아파트의 모든 것

2008-02-02 | 작성자 윤정웅 | 조회수 22,093 | 추천수 434
요즘 일산을 비롯하여 청라, 수원 등 수도권 여러곳에서 많은 분양이 이루어지고 있고 지방에서도 상당한 물량이 공급되고 있기에 수요자들의 발길이 제법 바쁘게 움직이고 있습니다. 그러나 전국적으로 쌓여있는 미분양에는 불씨가 꺼진지 제법 오래 되었고 다시 살아날지는 감이 잡히지 않습니다.
 
신규분양을 받으시거나 기존 아파트를 사시거나 아파트에는 비례와 반비례 원칙이 존재합니다. 이 몇 가지만 눈 여겨 보신다면 꼭 좋은 아파트를 고르실 수 있습니다.
 
높아서 좋고 낮아서 좋은 것, 넓어서 좋고 좁아서 좋은 것, 커야 좋고 작아서 좋은 것, 가까워서 좋고 멀어서 좋은 것, 많아서 좋고 적어서 좋은 것, 있어서 좋고 없어서 좋은 것 등 쉽고도 중요한 몇 가지 사항을 꼭 익혀 두시면 살기좋은 아파트 고르시는데 많은 참고가 되실 겁니다. 현장에 가시거나 견본주택에 가실때 다음 열두 가지 사항을 일일히 체크하실 것을 당부 드립니다.
 
1. 높아서 좋은 부분과 낮아서 좋은 부분
 
아파트의 각 세대 천정높이는 대부분 2.2미터 입니다. 최상층은 천정이 지붕과 맞닿아서 3미터짜리 아파트도 있지만 특별한 경우이고 2.2미터가 전체 아파트의 80%를 차지하고 있습니다. 그러나 2-3년 전부터 세대 천정높이가 높아지고 있는데 요즘 분양하고 있는 아파트는 세대 천정 높이가 2.4미터에 이르고 있습니다.
 
미니스커트가 올라 갈대로 올라갔기에 이제 더 이상 올라 갈수 없듯이 각 세대 천정높이도 조금 더 높아져야 좋다고 봅니다. 우선 천정 높이를 살피셔서 높이가 올라갔는지 그대로 2.2미터로 시공하는지를 봐야 합니다. 지금 사람들은 20-30년 전 사람들보다 키가 10센치미터 이상씩 커졌습니다. 사람들 키도 높아졌으니 당연히 아파트 세대천정 높이도 높아져야 합니다. 개방감이 있어서 좋기도 하지만,
 
세대천정 높이가 높아져야 좋다고 한다면 반대로 건폐율과 용적률은 낮아야 합니다. 건폐율이 20%를 넘게 되면 단지가 조밀하여 조경까지 빈약하게 됩니다. 15%선에 있게 되면 좋은 단지라고 볼 수 있는데 용인 공세동 어느 아파트단지는 건폐율이 7%를 자랑하고 있어 부러움을 사기도 합니다.
 
용적률은 40-50층 고층 아파트 때문에 일률적으로 말씀드리기는 어렵지만 일반 아파트라면 250%이하가 좋습니다. 250%를 넘게 되면 햇볕을 구경하지 못하여 그늘에서만 살게 됩니다. 용적률은 200%정도가 좋다고 봅니다만 우리나라는 땅덩어리가 좁기 때문에 정해진 땅에 더 많은 세대를 짓기 위하여 요즘은 이리저리 비틀어가며 타워형(탑상형)으로 짓기도 합니다.
 
지금 분양하고 있는아파트로서 건폐율이 25%선에 있고 일반아파트 용적률이 300%를 넘는다면 생각을 다시 해봐야 합니다. 분양책자에 이걸 표시하지도 않고 우물쭈물 넘어가는 회사도 있습니다. 확실하게 살펴보셔야 하고 담당자에게 물어서라도 알고 넘어가야 합니다. 건폐율과 용적률은 낮을수록 좋습니다.
 
2. 넓을수록 좋은 것도 있고 좁을수록 좋은 것도 있습니다.
 
기존 판상형 아파트들의 동간거리는 거의 50미터 정도가 평균이라고 봐야 합니다. 동간거리가 넓어서 싫다고 할 사람은 이 세상에 단 한사람도 없을 겁니다. 동간거리가 좁으면 단지가 답답하기도 하지만 바람이 갇혀있게 되어 여름에는 무척 덥고 저층은 어두워서 살기에 불편합니다.
 
동수원 어느 아파트는 동간거리가 약 90미터에 이르고 있고 기흥호수 옆 어느 아파트는 동간거리가 110미터가 되어 거실에서 앞 동을 보면 같은 단지인지 아닌지 분간하기 어려운 아파트도 있는데 이런 아파트들은 역시 높은 가격이 형성되고 있음을 볼 수 있습니다.
 
동남향이나 남향에 너무 치우치기 보다는 앞면이 개방된 아파트로서 동간거리가 넓은 아파트를 선택하심이 옳다고 봅니다. 시야가 트여야 가슴도 시원하고 마음도 시원하겠지요. 그래야 하는 일도 잘 될 것이기에 아파트 동간거리는 무조건 넓은 아파트를 선택하셔야 할 것입니다.
 
그와 반대로 좁을수록 좋은 아파트가 있습니다. 분양받을 때 당첨의 문이 좁을수록 좋은 아파트 입니다. 더이상 구구하게 설명을 드린다면 바보가 되겠지요. 겨우 1대1로 당첨되거나 미분양을 분양받게 되면 돈을 낼 때 어쩐지 마음이 꺼림직 하기도 하고 고개도 갸웃 해 집니다.
 
좁은 문을 뚫고 당첨이 되면 기분도 좋고 돈도 아깝지 않습니다. 초등학교 운동회때 1등 했던 기분과 같게 됩니다. 그러나 미분양은 전혀 그렇지 않습니다. 정반대의 기분에 잠기게 되지요. 미분양 계약하고 나면 그 기분은 운동회때 겨우 3등을 한 기분과 같다고 볼 수 있습니다. 좁아서 좋은 것, 또 뭐가 있을까요?
 
3. 클수록 좋은 것과 작을수록 좋은 것.
 
아파트 단지는 클수록 좋다고 봐야지요. 요즘은 100세대 이하짜리도 많이 나오고 단지가 작고 세대수가 적을수록 아주 차별화 된 아파트를 내놓기 때문에 꼭 일률적으로 그렇다고 말할 수는 없겠지만 500세대 이상이면 좋고 1,000세대 이상이면 더욱 좋다고 할 수 있습니다.
 
작은 단지에서는 사람을 사귀기 쉽고 인심도 좋습니다. 그러나 큰 단지에서는 몇 년을 살아도 누가 누구인지 분간하기 어렵고 다른 쪽 동과 단지구조에 대해서는 전혀 아는바가 없이 그저 그런대로 살다가 홀홀히 떠나게 됩니다. 그러나 값은 큰 단지가 더 오르기 때문에 사람들은 누구나 단지가 큰 아파트를 선호하고 있는 것입니다.
 
아파트 단지는 클수록 좋다지만 단지가 크던 작던 꼭 작아야 좋은 것도 있습니다. 외부와의 소음은 작을수록 좋습니다. 언젠가 대로변에 살면서 소음때문에 혼이 난 사실이 있습니다. 큰 길가도 그렇지만 어린이 놀이터 앞동도 그렇고 위 아래층에서 뛰는 소리가 쿵쿵 울리게 되면 짜증도 나고 불쾌감도 있게 됩니다.
 
소음때문에 쌓이는 스트레스는 겪어보지 않은 사람은 잘 모릅니다. 위 아래층 소음 때문에 매일같이 싸우다가 결국 못살고 이사 가는 사람도 봤습니다. 층간 소음저감재를 필히 사용했는지를 꼭 살펴야 합니다. 외부소음은 없으면 더욱 좋고 있어도 작을수록 좋습니다.
 
4. 가까울수록 좋은 것도 있고 멀수록 좋은 것도 있습니다.
 
아파트단지와 가까울수록 좋은 것은 뭐가 있을까요? 바로 학교 입니다. 특히 초등학교는 단지에서 가까우면 가까울수록 좋습니다. 학교가 멀리 있거나 큰길을 건너거나 교통사고라도 났다는 말이 들리게 되면 부모님들은 애간장이 녹아 납니다. 멀지도 않고 큰길도 건너지 않은 초등학교는 그야말로 아파트의 보배덩어리라고 할 수 있습니다.
 
멀수록 좋은 것도 있습니다. 바로 공해시설과 위해시설입니다. 또 혐오시설도 마찬가지입니다. 아파트 단지 근처에 이런 것 하나만 생기게 되면 입주민들은 총궐기해서라도 결코 쫓아내거나 못 들어오게 합니다. 병원은 아파트에 가까이 있을수록 좋다고 하면서도 장례식장은 싫다고 하는걸 보면 우리들이 너무나 아전인수격으로 살고 있지 않은지 의심스럽기도 합니다.
 
그러나 아파트 단지 옆에 시멘트공장이 있고 또 다른 아파트 옆에는 무슨 먼지나는 공장이 있는데 그 아파트들은 인근 다른 아파트에 비하여 시세가 약간 떨어져 있는 걸 보면 이런 공해시설과 아파트단지는 서로 상극관계에 있다고 볼 것이므로 그저 멀리 있을수록 좋다고 봐야 하겠네요.
 
5. 많을수록 좋은 것, 적을수록 좋은 것.
 
요즘 아파트 단지는 조경이 대세입니다. 녹지비율이 아파트의 품격을 나타내기도 합니다. 조경이 잘 된 아파트는 값도 더 비쌉니다. 녹지율이 많을수록 아파트는 좋다고 봐야지요. 보통 아파트들은 녹지비율이 30%를 밑도는 곳도 있습니다.
 
아파트단지는 소방도로와 조형지물(정자, 놀이터 등)설치장소를 제외하고는 나머지 땅은 모두 녹지가 되어야 합니다. 차별화 된 명품 단지는 녹지비율이 49%에 이른 곳도 있습니다. 여러분이 지금 아파트를 고르신다면 녹지비율이 최하 35%선에 있는 아파트를 골라야 장래성이 있습니다.
 
녹지비율이 많을수록 좋다고 본다면 적을수록 좋은것도 있는데 그게 보통사람들과는 생소한 기부체납이라는 것입니다. 기부체납이란 건설회사에서 분양승인 신청을 하게 되면 허가관서인 지자체에서는 아파트를 짓고자 하는 대지에서 이쪽저쪽으로 조금씩 땅을 떼어 가져가는데 이것을 듣기 좋게 기붙체납이라고 말합니다.
 
떼어 낸 땅은 단지 외곽도로라든지 시민공원부지 등으로 그 아파트 단지를 위해서 사용하지만 결국 단지가 좁아져서 건폐율도 높아지고 녹지비율도 적어지고 동간거리도 좁아지는 결과를 초래하게 됩니다.
 
기부체납 된 땅은 아파트 대지권으로 등기가 되는 것이 아니라 지자체 명의로 등기가 되기 때문에 아파트가 생길 때마다 지자체는 조금씩 부자가 되고 있다고 봐야 합니다.
 
외곽지역으로 갈수록 새로운 도로시설이나 학교부지 명목 등으로 땅을 많이 떼어줘야 하기 때문에 기부체납 면적이 많아지게 되고 이미 도시계획으로 잘 정리된 주택지 일수록 기부체납 면적은 적어 집니다. 그렇다면 기부체납 면적이 적은 주택지에 짓는 아파트가 아무래도 땅의 허실이 적다고 볼 수 있을 겁니다.
 
6. 단지나 아파트에 꼭 있어야 할 것도 있고 없어야 할 것도 있습니다.
 
지금 분양 중에 있는 아파트를 기준으로 꼭 있어야 할 것은 조망입니다. 요즘은 타워형과 판상형을 배합하여 단지를 꾸미기 때문에 웬만한 아파트는 대부분 조망이 있습니다. 호수와 바다와 산의 조망을 최고로 여깁니다. 없는 호수와 산을 아파트 앞에 갖다 놓을 수는 없겠지만 하다못해 훌륭한 야경이라도 있어야 자랑거리가 되는 세상입니다.
 
조망은 거실에서 쇼파에 앉아 있을 때의 조망을 말 합니다. 견본주택에 가시게 되면 분양책자와 비교해 보시고 마음에 드시는 견본주택이 홀수라인으로 꾸민것인지 짝수라인으로 꾸민 것인지 구별한 다음 쇼파에 앉아 방향을 살펴서 조망이 있는지 없는지를 구별해 내야 하는 것입니다.
 
이 정도는 되어야 아파트를 볼 줄 아는 사람이 됩니다. 입주해서 보니 엉뚱한 방향으로 시야가 가게 되어 쇼파를 옮기느라 전기배선 공사를 다시 하는 걸 보았습니다. 아파트에 꼭 있어야 할 것은 조망입니다. 조망을 염두에 두지 않고 계약을 하셨다면 다시 살펴보시기 바랍니다.
 
조망은 꼭 있어야 하나 지금 아파트 단지에 꼭 없어야 할 것도 있습니다. 지금 분양하는 아파트라면 지상에 차가 없어야 합니다. 지상에 차가 있는 아파트를 분양하고 있는 모델하우스라면 가실 필요가 없습니다. 벌써 2-3년 전부터 아파트 단지에는 차 없는 아파트가 대세를 이루고 있습니다.
 
지금은 아파트 단지 입구가 대부분 데크식으로 되어 있으므로 정문에서 바로 지하 1층으로 가거나 지상에 올라와도 곧 바로 지하로 내려가는 구조를 택하고 있습니다. 지상에 차가 있을 필요가 없게 되었고 지상에 차가 있는 아파트라고 한다면 지하 주차대수가 법정미달이기 때문에 지상을 이용하는 것이어서 어쩔 수없이 불편을 감수해야 하는 것입니다. 또 지상에서 차가 뱅뱅 돌다가 지하로 내려가는 구조도 별로 좋지 않습니다.
 
벗님 여러분! 아파트는 분양받을 시기가 주기적으로 돌아오곤 하는데 필자가 보기에는 지금도 그때가 아닌가 생각해 봅니다. 이렇게 골라잡을 시기도 흔하지 않습니다. 물 반, 고기 반입니다. 혹시 아파트를 구입하실 때나 분양받으실 때 제가 위에 기록한 12가지 사항이 참고가 되셨으면 좋겠습니다. 가야금은 열두 줄이 조화를 이루면서 아름다운 소리를 냅니다. 위 열두 가지 사항 중 10가지만 맞아 떨어져도 살기좋은 아파트는 여러분의 손안에 있게 될 것입니다. 감사합니다.

윤정웅 세인종합법률사무소 사무국장
현, 수원대학교교수
현, 세인종합법률사무소 사무국장
조인스랜드고수칼럼리스트
부동산학과 노하우 특강
10회 공인중개사

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기