테마가 있는 투자

2008-01-30 | 작성자 권일 | 조회수 15,520 | 추천수 380
새해 들어서면서 대통령도 바뀌고, 정부도 바뀌면 부동산 시장도 바뀌지 않을까 해서 처음으로 아파트를 매입해 보겠다는 분들 있으실 것입니다.

하지만 언제나 그렇듯이 1~2월이 되면 쏟아져 나오는 그해의 부동산 시장 전망, 추측성 기사, 대규모 컨퍼런스 및 세미나들로 인해 머릿속은 복잡해 질 수밖에 없습니다.

복잡한 머릿속을 우선 교통정리 할 수 있는 방법은 자신만의 기준을 세우는 것입니다.

처음으로 아파트를 사려고 하는 사람이 뭐 아는 것이 있어서 기준을 세우나 푸념하지 마시고 매수자 입장에서 교통정리 하실 수 있는 방법 한 가지 제안해 드리겠습니다.

바로 ‘테마’를 정해서 움직이시는 것입니다.

‘테마를 정한다’는 것?

어렵게 생각하지 마시고 가만히 눈을 감고 생각해 보시기 바랍니다. 사람들이 좋은 아파트다 할 때 열거하는 장점들, 지인의 집에 방문했을 때 느꼈던 좋은 점들. 이것이 바로 테마입니다.

자, 이제 머릿속에 떠오른 테마들를 열거해 볼까요?

단지규모(가구수)- 커서 좋아 보임, 택지개발지구(신도시 포함) - 쾌적, 편의시설 가까움, 조망권- 한강, 공원, 산이 보임, 역세권(1개노선, 환승역) - 출구에서 나와서 금방 단지가 나옴, 주변이 개발된다고 함, 도로가 개통된다고 함, 지하철이 곳 개통된다고 함, 주변에서 대규모로 분양을 한다고 함, 웰빙 - 단지 내 휘트니스센터가 있음, 조깅트랙 있음, 조경이 아름다움 등등...

자 이렇게 떠오른 테마들을 좀더 구체화해서 정리합니다. 물론 정리하실 때 보면 한 개의 테마에 몇 가지 테마가 중복될 수 있으며 이를 개의치 마시고 정리하시면 됩니다.

일단 제가 아래와 같이 정리했습니다.

첫째, 단지규모

통상 1천가구 이상의 단지를 대단지라고 할 수 있으나 서울에서는 5백가구 정도라도 비교적 큰 규모의 단지로 볼 수 있습니다. 그만큼 서울에서는 비싼 땅값 대문에 부지 확보가 어렵기 때문입니다.

때문에 서울에서는 5백가구 미만의 단지들 보다는 5백가구 이상의 단지들을 매수 대상으로 접근하셔야 합니다.

서울은 앞으로 뉴타운사업의 활성화를 통해 대단지 공급물량이 많아지게 됩니다. 때문에 적어도 이들 단지와 견주어도 빠지지 않을 단지를 선택해 매수를 타진하는 것이 경쟁력을 유지할 수 있습니다.

참고로 교통, 조망권, 개발호재 등을 감안해 단지를 선택하신다면 바른 선택이 아닐 수 없습니다.

둘째, 택지개발지구(신도시 포함)

택지개발지구는 이미 알려진 대로 신축 물량에 대해선 입주 후로도 바로 바로 사고팔 수 없습니다. 때문에 기존 입주해 있는 단지들을 중심으로 꼼꼼하게 보셔야 합니다.

이 역시도 교통, 편의시설의 이용, 학교, 조망권 등을 감안하셔야 겠지요.

다만 이명박정부는 대규모 택지개발보다는 서울 도심지 개발에 비중을 더 두고 있다는 점을 참하셔서 좋은 입지의 택지개발지구 물량을 눈여겨보셔야 합니다.

셋째, 조망권

한강조망권을 비롯해 산, 공원, 바다 등 조망권 프리미엄에 대한 정보는 수없이 들어 왔습니다.

하지만 불과 3~4년전 남양주의 덕소 등 지역은 한강조망이 그렇게 탁월함에도 불구하고 2억원 안팎의 자금을 보유한 투자자들은 서울에 있는 재건축, 도심의 재개발 위주로만 접근을 했습니다.

전세를 끼면 한강조망이 가능한 물량을 구입할 수 있음에도 불구하고 ‘경기도 보다 서울이 낫다’는 식의 사고방식 때문이지요.

없는 물건 나올 때 까지 기다린다며 좋은 시절 다 보내신 분들 많습니다.

한강 조망권은 깨지기 어려운 검증된 프리미엄입니다. 한강 조망권 보다는 프리미엄 수준은 다소 떨어지지만 산, 공원 조망권 역시 안정적인 재료인 만큼 조망권 테마 중요합니다.

넷째, 역세권

역세권은 1개 노선이 지나는 단일역세권과 2개 이상의 노선이 지나는 환승역세권이 있습니다.

더불어 2~3년 내 신설되는 노선이 들어서는 미래역세권과 신설노선으로 인해 환승이 되는 미래환승역세권이 있습니다.

역세권은 도보 5분 이내가 가장 이상적입니다. 역하고 너무 가까우면 인접 상가들로 인해 소음 문제가 발생된다고 주장하는 경우도 있습니다만 그래도 먼 것 보다는 가까운 것이 좋습니다.

통상 500m 정도면 남성 걸음으로 5~6분, 여성 걸음으로는 약 7~8분정도 소요되기 때문에 이점을 고려해 역세권 단지를 선별하시면 됩니다.

다섯째, 웰빙

2003년 하반기부터 웰빙이라는 단어가 부각되기 시작하면서 2004년부터는 주택건설의 주요 트랜드로 자리를 잡았습니다.

얼마나 사회적으로 추구하고 있는 웰빙 문화에 근접해 있느냐가 해당 아파트의 가치를 새롭게 만듭니다.

친환경소재 사용, 단지 조경의 차별화, 단지 내 편의시설 등의 항목을 분류하고 입주민들이 이를 얼마나 효과적으로 이용하는지 따져 보는 것이 중요합니다.

테마의 정리가 좀 되셨습니까?

글을 맺기 전 영화속 이야기 잠깐 하겠습니다.

영화 ‘라디오 스타’(이준익 감독, 안성기, 박중훈 주연)중에 이런 장면이 나옵니다.

극중 ‘88년 가수왕’ 최곤(박중훈 분)은 잦은 사고로 인해 강원도 영월까지 쫓겨 가게 됩니다. 우여곡절 끝에 그의 라디오 방송이 전국 방송으로 확대 되는데요.

영화 말미에 자기를 위해 떠난 매니저 박민수(안성기 분)에게 최곤은 울먹거리며 이렇게 말합니다.

“형, 듣고 있어? 형이 그랬지?
지 혼자 빛나는 별이 없다며.
와서 좀 비쳐주라. 쫌.
나, 빤딱빤딱 광내고 제대로 빛 한번 내보자...”

여러분들께서 결정하신 테마로부터 빛을 받아 2008년 한해 부동산 시장에서 ‘반짝반짝’ 빛나시길 빕니다.

권일 주임애널리스트
現) 닥터아파트 교육마켓팀
前) 닥터아파트 지식마켓팀 재건축전문

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전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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