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재개발 투자 지금 시작해도 늦지 않을까?

2008-04-03 | 작성자 윤송희 | 조회수 20,379 | 추천수 459
강북 재개발 인기가 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다.

용산을 비롯한 뚝섬 등 인기지역은 3.3㎡당 매매가가 1억원을 호가하고, 2, 3차 뉴타운 지정에서 탈락했던 지역들은 이미 4차 뉴타운이라도 된 것처럼 지분시세가 하루가 다르게 오른다.

투자자금 1억원으로는 아무리 강북으로 올라간다고 해도 투자할 곳이 없다. 본격적으로 개발이 이뤄지기는커녕 확정된 개발계획도 없지만 이미 개발이 완료된 상태에나 형성될 만한 시세로 거래가 이뤄진다.

더 이상 재개발 투자는 소액투자도 단기투자도 어려워졌다. 이런 상황에서 재개발 투자를 해도 될까? 결론부터 말하면 재개발 투자는 아직 경쟁력은 남아 있다.

아직 재개발 투자를 권할 수밖에 없는 이유를 생각해 보고자 한다.

1. 그래도 소액투자 가능하다

물론 시세가 오른 만큼 소액투자라면 선택의 폭이 적어진다. 그러나 일반아파트 투자에 비하면 소액으로 접근할 수 있는 종목 중 하나다.

서울에서 유망지역으로 소형아파트(66~95㎡)를 매입하기 위해서는 적어도 4억원은 있어야 한다. 중형아파트는(99~128㎡) 최소 6억, 새 아파트라면 7~8억 생각해야 한다.

전세를 끼더라도 초기자금 3억원 이상이 필요하다는 얘기다.

이에 비하면 재개발 지분투자는 소액투자다. 초기자금 2억원 정도면 왠만한 소형아파트(66~95㎡) 배정 가능한 지분을 매입할 수 있다. 물론 추후 추가부담금을 납입해야 하지만 이는 나중 문제다.

전세를 끼고 매입 한다면 창동 뉴타운 후보지역에서는 아직 1억원선에서, 옥수동, 금호동에서는 2억원선에서 투자가 가능하다.

아파트에 비하면 상대적으로 적은 투자금으로 부동산 투자를 시작할 수 있고 추가부담금도 조합에 따라 중도금처럼 분할해 납부할 수 있다는 장점이 있다.

2.로열층 로열동 배정이 가능하다

조합원분이 일반분양분에 비해 공급면적이나 로열동 배정에 있어서 유리하다. 이 부분은 사실 재개발투자의 장점 중 가장 잘 알려진 사항이다.

그런데 이 점은 청약가점 시행 이후 의미가 커졌다. 청약가점제가 시행되면서 청약을 통해 내입을 마련하기가 더 힘들어졌다. 단독세대주나, 신혼부부처럼 가점이 낮은 청약자가 경쟁력 있는 단지에 당첨되기는 하늘에 별 따기 만큼이나 어려운 일이 됐다.

이 경우라면 재개발 지분투자를 권할 수 있다. 사실 사업이 막바지에 이를수록 일반분양가와 조합원분양권을 구입해 추가부담금을 내는 비용에 있어 큰 차이는 없다.

그러나 로열층  로열동을 배정 받을 수 있다는 장점을 무시할 수없다. 관리처분이 끝나 입주까지 2년반~3년 정도 소요될 것으로 예상되는 구역을 선택한다면 위험성도 제거되고 일반분양을 받는 것에 비해 기간이 오래 걸리지 않는다.

3. 이명박 정부 재개발을 통한 주택공급을 계획한다

이명박 정부는 주택공급의 방법을 신도시 개발이 아닌 도심재개발을 통해 이루겠다고 밝힌바 있다. 그만큼 도심재개발에 의지가 강력하다고 할 수 있다.

용적률을 완화해 주고 공급규모를 늘릴 가능성이 높다. 그만큼 조합원 이익은 커진다고 할 수 있다. 이는 다시 조합원의 빠른 사업추진 의지로 표출 될 것이다. 동의율 달성도 그만큼 빨라져 사업의 속도를 낼 수밖에 없다.

재개발 사업은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 자금이 장기간 묶일 수 있다는 단점이 있다. 사업추진 기간이 짧아질수록 위험성은 그만큼 낮아지고 수익성은 반대로 높아지는 것이다.


윤송희 닥터아파트 전임애널리스트
現)닥터아파트 투자지원센터 근무
재건축 재개발 정보분석 전문
강남대학교 부동산학과 졸
11회 공인중개사

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제공닥터아파트

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