부동산 전망과 평가를 적극적으로 할 수 있도록 토대를 마련하자

2015-12-30 | 작성자 김종갑 | 조회수 6,190 | 추천수 132

1. 서언

 

부동산을 평가하는 요소는 매우 다양하며 그것들이 복합적으로 얽혀서 압축된 형태로 나타나는 것이 바로 현재의 시세이다.

또한 부동산 시세는 지역별, 유형별, 평형별로 테마를 형성하며 움직이며, 이는 순환식 연쇄고리를 형성하여 시세의 등락을 반복하는데, 이러한 시세형성의 과정은 과학적으로 체계화 되어 나타나기 보다는 특정요소가 부각이 되면서 시대적 트랜드에 따라 불규칙하게 나타난다는 것이 특징이다. 

 

그렇기 때문에 일정 시기별로 부동산 시세를 분석해 보면, 시점에 따라 부동산에 거품이 낄 수도 있고, 저평가 형태의 그래프 모형을 보여주기도 한다.


2015년을 마무리하는 시점에서 2016년 부동산에 대한 전문가들의 전망이 봇물처럼 쏟아지고 있다.

미래에 대한 전문가들의 적극적인 전망과 부동산 가치평가는 매우 바람직한 현상으로 그 관점이 긍정과 부정의 어느 방향을 지향하든 타당한 근거와 사례를 바탕으로 설득력 있게 제시한 경우라면 경제 분석의 일환으로 높은 평가를 받아야 마땅하다.

 

 

2. 부동산 전문가가 마음껏 가치평가를 할 수 있도록 환경을 조성하자

 

주식을 보면 수많은 전문가들이 해외와 국내 주가지수에 대하여 심층적인 전망을 제시하면서 개별 종목의 치밀한 분석을 바탕으로 매우 구체적으로 시세를 예측한다.


시세 예측이 어느정도 적중을 보이느냐도 중요하지만 그 보다는 시세 예측을 체계적으로 제시할 경우 그것을 바탕으로 일반 투자자들이 투자의 기준을 정립할 수 있으며, 전문가들이 제시한 핵심 포인트를 바탕으로 융통성 있는 선별적인 투자가 가능하다는 것이다.


주식만이 아니라 모든 재화와 용역 그리고 특정분야에 일가견이 있는 전문가들은 자신들의 전문분야에 대하여 향후 전망은 물론 투자 수익률까지 구체화함으로써 일반인들이 그것을 참조하여 대응방법과 전략을 수립하는데 도움을 제공한다.


대부분 사람들의 이목이 집중되어 있는 부동산에 대하여 전문가들은 향후 전망과 시세예측 및 가치창출에 솔선수범하는 자세를 보여야 하며, 그것이야말로 전문가로서의 소명을 완수하는길이다.

 

전문가들은 입지, 국내외 경제환경, 정부정책 등을 분석하여 거시적인 측면에서 향후 미래의 부동산 시장을 전망하기도 하고, 지역별, 유형별, 평형별로 과거와 현재시세를 연구하여 미시적인 입장에서 상대적으로 투자가치가 유망한 곳을 제시하기도 한다.

 

문제는 다른 경제분야와 비교하였을 경우 부동산의 거시적인 전망은 양호한 편이지만, 일반인들이 정작 궁금해 하는 단지별 미래가치를 판단하고 예상시세를 구체화 하는 미시적 분석에 인색하다는 점이다.

 

일반 대중들의 시선이 워낙 따갑기 때문에 주식이나 제반 분야처럼 소신껏 부동산의 전망과 개별 단지의 가치판단을 할 수 있는 여건이 조성이 되지 않은 점이 가장 큰 문제이다.

 

누구나 미래를 예측하는 것은 어려운 작업이며, 혹시라도 예측이 크게 벗어나기라도 한다면 비난의 화살이 집중되는 까닭에 시세예측을 구체화 하지 않은 상태로 두리뭉실하게 마무리를 짓는 것으로 일관할 수밖에 없다.

 

대부분의 부동산 전문가들은 미래시세를 예측할 수 있는 뛰어난 역량을 보유하고 있지만 아쉽게도 일반인들의 삐딱한 시선때문에 샘솟는 가치창출의 에너지를 스스로 사장시키고 있다.


투자가치에서 가장 중요한 요인은 시점별로 개별 종목의 시세를 예측하는 것인데 그런 것들을 도외시하고 호재가 있어서 좋다거나 앞으로 발전 가능성이 높다는식의 포괄적인 전망이 주류를 이루는 것이 현실이다.

 

시세 전망은 소극적이면서 거시적인 전망만을 쏟아낸다면 온갖 궁금증을 갈구하는 일반인들은 원하는 해답을 찾아서 떠날 것이고, 부동산 전문가와 일반인들의 괴리는 더욱 깊어질 것이다.

 

부동산은 주식보다 안정성이 높고 휴지조각이 되는 일이 없기 때문에 예측의 오류를

걱정하지말고 자신감 있게 더욱 더 미래의 시세 가치를 분석하고 그 결과치를 대중 앞에 고스란히 펼쳐 놓아야 한다.

 

주식 전문가들은 종목별로 매일 수차례의 미래시세를 쏟아내고 있지만 부동산 전문가들은 그 희소성만큼이나 그들보다 뛰어난 역량을 지니고 있건만 단지별 시세예측에 소극적인 환경이 아쉽기만 하다.

 

미래 시세를 예측함에 있어서 특정 지역.평형.유형의 부동산을 편애하거나 냉철한 기술적 분석과 통계수치를 우선적으로 하지 않고 현실의 여건에서만 판단하는 전문가는 없다.

 

 

3. 해외부동산 시세와의 상대적 비교를 통하여 국내부동산의 가치를 판단하자

 

부동산에 관심이 있는 분들이라면 상식선에서 반드시 알아야 할 사항이 있다.

이것저것 모든 사항을 감안한다고 하더라도 많이 오른 부동산은 투자수익률이 떨어지고 비수기에 위험성이 높지만, 장기간 정체 및 하락의 늪에서 벗어나지 못한 부동산은 비수기에 저평가 된만큼 안전하며 활황기에 상승탄력이 높다는 점이다.

 

지금은 강남을 추천하지만 다음은 강북을 추천할 수도 있고 수도권을 추천하다가 지방을 강추할 수 있으며, 소형을 부정적으로 보다가도 다시 강력하게 추천하는 상황으로 뒤바뀔 수도 있다.

이것의 기준이 상대비교에 따른 시세 상승률인데 이처럼 시세의 버블 정도에 따라 평가는 달라지는 것은 당연한 현상이거늘 이를 두고 수시로 입장이 바뀐다는 형태의 올가미를 전문가들에게 씌워서는 안된다.


그래서 전문가들은 시세가 고점에 오른 것들은 특정 테마가 있는 곳을 제외하고 일부를 매수를 보류했다가 비수기의 급매를 매수하라는 말을 주문처럼 제시한다.


물론 미래의 시세가치를 예견하면서 예기치 못한 악재들로 인하여 엉뚱한 결과를 초래하는 일도 많고 본의 아니게 손실을 줄 수도 있다.


세계적인 경제전문가들 상당수가 미국의 금융위기를 예측하지 못하는데 하물며 부동산 전문가들이 그러한 돌발 변수까지 감안하여 어떻게 미래 부동산의 가치를 예측할 수 있을까?

 

일반 대중들이 명심해야 할 또 한가지는 이제 부동산은 국내의 경기상황과 부동산 시세만 가지고 평가해서는 안 된다는 점이다.

 

시간이 흐를수록 중국 등 외국인들의 국내 부동산 매수가 늘어날텐데 그들의 매수기준은 국민소득대비 다른 국가에 비하여 우리나라의 부동산이 얼마나 가격 경쟁력이 있는가이다.


부동산에 관심을 갖는 분들은 앞으로 기본적인 경제상황과 해외 부동산 시세 및 국내 부동산 시세를 동시에 파악하여야 하며 국내외 부동산 현황을 최대한 비교분석하여 국내부동산의 현재가치를 진단하고 미래가치를 수치상으로 예측할 수 있도록 노력해야 한다.

 

강남재건축 가격은 전국의 모든 부동산의 시세를 결정짓는 바로미터인데 강남 재건축의 가치를 제대로 인지하기 위해서는 해외 선진국의 핵심지역과 그 주변의  부동산 시세를 분석하여 강남과 서울 및 수도권의 시세분석을 통한 상대적 가치의 체계를 세우는 일이다.

 

이러한 지표를 참조하여 강남과 수도권의 시세를 점검한다면 가장 객관적이며 타당한 미래시세의 예측수치가 될 것이다.

 

아직도 강남 집값이 비싸고 국내 부동산이 버블 수치가 높다고 막연하게 목소리를 높이기 보다는 최근 10년간 유럽과 GNI를 감안하여 미국뉴욕, 일본 도쿄, 유럽의 여러도시, 중국 북경 핵심지역의 주택가격을 비교해보라

 

최근 강남 재건축이 10년간 제자리 걸음을 한 사이에 소득을 대비해 보아도 최소 2~3배 이상 가격이 저렴하다는 것을 한 눈에 알 수 있다.


국내 부동산의 집값이 지나치게 높다는 우물안의 개구리식 목소리가 커질수록 최근 부산, 제주의 부동산을 사들인 중국인들에 의하여 우리의 심장부인 강남이 그들의 값싼 먹잇감이 될 수 있다는 사실을 잊어서는 안 된다.


 

4. 맺음말

 

우리 일반 대중들의 부동산 이해 및 가치평가 수준이 매우 높은 상황이다.

 

이처럼 수준 높은 일반 투자자들이 그에 걸맞는 따뜻한 시선과 시세예측의 오류를 수용할 수 있는 넉넉한 관용의 미덕을 발휘하자.

 

이러한 토대가 구축이 되었을 때 바로소 부동산 전문가들이 미래 예측의 나침판이자 등대지기로써 지금보다 훨씬 많은 정보를 제공할 수 있을 것이며 아울러 보유 자산의 가치를 제대로 평가하고 실질적인 도움을 줄 수 있을 것이다.


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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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