전세 대란 ‘임박’…대단지 입주 물량 노려라

2015-08-17 | 작성자 노두승 | 조회수 6,828 | 추천수 119

전셋값 비율 역대 최고치, 이사철 7만 가구 입주

본격적인 휴가철에 접어들면서 주택 시장이 잠시 숨 고르기에 들어간 느낌이다. 하지만 재건축에 따른 이주 예정 물량이 하반기에도 상당수 대기 중인 상황인데다 신규로 입주하는 물량도 많지 않다. 따라서 그동안 이어 온 전세 물량 부족으로 전셋값 상승 현상은 당분간 지속될 것으로 예상된다. 이러한 상황에서는 입주가 예정돼 있는 대규모 단지를 파악하고 먼저 움직이는 것도 좋은 방법이 될 것으로 판단된다.


입주 초기에는 편의 시설 등 부족
지난해 초부터 약세를 보이던 전셋값이 지난 6월 중순 이후 하락세를 멈추고 상승세로 반전된 이후 연일 고공 행진하고 있다. 특히 입주 물량 부족과 임대 선호 현상 지속 및 기존 전세 세입자의 재계약 증가, 월세 전환 매물의 증가 등이 결합되면서 서울 등 수도권을 넘어 전국적으로 전셋값 상승이 확산되고 있는 실정이다.

지난해 전국의 아파트 전셋값은 7.56% 상승했고 서울 역시 7.31% 올랐다. 올 들어 상반기 기준 전국 및 서울·경기 지역 모두 지난해 같은 기간 상승률의 2배 안팎을 웃돌았다. 매매가 대비 전셋값 비율 역시 지난 7월 기준 전국이 71.9%로, 2001년 최고점을 넘어 역대 최고치를 기록 중이고 서울 역시 2009년 1월 38.2%에서 올해 하반기 내에 70%를 돌파할 것으로 예상된다.

하반기 역시 저금리 장기화 기조 속에 월세 전환이 증가하고 강남발 재건축 이주 수요 증가에 입주 물량 감소가 예상되면서 전세 시장의 불안감이 지속되는 상황이다. 일부 실수요자들은 저금리를 활용해 매매로 전환, 서울 외곽 등 매매가 대비 전셋값 비율이 높은 지역을 중심으로 거래 증가 및 매매가 강세 현상 지속도 예상된다.

전통적인 이사철로 알려진 8~10월께 입주 예정 아파트는 전국적으로 총 7만3399가구로, 지역별로는 수도권이 3만1804가구, 지방권이 4만1595가구가 각각 입주하는 것으로 나타났다. 주택 규모별로는 60㎡(약 18평) 이하 1만9100가구, 60~85㎡(약 18~25평) 4만5962가구, 85㎡(약 25평) 초과 8337 가구 등으로, 85㎡ 이하 중소형 주택이 전체의 88.6%를 차지하는 것으로 조사됐다.

지역별로 살펴보면 서울에서는 2300가구가 입주하는 서대문구 DMC가재울4구역과 강남구 대치동 청실래미안(1408가구), 용산구 이촌동 래미안첼리투스(460가구) 등이 관심을 모으고 있다.

수도권에서는 인천 송도국제도시와 화성 동탄2신도시, 하남미사지구와 고양삼송지구 등에서 대규모 입주가 예정돼 있다. 이 중 수도권 경부축의 중심인 동탄2신도시는 수서발 초고속열차(KTX)와 광역급행철도(GTX) 등 교통망이 관통하고 향후 2021년까지 인구 28만여 명이 거주하는 신도시로 거듭나는 만큼 입주가 본격화되는 하반기부터 수도권 전세난 해소에 상당한 도움을 줄 것으로 예상된다.

이 밖에 지방권은 세종특별자치시를 포함해 각 지방자치단체별로 조성되는 혁신도시와 택지개발지구 등을 중심으로 대단지 입주 물량이 증가할 전망이다.

일반적으로 도심부에는 아파트를 공급할 만한 땅이 부족하기 때문에 재건축·재개발 등을 제외한 대단지 아파트는 대부분이 도시 외곽에 들어설 수밖에 없다. 이에 따라 외곽에 대단위 아파트 단지가 조성되면 입주 초기에는 학교·병원·마트 등 편의 시설 부족 및 대중교통 접근성 불편 등을 겪어야 한다는 점을 고려해야 한다.

또한 입주 이후 도로나 지하철 등의 기반 시설이 확장되고 각종 생활 편의 시설이 속속 들어서는 등 주거 여건이 단계적으로 개선돼 가면서 2년 정도를 주기로 전셋값이 대폭 오르는 현상이 반복되기 때문에 이에 맞춰 자금 확보 계획을 고려해야 한다. 한편 신규 아파트는 소유자가 입주 단계에 맞춰 담보대출로 전환할 때가 많고 이때 금융회사 채권(근저당권)이 선순위가 되기 때문에 등기부 등본을 확인해 지나치게 대출이 많은 아파트는 가급적 피하는 게 리스크를 줄이는 방법이다.


노두승 삼성증권 투자컨설팅팀 부동산전문위원


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제공한국경제매거진

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