투자의 맥 확실히 잡기

2007-12-31 | 작성자 김종갑 | 조회수 19,281 | 추천수 474
도대체 어디에 투자 해야 하나요?
많은 분들이 그러한 질문을 주십니다.
2007년은 너무나 부동산 시장이 어려웠다고요.
정말 그럴까요? 부동산 시장이 어렵다고는 하지만 오히려 오른 곳이 좀 더 많았다면 믿으시겠어요?

우선 2007년 하락한 곳들입니다.
서울 강남권, 강동 및 송파권, 강서구, 양천구, 수도권 분당 등 1기 신도시
동탄 등 2기 신도시 용인, 안양, 의왕, 수원, 화성, 남양주 일부, 성남 정도를 꼽을 수 있습니다.

그럼 오른 곳은 어디일까요?
과거에 비인기 지역인 곳입니다.
인천 전역, 부천, 중동, 서울 강북권 거의 대부분(특히 노원구, 성북구, 도봉구 초강세), 서울 구로구, 금천구, 영등포구, 하남시, 양주시, 의정부시, 광주시, 이천시, 여주시, 평택시, 시흥시 등입니다.

엄밀하게 말하면 오른 곳이 좀 더 많은데 과거의 인기 지역이 하락해서 상대적으로 그분들이 부동산 사이트에 많이 들어오는 열렬 팬들이라 수도권 전체가 폭락한 것으로 착각할 수 있습니다.
오르지 않은 곳이야 오른다고 할 수 있지만 현정부의 사회주의식 하향 평준화가 오히려 서민 집값이 몰린 비선호지역의 폭등을 불러 일으켜 이제 수도권 무주택 서민들은 갈 곳이 없을 처지입니다.

강남 아파트를 잡으려다가 서민 아파트를 폭등시킨 정책 때문이지요.
그렇다면 2008년은 어떨까요?
일단 지금 흐름이 좀 더 이어지다가 2008년 봄부터 강남 재건축의 규제 완화에 따른 인기지역의 도미노 상승을 전망합니다.
비인기 지역의 급등으로 신도시 등 인기 지역이 상대적으로 싸졌기 때문이지요.
 
강남 재건축은 비인기 지역의 상승 여파로 가격이 낮게 이어지는 역차별을 받은 데다가 더 이상 규제가 없는 상황이라서 필연적으로 상승할 것입니다.
 
강남 재건축 상승- 분당, 평촌, 동탄 등 1.2기 신도시 남부권과 서울 명품 지역 상승- 용인, 성남,
안양, 의왕, 수원, 화성 등 조정폭이 심한 과거 인기지역 상승순으로 점진적인 시세 상승이 이어질 것이며 이는 피할 수 없는 대세 흐름으로 보여집니다.
 
하지만 2007년 오름폭이 컸던 인천권, 서울 강북권, 수도권 변방 등은 조정을 보일 가능성이 큽니다.
 
한가지 짚고 넘어가야할 사실은  대통령 당선자는 신도시 정책보다는 기존 도시의 정비 사업 즉 뉴타운, 재건축, 재개발에 정책의 골격을 맞출 것이며, 그로 인하여 도심 회귀 및 2006년까지 상승률이 높았던 인기지역과 서울의 강세가 예상이 됩니다.
 
서울 강북권은 많이 올랐기 때문에 조정을 보이겠지만 뉴타운 정책 등으로 큰 폭의 하락은
없을 것이며, 강남권은 지속적인 상승을 통하여 강북권과의 역차별에서 벗어날 가능성이 예견 됩니다.
 
쉽게 말씀을 드리면 여러분들이 지금 투자할 곳은 2006년까지 오른 곳들 즉 대중 선호성향이 높은 지역이며 이들 지역이 현정부의 역차별 정책으로부터 좀 더 자유로워 지는 시점이 지금부터라고 보시면 됩니다.

반대로 2007년부터 최근까지 오르고 있는 곳의 아파트는 필연적으로 조정을 보일 것입니다.
하지만 서울 강북권 일대는 뉴타운 개발, 자립형 사립고 등의 호재로 폭락 가능성은 없으며 오히려 서울을 제외한 북부권, 인천권 아파트들은 신도시의 호재가 꺾이면서 조정 가능성이 점쳐 집니다.

분당 평촌 등 인기 지역은 강남에 달려 있습니다.
강남 재건축 개발 이익 환수제 완화 혹은 정책 방향에 따라 앞 서 언급한 2006년 폭등 지역의 연쇄적 상승이 이어질 것입니다.
강남은 더 묶을 정책도 없고 필연적으로 어떤 규제이든 풀어야 되는 상황이기 때문이며 선호지역 하락 비선호지역 급등으로 2006년과 비교하여 너무도 다른 시세 환경을 보여 주기 때문이지요.

즉 인기지역 100을 기준으로 2006년이 비인기지역 50이었다면 지금은 80정도로 보시면 됩니다.
결론적으로 2006년까지 폭등한 지역 중에서 2007년 조정을 보인 아파트들이 대중 선호지역으로 2008년만이 아니라 향후 전망도 밝은 편이며, 장기 침체에서 벗어난 2007년 상승 아파트들은 미래 호재가 없는 지역을 중심으로 2008년 및 그 이후의 전망이 어둡다고 판단합니다.

아마 3월부터가 아닐까 전망이 되네요.
 
어디에 투자해야 하나요?
정답은 대중 선호 지역이면서 2007년 조정을 보인 강남권과 전통적인 수도권 강세 지역 및 재개발
등 도시정비 사업 수혜지역입니다.

김종갑 부동산 연구소
부동산 연구소, 컨설팅 (주)미래가(美來家) 대표
스피드뱅크. 조인스랜드. 다음. 네이버 부동산 전문가, 컬럼 리스트
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