미분양 아파트를 계약할때 주의할 점

2008-02-04 | 작성자 박찬식 | 조회수 27,533 | 추천수 421
최근 분양가 상한제를 피하기 위하여 건설사들이 많은 분양물량을 부동산 시장에 내놓고 있습니다.

너무 많은 물량이 시장에 나오다 보니 미분양이 발생되고 있는데 미분양 계약하실때는 주의를 하셔야 합니다.

아파트가 미분양될때는 분명한 이유가 있기 때문입니다.
대부분의 미분양된 이유는 분양가격이 고분양가이기 때문입니다.

해당 지역의 랜드마크 아파트 보다 높은 분양가로 분양되는 사례가 많이 있고 주변 비교가능한 지역보다 터무니 없는 분양가로 분양되기 때문에 미분양이 발생한 것입니다.
 
따라서, 미분양 아파트를 계약할때는 해당 지역의 랜드마크 아파트 시세가 얼마인가를 기준으로 삼아서 계약을 해야 합니다.

랜드마크 아파트와 시세가 같거나 높으면 일단은 무조건 계약을 회피해야 합니다.

두 번째 미분양 이유는 건설사가 말하고 있는 개발 호재들이 입주시점에 실현되지 않기 때문입니다.

아파트는 사람이 거주하여야 하는 곳으로 입주시 생활편의시설이 미비되거나 또는 입주 후 몇 년 지나 생활편의시설이 들어서게 되면 입주때 입주대란이 일어나게 됩니다.

따라서 미분양 아파트에서 건설사가 말하는 생활편의시설과 관련된 개발호재가 있으면 개발이 완료되는 시기를  우선적으로 파악해야 합니다.

입주시점에 개발호재가 완료되지 않는다면 투자가치는 떨어질 수밖에 없습니다.

세 번째 미분양 이유는 전매제한이 있습니다.

분양가 상한제가 적용된 아파트에서 환금성 때문에 미분양 아파트가 나오는 경우인데 앞서 말한 투자가치 없는  미분양과 다르게 대부분 투자가치가 있는 아파트가 많이 있습니다.

일반인들이 환금성 때문에 아파트 분양계약을 포기할 때 부동산도 가치투자를 한다는 개념에서 접근하시면 나중에 큰 수익을 보장해주리라 생각합니다.

최근의 예를 볼때 파주신도시가 가장 좋은 사례입니다.
네 번째 미분양 이유는 특정지역에서 나오는 인기분양 아파트를 기다리는 경우입니다.

인기지역 인기분양아파트를 청약하려고 해당 지역 사람들이 청약을 자제한 경우입니다 .
보통 인기 분양아파트와 같은 달에 분양된 해당지역 아파트가 미분양되는 경우가 있습니다.

이들 중에서도 투자가치있는 미분양 아파트가 나옵니다.

다섯 번째 미분양 이유는 부동산 경기가 극도로 침체 될 때입니다.

대한민국의 부동산 시장은 정책과 밀접한 연관관계를 갖는데 부동산 시장에 부정적인 정책이 나왔을때 기다리던 인기 지역에서 미분양이 나오는 경우가 있습니다.
 
용인의 동백과 화성의 동탄이 그랬고, 지금의 파주가 부동산 경기에 영향을 탄 것이라 볼수 있습니다. 이러한 미분양은 과감하게 계약을 해야 합니다.

더불어서  독자들이 힌트를 가질수 있는 부분은 이 것을 반대로 생각하여 보면 부동산 호황기에 나오는 미분양은 절대적으로 투자가치가 없다는 것을 알수 있습니다.

5가지 이유로 아파트가 미분양되는 이유를 살폈는데 아파트 미분양에 관하여 공개적으로 투자가치가 있다, 없다 말하는 것은 한계가 있습니다.

과거 00아파트와 00지구에서 그랬듯이 미분양 아파트를 투자가치 없다고 이야기 하면 해당 아파트 동호회원들이 몰려다니면서 투자가치 있다고 인터넷 게시판을 도배합니다.
 
심한 경우에는 자신들이 질문하고 답하고 칭찬하고... 옆에서 보면 재미가 있을 정도입니다.

과거 사례를 볼때 미분양 아파트를 부동산 포탈 인터넷 게시판에서 물어보는 것은 상당히 위험합니다.

어떤 사람이 미분양아파트의 투자가치를 부동산 포탈 인터넷 게시판에 물어보면 대답하는 사람은 거의 대부분 해당 아파트를 먼저 계약했던 사람이기 때문입니다.

미분양 아파트의 계약자는 계약과 동시에 건설회사의 무보수 영업사원이 되어 아파트 가치를 높이기 위하여 미분양 아파트를 홍보하는 경향이 있습니다.

정말로 좋은 미분양 아파트가 있다면 홍보하러 다니지 않고, 친 인척 모두 동원하여 아파트를 계약하지 건설사 직원처럼 있는 호재 없는 호재, 실현이 먼 호재를 총 동원하여 자기의 아파트를 PR하지는 않습니다.

미분양아파트는 소수의 전문가가 아닌 다수의 전문가들이 추천하는 아파트를 선택하시면
무리가 없다고 생각합니다.

아파트의 전문가라는 사람도 편견에 사로 잡힐수 있기 때문에 소수의 전문가가 추천하는 아파트 보다도 다수의 전문가가 추천하는 아파트가 투자가치 있습니다.

이미 다수가 청약가치가 없다고 해서 미분양된 아파트가 투자가치가 있으려면 그것을 보완해줄 전문가들의 다수결이 당연히 필요하기 때문입니다.

다수의 전문가 의견을 들을수 없을때는 해당 지역 동호회나 일반 부동산 동호회에서 신뢰받는 사람의 의견을 참조하여 미분양을 계약하시면 됩니다.

지역 동호회는 해당 지역을 잘 알고 있기 때문에 미분양된 아파트의 가치를 잘 알 수 있고 일반 부동산 동호회는 부동산 투자를 연구하는 사람들 모임이기 때문에 객관적으로 미분양 아파트를 평가해줄수 있습니다.

미분양 아파트에 대하여 이렇게 언급한 이유는 미분양 아파트 투자는 상당히 위험한 투자이기 때문에 그렇습니다.

보통 아파트 청약이 투자수익률이 높은 이유는 10%계약금으로 중도금을 대출처리하면서 레버리지로 수익을 올리기 때문에 수익률이 높게 나오는 것입니다.

즉, 입주때까지 부동산이 상승하면 10%의 계약금으로 수백%의 상승률을 얻을수 있는게 신규 분양아파트 계약입니다.

하지만, 이러한 레버리지는 부동산 경기가 침체기에 들어가거나  투자가치 없는 미분양을 잡게되면 리스크가 레버리지 크기 만큼 커집니다.

레버리지를 일으켰던 중도금은 입주때 없어지는 것이 아니고 대출로 남기 때문에 매월 대출이자를 납부해야 하고 입주 잔금은 반드시 준비해야 하기 때문입니다.

중도금 대출을 담보대출로 전환한다고 하더라도 입주 잔금이 준비되지 않으면 대출 과다로 인하여 전세 임차인을 구하기 어렵습니다.

특히, 미분양 아파트는 그 성격상 일반 실수요보다는 투자자가 계약을 하는 경향이 높으므로 입주때 전세 매물과 매매 매물이 시장에 많이 나오게 됩니다.

많은 매물은 매매가 약세와 전세가 약세를 가져옵니다.
따라서,입주 잔금외에도 전세가 하락으로 추가 부담이 나올수 있는게 미분양 아파트 입니다.


결론적으로 생각하여 보면 미분양 아파트는 입주때 대박의 가능성도 있지만 쪽박의 가능성이 더 높은게 현실입니다.

미분양 아파트 이익 되는 만큼 리스크도 크다는 것을 기억하시기 바랍니다.
따라서,투자에서 불안정한 미분양 아파트를 선택하기 보다는 해당 지역 기존 아파트를 매입하는게 가장 안정된 부동산 투자방법입니다.

리스크 없는 투자를 할때 수익도 극대화 됩니다.

박찬식 동천태양공인 대표
현 (주)동천태양 대표
ATY 컨설팅 대표
태양과 부동산 투자 카페 시샆
각종 부동산 포탈 칼럼리스트

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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