 오르내림의 그래프 모형을 보이는 것이 아니며 2010년~2013년 하락장세에 오히려 가격이 상승한 소형평형처럼 역사이클 흐름을 보일 곳들도 존재한다.


그동안 소외를 받아 온 서울 강북 북부권, 가격이 낮고 정부정책의 반사이익을 볼 용인, 김포, 파주, 구리, 인천 일부 지역들, 저평가 대형평형이 이에 해당이 될 것으로 전망이 되는데 첫째 항목과는 달리 지역과 상승여력에 대한 불확실성이 존재하므로 참조하는 정도로 삼았으면 한다.


셋째, 정부정책은 부동산 흐름에 따라 릴레이식으로 펼쳐지겠지만 11.3 대책은 하락의 시기를 앞당길 가능성이 높다.


지금까지 부동산 상승의 원동력이 되었던 핵심고리 즉 강남권 재건축-분양과 분양권-뉴타운에서 가장 큰 비중을 차지했던 분양과 분양권에 강력한 족쇄가 채워진 상황이므로 이미 시세가 많이 오른 강남 재건축과 뉴타운 기대주만으로 부동산 상승장을 지탱하는 것이 현실적으로 버거워 보인다.


당장은 정부정책의 사각지대로 일컫는 수도권 위성도시 및 소외된 신도시와 기존 분양, 분양권 시세가 오를 수 있지만 그동안 상승장의 효자손이 되었던 강남 재건축과 뉴타운, 한강라인의 분양과 분양권, 2기 핵심 신도시의 분양, 분양권이 전매와 청약 등 쌍끌이 규제로 인하여 동력을 상실하면서 결국에는 연쇄하락이 발생할 것이다.


그렇지만 이처럼 명품지역은 다음 상승장에 현시세보다 더 오를 곳들이니까 기회비용을 살피는 것도 중요하다.


넷째, 2017년~2019년으로 예상이 되는 대세하락은 이전 2010~2013년의 하락장세와는 명확히 구분히 될 것이며 하락의 폭이 크거나 기간이 길지 않을 것으로 전망한다.


2010~2013년 하락기는 강남권 재건축과 뉴타운 아파트들이 고점 분양을 하지 않은 상황이었기 때문에 지지역할을 해 줄 샘플 명품아파트가 부재하였지만 지금은 강남 재건축과 뉴타운, 2기신도시의 명품 아파트들이 최고가를 형성한 상황에서 강력한 버팀목 구실을 할 것으로 예상이 되기 때문에 현시세의 10~20%선의 하락에 그칠 가능성이 농후하다.


즉 집을 보유했다고 하여 예전만큼 폭락장세가 펼쳐질 가능성은 낮으므로 불안해 할 필요가 없으며 시세차익이 크지 않다면 보유해도 무방하다.


매수자에게는 이 때가 황금시기이며 특히 미래 전망이 밝은 강남 재건축과 한강라인 명품 아파트 및 유망지역 뉴타운과 2기신도시, 수도권 위성도시의 핵심아파트를 매수할 절호의 타이밍이라는 점을 잊지 말아야 한다.


부동산 전망은 시간을 거슬러 올라가서 과거의 패턴과 사이클을 참조하고, 변화된 미래의 부동산 현황을 총체적으로 고찰하여 이루어져야 한다.


또한 전망은 얼마든지 빗나갈 수 있으며 국내외 상황에 따라 등락폭이 발생할 수 있기 때문에 맹신해서는 안 되며 한치 앞을 볼 수 없는 미래 부동산 시장의 암흑길을 지도와 나침판으로 찾아 나서는 과정이라는 점을 염두해 두고 참조만 해야 한다.


필자는 부동산 폭등론자나 폭락론자가 아니며 중도적 입장에서 과학적 데이터를 바탕으로 도움을 드리고자 소신껏 글을 쓴 것이기 때문에 칼럼을 보는 분들에게 실낱만큼이라도 도움이 되었으면 한다.


한가지 분명한 사실은 지금은 상승장 정점 시세가 분명하며 추가 상승의 기대폭보다는 대세 하락기의 가격하락이 클 것으로 판단이 되니까 매수하고자 하는 분들은 보수적인 입장에 서서 저평가 아파트 중심으로 선별적인 매수를 해야 한다.


부동산으로 자산증식을 꾀하고자 하는 분들은 부자들의 패턴 즉 고점매도-현금확보-저점매수라는 지극히 평범한 방식으로 부를 축적했다는 사실을 간과해서는 안 되며 상승기와 하락기간이 벗아날 수 있으므로 기간을 맹신하기보다는 부동산 시장의 꼭지시세와 바닥시세를 감지하려는 노력이 필요하다.


감사합니다.

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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