대구 도시개발과 부동산시장 전망

2015-10-20 | 작성자 이주호 | 조회수 16,775 | 추천수 155

- 지방 대구가 빠르게 변하고 있다 -


요즘 전국 부동산시장의 화두는 대구다.


대구는 역대 대통령을 여러분 배출했고 박정희정권때만 하더라도 서울, 부산에 이어 전국 3대 도시였으나 동북아 시대를 맞이하여 인천국제공항 건설, 인천대교, 송도신도시 건설 등으로 인천의 인구가 급속히 증가하니 인구수적인 측면에서 인천에게 3대 도시를 물려주고 전국 4번째 도시가 되었다.


2015년 도시 인구 순위를 보면 서울, 부산, 인천 다음에 대구이고 그 다음이 대전, 광주, 울산이다.


1960~1980년대만 하더라도 경상권 도시인 부산, 대구, 울산광역시의 성장 속도가 빨랐으나 1980년대 이후 동북아 시대를 맞이하여 중국과 지리적으로 근접한 인천이 급성장하였으며 대전의 경우도 지리적으로 수도권에 근접하여 어느정도의 성장이 있었다.


상대적으로 동북아 시대를 맞이하여 소외된 도시가 지방광역시 대구, 광주가 아닌가 한다.


이렇게 소외된 대구, 광주가 2010년대에 들어와서 지방화 시대를 맞이하자 수십년동안 잠자고 있던 이들 지역의 부동산시장이 2011년 대구, 광주 등의 지방 집값 20년만에 최고상승률 기록을 시발점으로 하여 본격적으로 용틀임하여 2015년 오늘날에도 지방 대세를 대구, 광주 이 두도시를 선두로 하여 대세 가도를 달리고 있다. 그러고보면 도시의 운도 돌고도는가 보다.


대구 집값은 2012~2014년 3년동안 상승률 1위를 기록했으며 2015년에 들어와서도 중대형아파트를 중심으로 상승세가 이어지고 있다. 대구 집값이 전국 집값의 선두를 달리니 광주, 부산, 울산도 대세에 동참하여 이들 지역의 아파트 청약경쟁률은 하늘을 찌를듯 하다.


필자의 사견으로는 2017년까지 대구, 광주, 부산, 울산의 중대형 대세가 이어질 것으로 전망하고 있다.


2015년 현재 전국 부동산시장의 동향을 보면 서울.수도권은 소형이, 지방 대구.광주.부산.울산은 중대형이 주도를 하고 있다.


지방광역시 부산.대구.광주.울산은 지방 부동산시장의 흐름을 같이하고 있으나 인천은 서울에 근접하여 서울.수도권 부동산시장과 흐름을 같이하고 있으며 대전은 세종시 입주 물량 부담으로 지방광역시에서 유일하게 하락률을 기록하고 있다.


그러나 이 대전.세종시도 언젠가 때가 되면 그들 세상이 올지도 모른다.


대구는 과거 그 도시의 성장동력이 되는 국가산업단지가 없었으나 이명박정부때 약 250만평의 구지 국가산업단지가 조성, 개발되어 현풍 테크노폴리스와 함께 대구 경제의 성장동력이 되고 있다.


이 국가산단 일대가 제대로 발전할려면 대곡~화원(명곡)~옥포~논공~현풍~구지~창녕 대합산업단지간 도시철도가 건설되어야 한다.


창녕 대합산업단지와 부산간 도시철도가 건설된다면 대구~부산은 광역도시화가 될 것이다. 광역 전철망도 대구~밀양 국철이 전철화가 되면 이 경부 라인 전철이 자연스럽게 부산까지 이어져 이 또한 광역도시화의 기능을 갖출 것이다.


현재 대구 도시개발의 핵심을 보면 구지 국가산단.현풍 테크노폴리스와 함께 동대구역세권개발.동대구역 신세계백화점 건설, 옛 제일모직 후적지의 창조경제타운 조성, 경북도청 후적지의 대구시청 이전 예정, 서대구역 일대 개발 등이 아닌가 한다.


부동산도 이 개발의 흐름에 따라가는데 구지 국가산단.현풍 테크노폴리스 건설로 이 일대의 신규아파트 가격이 상승하고 있고, 동대구역세권 개발로 범어네거리~MBC네거리~동대구역 라인.신천동의 땅값이 상승하고, 반월당(반월당은 지하철 1,2호선의 환승역으로 부산의 서면과 유사) 일대 개발로 현대백화점 인근 상권이 확대되고, 침산동 창조경제타운 조성으로 침산동.칠성동 집값이 상승(침산동 일대는 대구은행 제2본점 건설 등 이 일대가 하루가 다르게 변하고 있다)하고, 서대구역이 본격적으로 개발되면 서대구역~죽전네거리 라인도 급격하게 변모할 것으로 전망된다.


2014년 대구 부동산시장에 일어난 한가지 특이한 현상은 대구의 강남인 수성구 범어동.수성동.황금동 등의 집값 폭등이다. 때마침 2015년 수능 성적 발표에서 수성구 경신고가 수능 만점자 4명을 배출하여 수능 성적 전국 1등을 달리자 수성구 집값 폭등에 있어서 불에 기름을 부운격이 되었다.


어떤 지역.평형의 집값이 한번 폭등하면 4~5년 정도 이어지는데 2011년 대구 집값 20년만에 최고상승률 기록을 시발점으로 하여 2011~2015년까지 소형아파트의 대세가 있었고 2014년에 중대형아파트의 폭등이 있었으니 이 폭등이 2017년쯤까지 이어질 것으로 전망된다.


지금 전국 부동산시장의 큰 흐름을 보면서울.수도권은 전세가 폭등을 인한 매매전환 수요로 서울 변방지역.수도권2기 신도시인 광교신도시.김포신도시 등의 집값이 상승하고, 그외 강남권재건축단지는 재건축 진척 여부에 따라 개별적으로 움직임을 보이고 있으며 평택 고덕신도시의 삼성전자 입주 등으로 이 일대 평택.오산.안성.화성.이천 등의 부동산 가격이 상승하고 있다.


대구.광주.부산.울산의 집값은 소형아파트 가격 상승이 기력을 잃으니 상대적으로 중대형아파트가 상승 탄력을 받고 있다.


대구 등 경상권 지역이 발전할려면 남부권 국제공항이 건설되어야 하는데 남부권 국제공항 건설은 이들 경상권 지역의 간절한 소망 이자 희망이다.


2020년대에 행여 부산에서 하계올림픽이 유치되고 부산에서 출발하는 유라시아 횡단철도가 동해안을 통과하여 러시아 블라디보스톡~시베리아 횡단철도~유럽으로 연결되는게 실현된다면 부산, 울산, 포항, 대구를 아우르는 경상권 시대가 다시 올 것이다.


2010년대 지방화 시대를 맞이하여 국토 특히 지방이 균형발전하고 있는게 틀림없다.


이같은 균형발전에 따라 지방광역시가 순환을 하면서 발전하고 이들 지방광역시 부동산도 순환하면서 오르고 있다.


동북아 시대를 맞이하여 인천이, 세종시 건설로 대전.오송.충청이, 혁신도시 건설로 부산.대구.광주.울산이 용틀임하여 전국이 균형발전하고 부동산 가격 또한 광역시를 순환하면서 오르고 있다.


어제는 동북아 시대를 맞이하여 인천이, 세종시 건설로 대전.충청 부동산이 빛을 보았으나 그 이후로 지방광역시 그중에서도 가장 소외된 대구.광주 부동산이 크게 뛰어오르니 부산.울산도 대구.광주 대세에 동참하고 있다.


인천은 서울.수도권 부동산과 흐름을 같이하니 서울.수도권 부동산과 함께 2000년대 폭등에 따른 2010년대에 낙폭 과대에 따른 반등을 보이고 있고 세종시.대전은 세종시 입주 물량에 따른 부담으로 전국 지방광역시 중에 유일하게 하락률을 기록하고 있으며 대구.광주.부산.울산은 2010년대 지방 대세를 맞아 2011~2015년 소형 대세에 이어 2014년부터는 중대형이 대세 상승하고 있다.


대구 집값은 몇년동안 전국 집값 최고상승률을 기록하며 대세 가도를 달리고 있지만 지방광역시내에서도 또 언제 집값이 엎치락뒷치락할지 모른다.


권불십년이라는 말이 있는데 부동산도 10년 정도 득세를 하면 기력을 잃곤하는데 2000년대에 강남권부동산.인천.지방에선 대전 서구 둔산동 등이 득세를 하니 2010년대에는 대구.광주.부산.울산등이 득세를 하고 2020년대에는 또 어떠한 지역이 전국 부동산시장을 주도할지 모른다.


2010년대에 들어와서 대구 수성구 등 집값이 폭등한다하나 지방광역시 집값 폭등은 이미 참여정부때 대전 서구 둔산동 클로바 아파트등의 폭등이 있었다.


둔산동 크로바아파트는 1997년 12월 IMF 직후인 1998년 바닥가격에서 참여정부때까지 4배나 폭등했다. 이러한 전례를 이번 대구 집값 폭등에서 보여주고 있는듯 하다.


서울 강남권 집값은 1997년 12월 IMF 직후인 1998년 바닥가격에서 참여정부때까지 4~6배 폭등했다.


과거 서울 강남권, 대전 서구 둔산동 크로바아파트 등의 집값 폭등이 이러했는데하면서 대구 중대형아파트의 집값도 뒤질세라 폭등하고 있는가 보다.


어떤 지역의 집값이 한번 폭등을 하고나면 코스피지수가 1997년 12월 IMF 직후인 1998년 6월에 300포인트 아래에서 2000포인트까지 7배 폭등을 하니 집값도 이러한 코스피지수의 흐름과 함께 1997년 12월 IMF를 기준으로 4~6배 폭등하는가 보다. 지금 지방광역시 대구.광주.부산.울산 집값 상승은 이러한 코스피지수의 흐름과 같이하고 있으니 작금의 지방 집값 상승은 이유있는 집값 상승이 아닌가 한다.

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제공닥터아파트

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