집값 오른다, 내린다, 다 틀렸다.

2015-10-16 | 작성자 윤정웅 | 조회수 6,378 | 추천수 137

남편은 35세이고, 처는 32세인 젊은 부부가 있다. 결혼을 일찍 했기에 벌써 4세와 2세의 딸과 아들이 있다. 요즘 가장 행복한 부부들은 30대 초반에 애들을 다 낳아버린 사람들이다. 30대 후반까지 결혼을 하지 못한 사람들에 비해서는 최소한 10년을 앞서간다고 봐야 한다.

 

위 부부는 몇 년 전세를 살더니 전세금 15천에 대출 5천을 받아 수도권 외곽 교통 좋은 곳에 24평 아파트를 샀다. 남편은 부동산에 자도 모르는 성실한 회사원이다. 그러나 처는 수년 전부터 필자의 칼럼을 읽으면서 나름대로 부동산 실력을 키워왔다고 한다.

 

2-3개월 전 재테크 상담 겸 인생상담을 왔는데 상당한 실력이더라. 남편 연봉은 6천만 원이데 이 돈으로 어떻게 살아야 앞으로 땅도 사고, 상가도 살 수 있겠는냐는 상담이었다. 작으나마 집이 있고, 남편의 연봉이 6천만 원이라면 자녀들이 고등학교를 졸업할 앞으로의 15년이 이 부부로서는 황금기가 될 것이다.

 

남편 월급으로 먹고, 살고, 애들 공부시킨다면 남는 돈이 없게 된다. 무슨 재주로 돈을 모아 땅을 사고, 상가를 산다 말인가? 꿈은 있어야 하나 방법이 없으면 헛일이다. 그 방법을 찾는 게 문제다. 그래서 처가 직장에 나가기로 하고 2세와 4세짜리 아이들을 어린이 집에 맡기기로 했다.

 

물론, 어린이 집에 9시에 데려다 주고, 오후 5시에 데리고 오려면 직장에도 시간상 제한을 받게 되므로 그런 사정이 감안되는 직장을 구하기로 했고, 그런 직장은 집 부근에서 쉽게 구할 수 있었다. 처가 매월 버는 월급 120만 원 중 100만 원은 꼬박꼬박 저금을 해서 4년마다 5천만 원을 모으기로 했다. 천리 길도 한 걸음부터다.

 

5천만 원이 있으면 전세 안고 집을 살 수 있다. 그러나 앞으로 집값이 오르지 않거나, 내린다면 손해를 볼 수 있고, 또 역전세가 일어나면 전세금을 돌려줘야 한다. 하지만, 토지는 가마솥처럼 항시 더워지는 습성이 있으므로 약 4천에서 5천이 될 때마다 토지를 사기로 했다.

 

작은 돈으로 토지재테크를 하고자 하는 사람이 많기 때문에 서로 힘을 모아 합동으로 사는 방법에 동참하기로 한 것이다. 5천씩 가진 사람 4명이 모이면 2억짜리를 살 수 있고, 개발후보지 2억짜리 땅은 5-7년 후 대개 4억이 된다. 그런 식으로 돈을 키워가되, 4-5년 동안 모은 돈 5천을 보태 그때부터 단독투자를 하기로 했다.

 

그렇다면 앞으로 처는 약 10년 후 15천짜리 땅을 갖게 되고, 15-17년이면 땅값 15천의 두 배인 3억과 그동안 4-5년 번 돈 5천을 보태면 35천을 갖게 될 것이나 제세공과금 약 5천을 제외하면 3억 정도가 남게 된다. 17년 후면 처는 49세가 되고, 그때는 자녀들도 대학을 졸업한다. 49세에 집이 있고, 3억 원의 재산이 있다면 노후에 큰 어려움은 없을 것이다.

 

부동산재테크는 이러한 철저한 계획으로 다가서야 한다. 그리고 이런 계획이 차질 없이 진행되려면 집안에 사고가 없어야 한다. 자그마한 사고가 나더라도 어떻게 부부가 대처하느냐에 따라 다르다. 마지막 3억 원이 한 번, 또는 두 번을 더 튀면 이 부부의 노후는 보장된 셈이다.

 

필자도 5-6년 동안 월세생활을 했었는데 가난한 사람은 100만 원을 모으기가 그렇게 힘들더라. 모아지려 하면 애가 아프고, 또 모아지려하면 사고가 나고~ 그러다가 어느 날 1천만 원이 되고, 또 어느 날 1억이 되더라. 그래서 빚을 안고 바로 집을 사버렸다. 위 젊은 부부도 필자와 같을 것이다.

 

요즘 전세에 질린 전세난민들의 애로가 말이 아니다. 전세매물도 없으려니와 하면 5천만 원이 올라 있으니 기가 막힐 일이다. 애들 학교 문제도 있고, 이사 다니기도 지겨워서 사자는 쪽으로 무게가 실리게 된다. 그러나 서울 웬만한 곳에서는 작은 집도 5-6억이다.

 

2-3억 전세 살던 사람들이 5-6억짜리 집을 사려면 집값대비 60-70%의 대출을 받아야 한다. 조폭 주먹보다 작은 집 한 채 사면서 3-4억 대출을 받는다면 월 이자가 100만 원이 넘는다. 월세 사는 셈치고 사버릴 수도 있지만, 이건 집이 아니라 여관이다. 이자가 월 200만 원을 넘는다면 호텔이고,

 

월세가 1천만 원인 사람도 있긴 있다. 그 사람은 월수입이 1억쯤 되는 사람이다. 월급 200-300만 원 되는 사람이 대출이자로 100만 원이나 200만 원을 내놔봐라. 항시 부부간에 등 돌리고 자야 한다. 결국 집의 종이 될 것이고, 그렇게 되면 집 지키다 환갑을 맞을 수도 있다.

 

집을 사도 괜찮을까요?” 라는 질문이 많다. 필자는 그런 질문을 받았을 때마다 먼저 대출이 얼마냐고 묻는다. 30-40%라고 하면 사라하고, 60-70%라고 하면 야단을 치는 수가 있다. 나중에 금리 올라가거나, 원리금 함께 붓게 될 때에는 200만 원이 넘을 텐데 그땐 어찌할 것이냐고 물으면 말없이 수화기를 놓더라.

 

부동산시장의 화두는 “2-3년 후 집값이 오를까 내릴까?” 이다. 집이 있는 사람은 올랐으면 좋을 것이고, 집이 없는 사람은 값이 내렸으면 좋겠지만, 세상은 제 맘대로 되지 않는다. 값이 오른다는 사람도 틀린 대답이고, 내린다는 사람도 틀린 대답이다. 물가상승률을 따라가지 못할 수도 있다는 대답이 정답이다.

 

중국에서도 돈을 풀기 시작했다. 중국에서 돈을 풀면 한국은 홍수가 난다. 홍수가 나면 돼지도 떠내려 오고, 수박도 떠내려 오고, 물고기도 뛰게 된다. 인플레는 올라가게 되겠지만, 소비가 뒷받침을 하지 않으면 값은 오를 리가 없다. 그러나 10년 후 집값이나 땅 값은 저만치 가 있을 것이다.

 

집이 필요한 실수요자는 사라. 하지만, 워낙 물량이 많기 때문에 외곽지역 신규아파트 샀다가는 쪽박을 찰 수도 있다. 그리고 제발 재건축 산다는 말 하지 마시라. 인생이 110년짜리냐? 눈뜨면 새 아파트인데 허물어지고 물 줄줄 새는 재건축 사서 언제 새 아파트 짓고 살겠단 말인가?

 

재건축이나 재개발 사겠다는 사람들이 두고 쓰는 말이 있다. 그거 사서 전세나 월세 놓고, 자기는 살기 좋은 집에서 전세 살겠다고~ 그 사람들이 언제까지나 그런 집에서 전세살고, 월세 살까? 곧 집이 남아돌아간다. 요즘 조합아파트가 넘쳐난다. 그거 잘못 걸리면 10년이 지나도 입주할까, 말까할 것이니 조심하시라.

  

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기