‘도시인의 꿈’ 단독주택 집중 분석

2015-07-27 | 작성자 양해근 | 조회수 5,719 | 추천수 127

꼼꼼한 공부와 철저한 조사로 시행착오 줄여야

주5일제의 정착과 고령 인구의 증가, 각박한 도시 생활에 대한 피로감으로 물 맑고 공기 깨끗한 서울 근교나 제주도 등에 전원주택이나 단독주택 등을 짓고 살겠다는 수요가 증가하고 있다. 기존 주택을 구입하는 것은 상대적으로 조사할 것이 적지만 땅을 직접 사 집을 건축하겠다면 이야기는 달라진다. 단독주택 건설 시 주의해야 할 사항을 알아봤다.

먼저 토지를 구입하기 전 서류 확인은 필수다. 해당 지역의 중개업소나 지인 등을 통해 매물을 소개받았다면 반드시 공부를 해야 한다. 토지이용계획확인원·토지대장·임야도(지적도)·등기부등본 등이 기본적인 서류다. 특히 토지이용계획확인원은 용도지역·용도지구 등을 확인할 수 있는 서류로 토지의 얼굴이라고 보면 된다. 이를 통해 건축 가능한 건축물의 종류와 용적률·건폐율 등을 알 수 있다. 분석이 어렵다면 해당 지역 인근 건축사사무소나 측량설계사사무소를 방문해 원하는 주택을 지을 수 있는 부지인지 확인하는 게 좋다.

건축사사무소나 설계사사무소에서는 진입 도로와 배수로 문제를 확인해야 하고 만약 구입하려는 토지가 임야라면 임목본수도(나무 밀집도)로 나타낸 것)와 경사도 등을 함께 체크해 봐야 한다. 개발 행위를 할 때 가장 중요한 부분은 진입 도로 확보다. 아무리 입지가 뛰어나더라도 도로가 확보되지 않으면 개발 행위는 불가하다. 건축법상 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 폭 4m 이상의 도로를 말하며 해당 토지에 2m 이상 접해야 한다. 진입 도로가 없는 맹지는 인근 토지를 매입하거나 토지사용승낙서를 받아야 하는 등 생각지도 못한 비용과 시간이 들 수 있다. 간혹 지적도에 도로로 나와 있다고 하더라도 그 소유자가 개인이나 법인인 사도(私道)라면 토지사용승낙서를 받거나 통행료를 내야 한다.


‘재산 가치’ 따진다면 무난한 게 좋아
상하수도 시설과 오수 처리 시설을 확보하는 것도 필수다. 만약 구입하려는 토지가 임야라면 경사도와 임목본수도가 문제가 될 수 있다. 산의 경사도가 높다면 개발이 어려울 수 있다. 평균 경사도가 15도 미만이라면 개발 행위 허가에 문제가 없지만 경사도가 15도 이상이라면 도시계획위원회의 자문을 거쳐 허가를 받을 수 있다. 임목본수도도 기준에 맞아야 한다. 개발 행위 허가 대상 토지의 헥타르당 평균 입목 축적이 지자체 평균 임목 축적 이하여야 하며 산정 방식은 ‘산지관리법’에 따른다.

평균 수령이 50년 이상인 활엽수림의 점유 면적이 75%를 넘어가면 개발 행위 허가를 받기 어려워진다.

위에서 말한 진입 도로·배수로·임목본수도·경사도 등의 요건을 갖춰 개발 행위가 가능하다고 하더라도 토지에 대한 현장 조사가 중요하다. 현장 조사를 떠날 때는 지도·지적도·카메라 등을 미리 준비하는 것이 좋다. 지도와 지적도를 통해 해당 토지의 모양과 경계, 주변 지역 여건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 특히 주변에 혐오 시설 유무를 체크해 봐야 한다. 주변에 축사나 양계장이 있다면 악취 때문에 거주하기 어렵고 고압선이나 철탑 주변도 피해야 한다.

묘지 유무도 주의할 필요가 있다. 한국은 조상숭배 사상이 강해 묘지를 함부로 이장할 수 없다. ▷토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하거나 ▷자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해 별도의 특약 없이 토지만을 매도한 경우 ▷토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게 점유함으로써 시효에 따라 취득한 것 등에는 분묘기지권(남의 토지 위에 묘를 쓴 사람에게 관습법상 인정되는 지상권과 비슷한 물권)이 성립한다. 분묘기지권이 성립되면 분묘를 마음대로 이장할 수 없으므로 택지로는 치명적이다. 연고가 없는 묘지라도 이장하는 데 번거로운 절차를 거쳐야 한다. 반면 인근에 강·폭포·계곡·산 등이 있다면 플러스 요인이 될 수 있다.

주택은 가급적 총면적을 작게 지을 것을 권한다. 건물 면적이 크면 비용이 많이 들고 관리하기도 힘들기 때문이다. 전원주택이나 단독주택은 개개인의 취향이 강하므로 아무리 고급 자재를 사용해 지었더라도 향후 매도 시 제 값을 모두 받기 어렵다. 그러므로 특이하게 짓기보다 무난하게 건축하는 게 유리하다.


양해근 삼성증권 투자컨설팅팀 부동산전문위원

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제공한국경제매거진

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