신혼부부들의 ‘新 내집마련 전략’

2008-01-25 | 작성자 김경우 | 조회수 20,176 | 추천수 446
청약가점제로 인해 가점이 턱없이 낮을수밖에 없어 그동안 내집마련의 최대의 피해자들이었던 신혼부부들이 새로 출범할 실용정부 부동산정책의 최대 수혜자가 될것으로 전망된다.

최종확정안이 나오기까지는 다소 시간이 걸리겠지만, 일단 서울과 수도권을 비롯 대도시권역에 거주하는 신혼부부들에게 매년 12만가구씩을 우선공급한다는 기본계획에는 큰 변화가 없을것으로 보이며, 다만 공급면적이나 공급방식, 구체적인 공급 대상같은 세부적인 검토 작업이 진행된 후 이르면 하반기부터는 본격적인 신혼부부 우선공급제가 시행될 가능성이 높아보인다.

이에 따라 집값판세에도 적지않은 영향을 끼칠것으로 보인다. 왜냐하면 가점이 높은 무주택자들이 분양가 상한제와 청약가점제의 특혜를 입고 수도권 인기 공공택지로만 청약을 시도하면서 극심한 청약쏠림현상과 비인기지역의 대량 미분양 사태가 빚어졌듯이, 신혼부부 우선공급제 역시 기본적으로는 30대전후의 왕성한 내집마련수요를 일종의 특혜제도를 통해 기존 재고주택으로의 진입을 막고 내집마련에 급할것이 없는 심리적 안정상태로 만드는 효과를 통해 집값상승을 어느정도 막는 역할을 할것이기 때문이다.

더구나 실용정부에서 목표로 삼는 주택공급물량이 매년 50만가구인 상황에서 신혼부부 우선공급제를 통해 공급되는 물량만 12만가구에 달해 약 4분의 1가량의 대규모 주택물량이 특정연령대와 자녀수 여부같은 특정상황으로만 한정된 신혼부부들에게 집중 공급되면 신혼부부들의 내집마련이 훨씬 쉬워지면서 동시에 수요가 분산되어 집값안정에도 도움이 될 가능성이 높아보인다.

한마디로 말해 내집마련이 절실한 수요층에게 일종의 특혜를 통해 내집마련을 앞당겨주면서도 주택시장에는 전반적인 안정을 꾀해 화살 하나로 두 마리토끼를 잡겠다는 발상이다.

이같은 근본취지는 일단 긍정적으로 보여진다. 따라서 기존 분양가상한제와 청약가점제로 인해 가점이 높은 무주택자들이 내집마련에 급할것이 없게 된것과 마찬가지로 30대전후의 무주택 신혼부부들 역시 하반기 정책발표전까지는 내집마련을 미루고 깊은 잠을 자면서 추이를 지켜볼것이 분명해졌다.

또한 우선공급제가 최종 확정되더라도 일종의 특혜를 받는 입장에서 급할것이 없어진 이상 기존 재고주택물량의 무리한 추격매수나 과도한 대출부담을 안고 청약시장에 섣불리 뛰어드는일은 급감할것으로 예상된다.

그러나 신혼부부 우선공급제가 신혼부부들에게 손쉽게 내집마련과 시세차익 두 마리토끼를 동시에 잡을수 있는 달콤한 장밋빛 전망만을 주는것은 아니다. 다시말해 맹점도 있다는 말이다. 가령, 내집마련을 하는것이 쉬워지긴 하더라도 높은 투자수익률까지 안겨주지는 못한다는 얘기다.

왜냐하면, 현재 검토되고 있는 방안은 분양면적 기준으로 80㎡이하의 소형주택위주로 12만 가구를 공급한다는 계획이기 때문이다. 건설교통부는 올 하반기부터 신혼부부용 주택을 공급하기로 하고 관련 주택공급규칙 개정을 검토하고 있는데 개정안에는 신혼부부 전용 청약통장의 형식과 주택 공급방식 등이 포함될 것으로 보이는데 이 방안중에는 주택면적을 100제곱미터대 이상의 중형물량이 포함되어있지 않고 위 언급한대로 80제곱미터이하의 소형주택만을 공급할계획으로 있는 것으로 알려지고 있어 시세상승여력에 있어 태생적 한계를 지닌 신혼부부용 소형 공급주택에 당첨되더라도 송파나 광교등 인기지역을 제외하곤 높은 시세차익을 기대하기는 쉽지 않다.

따라서 신혼부부들에게는 주거안정은 상대적으로 손쉽게 달성가능할수 있을지 몰라도 투자적 관점에서는 미흡할수밖에 없는것이 바로 신혼부부 우선공급제다.

또한 매년 12만 가구의 신규주택을 확보하는 것도 쉽지 않은데다, '무주택 신혼부부'라는 모호한 기준 때문에 형평성 논란도 일고 있어, 시행까지는 여전히 많은 과제가 남아 있는것이 사실이다.

그러나 신혼부부 우선공급제도만큼은 신속하게 도입할계획으로 정책틀을 짜고 있는 이상 조만간 구체적인 안이 확정될것이다. 이에따라 정책상 ‘신혼부부’라는 범위에 포함되거나 포함될가능성이 있는 신혼부부들과 예비신혼부부들은 일단, 정부의 최종안이 나올때까지는 움직이지 않는게 현명하다.

그리고 정부의 최종안이 나왔을때 만약, 주택공급면적이 기존 검토안대로 80제곱미터이하의 소형주택위주로 확정된다면, 그때는 판단을 매우 신중하게 해야한다. 가령, 소형주택을 마련하여 새집에서 주거안정을 꾀할것인지, 아니면 일반 청약시장에서 100제곱미터대 이상의 중형물량에 청약하여 투자적인 관점에서 접근해야할것인지를 면밀히 분석해보아야 한다.

반면, 소형물량만이 아닌 중형물량도 공급된다면 수도권 인기지역에서는 경쟁률이 높을것으로 전망되지만 그래도 가능한한 신혼부부용 공급물량에 청약하는것이 재테크적 관점에선 훨씬 현명하다.

대한민국 주택시장에서 아직까지 아파트나 분양물량자체가 재테크적인 관점에서 인식되어지고 있는 현실을 감안한다면 이는 매우 중요한 포인트다. 반값아파트가 나왔을때 실거주는 충족되더라도 투자가치가 없다는 인식이 확산되자 중형물량까지 대량으로 미분양 사태를 가져오고 급기야 하루아침에 반값아파트 정책이 폐기처분되어지고 있는 사태는 이에 대한 좋은 교훈이다.

결론적으로 말해, 신혼부부 우선공급제는 일단 신혼부부들에게는 고무적인 제도가 분명하다. 그러나 막연히 장밋빛 전망만을 가지고 신혼부부라고 하여 무조건 신혼부부 공급물량에만 매달리다간 두 마리토끼중 투자가치라는 한 마리는 잃고 실거주라는 한 마리토끼는 잡는 반쪽 성공이 될 가능성도 상당한만큼 자신이 우선공급제도의 특혜를 입고 소형물량에 투자가치가 낮은 물량이라도 실거주에 치중할것인지, 아니면 특혜제도를 포기하고 당첨가능성이 불투명하지만 투자가치가 높은 일반 인기 공공택지 100제곱미터대 이상 중형 물량에 청약하거나 기존 재고주택물량 중 상승여력이 높고 저평가된 급매물을 공략할것인지 신중에 신중을 기해 움직여야 한다.

80제곱미터이하의 소형아파트의 경우 당첨되더라도 송파나 광교같은 인기지역이 아니고서는 투자적 가치를 담보하지 못한 지역이 수도권에서도 널려있기 때문에 만약 신혼부부 공급물량이 기존방안대로 재테크를 겸비하기 어려운 소형주택위주로만 공급된다면 정책적 실효성역시 반값아파트의 그것처럼 떨어질수밖에 없다.

이렇게 되면 신혼부부들조차 공급물량을 외면할가능성이 없지 않은만큼 정부에서는 공급면적의 다양화를 통해 수요자들의 최소한의 니드를 충족시켜주는 방향으로 정책의 틀을 짜야할것이다.

<부동산富테크연구소 김경우 소장>
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