부동산은 곱셈이다

2015-09-14 | 작성자 윤정웅 | 조회수 6,919 | 추천수 129

부동산투자에서 가장 중요한 요소는 돈이다. 제아무리 기고 날아도 돈이 없는 투자는 소주병에 맹물이다. 그래서 속된 말로 부동산투자는 돈 놓고 돈 먹기라고 하는 것이다. 돈을 어떻게 모아야 할 것이냐는 각자의 사정에 따라 다르고, 타고난 복이 있어야 하기 때문에 돈 모으는 법에 대하여는 논할 필요가 없으리라.

 

그 다음은 인맥이다. 동네 중개업소 사장님이 되건, 친히 지내는 부동산고수가 되건, 필자 같은 전문가가 되건, 한 사람 정도는 알아 둬야 줄을 잡을 수 있다. 여러분들은 행복한 분들이다. 답답할 땐 전화만 해도 가는 길을 알려 드리고, 찾아오면 차 대접해가며 상담을 해주는 필자가 있으니 말이다.

 

필자는 농담도 잘하고, 유머가 많은 사람이다. 그렇다고 하루 종일 전화기 붙들고 있으면 어쩌란 말인가? 당신이 재미있게 전화하는 사이 다섯 통의 전화가 밀린다. 용건만 간단히 말씀하시면 고맙고 황공할 뿐이다. 칼럼이 재미있다느니, 나이가 어떻게 됐느냐? 고향이 남쪽이냐? 는 등 질문은 삼척동자도 다 아는 사실이다. 그런 질문은 나중에 막걸리 먹으면서 하자.

 

수원사무실에서는 윤명선 교수가 부동산컨설팅과 법률자문을 하고, 평택사무실과 태안사무실은 필자가 전반적인 부동산컨설팅 및 토지 상담과 운세상담을 주로 한다. 평택과 태안에 사무실을 둔 이유는 상담의뢰자들에게는 토지구경을, 학생들에게는 현장실습을 위해 운영하고 있다.

 

평택과 태안은 교통편이 문제다. 자가용을 이용하는 게 편하고, 여의치 않거든 평택역에서 안중까지는 버스로, 안중에서 사무실까지는 택시를 이용하는 게 좋다. 태안은 버스터미널에서 걸어서 5분 거리에 사무실이 있다.

 

필자의 칼럼과 학교 강의는 웃음으로 시작해서 웃음으로 끝날 때도 있고, 눈물로 시작해서 눈물로 끝날 때도 있다. 그냥 무덤덤한 칼럼이나 강의는 절대로 하지 않는다. 그래서 그런지 다른 학교는 부동산학과 학생수가 10명 정도 되는데 수원대학교는 한반 학생 수가 45명이다. 모두 웃기를 좋아하는 사람들이다. 여러분들도 웃고 싶거든 수원대학교로 오시라.

 

학생들의 연령대는 아주 높은 편이다. 40대에서 50대가 대부분이다. 꽃중년이 45명이라면 가지고 있는 돈의 합계가 수 백 억일 것이다. 뭣 하러 온 학생들일까? 돈을 벌기 위한 공부를 하러 온 것이다. 1년 다니고, 2년을 다니면 부동산에는 귀신이 되고, 돈에 대해서는 박사가 된다. 파는 부동산, 사는 부동산은 모두 안타를 친다.

 

민법에 보면 부동산은 토지와 그 정착물이라 했다. 그런데 사람들은 왜 정착물만 찾아다니며 짓고, 사고, 팔고 하는 것일까? 그건 실력이 없기 때문이다. 한 가지 일만 할 줄 알고 다른 일은 할 줄 모른다는 것이다. 뭐니 뭐니 해도 아는 게 보배다. 나이가 들어도 공부를 하자.

 

남자는 봐도 또 보고 싶은 여자와 살아야 행복하고, 여자는 퇴근시간을 기다리는 남자와 살아야 행복하다. 퇴근하고 집에 가기 싫은 남자, 오늘 남편이 출장이나 갔으면 좋겠다는 가정은 볼 장 다본 가정이다. 부동산도 내 것이 아닌 듯 불편한 부동산은 시세가 오르지 않는다. 못나고 작더라도 자기 부동산을 사랑하자.

 

다시 말씀들이 건데 진정한 투자자라면 종목을 고루 가져야 한다. 주택, 상가, 토지. 수익성 등 상품을 골라 벌이 꽃을 찾아다니듯 호재가 있는 곳을 찾아다녀야 성공할 수 있다. 주택이 전문이라고 자꾸 값이 내려가는 주택에 투자하는 걸 보노라면 돈이 아까워 죽겠더라. 항시 버스만 타지 말고 돈 더 주고 택시도 타 보자.

 

작은 집이 꼭짓점에 있고 보니 주택에 투자하기는 무섭고, 그렇다고 토지시장으로 가려면 돈이 많이 든다. 오도 가도 못한 사람들은 책상 앞에 앉아서 미안하지만 지번을 알려달라고 요청한다. 토지이용계획 확인해 보겠다는 취지리라. 그렇다고 그 사람이 땅을 살까? 인터넷에서 지도보고 땅 산 사람 있거든 나와 보시라.

 

살 능력도 안 되면서 괜히 금액이나 알아보려고 번지수 알려달라고 조르는 사람은 미운 사람이다. 투자할 능력이 있고, 자금의 범위가 거의 맞거든 무조건 현장으로 달려가는 게 옳다. 지적도와 현장은 다르다. 임시 농로 길도 있고, 관습상 도로도 있고, 개발 중에 있는 도로도 있고, 구거도 있기 때문에 지적도와는 차이가 크게 난다.

 

현장을 다니다 보면 넓혀질 길과 새로 개발된 길도 알게 되는 노하우가 생긴다. 또 그 땅에 어떤 건물을 지어야 수지타산이 맞을지를 가늠하게 된다. 토지는 용도의 변화가 많다. 주거지로 샀는데 상업지로 변하는 수도 있고, 신도시 상업용지로 샀는데 나중에 환지가 되어 5억 투자가 20억으로 변하는 일도 있다. 이건 곱셈이다.

 

그렇게 변화가 많을 토지는 필자가 숨겨 놓고 있다. 그걸 필자가 직접 다 사면 좋을 거 아니냐고 물으시겠지? 그걸 나누어 먹어야지 혼자 먹으면 배탈이 나게 돼있다. 하하~ 그리고 컨설팅과 투자는 다르다. 풍수는 남의 묘 자리를 잡아 주지만, 막상 자신의 묘 자리는 잡지 못하고 죽지 않던가. 부동산 전문가도 그런 것이다.

 

집이나 지으려고 6미터 도로가에 땅을 사뒀더니 땅 앞에 2천세대 아파트단지가 생기고 도로가 4차선으로 넓어지면서 상업용지로 변하는 곳도 있다. 이런 사람은 장마철에 물가에 놀러 갔다가 떠내려 오는 돼지를 주운 셈이다. 복을 받으려면 여자 복을 받고, 운을 만나려면 부동산 운을 만나는 게 최고다.

 

덜컥 사도 돈을 버는 사람은 재복이 있는 사람이다. 열 번, 스무 번 의심하다가 깎을 대로 깎고 사는 사람은 결국은 돈 적고 못생긴 부동산을 사게 된다. 그래서 그 사람은 손해를 보게 되는 것이다. 사람을 사귈 때는 믿고 사귀는 게 좋다. 부동산을 살 때도 믿고 사는 게 옳다.

 

재래시장에서 물건을 싸게 사고 싶거든 파장에 가는 게 좋다. 떨이를 살 수 있기 때문이다. 부동산에도 떨이가 있다. 부동산은 좋은 것부터 값이 오르고, 좋은 것부터 팔린다. 떨이는 길가에 핀 민들레처럼 온갖 고생을 다 하다 어렵게 꽃이 피는 순간 발에 밟혀죽기도 한다. 부동산도 그와 같은 것이다.

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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