차기정부의 부동산정책 방향과 그에 따른 기대감에 대한 소고

2007-12-20 | 작성자 김인만 | 조회수 18,967 | 추천수 431
이런경험 한두번씩 있었으리라 생각합니다. 별 기대없이 본 영화가 너무 재미있었거나 반대로 재미있다고해서 기대를 하고 본 영화는 생각처럼 그렇게 재미가 없었던적이 있었을것입니다.
영화를 보는 관점에 따라 차이가 있을수있지만 기대감에 따라 만족도가 다르게 나오는경우도 있습니다. 기대감지수가 70인 경우 실제결과가 80이 되어도 만족하겠지만 기대감지수가 90이 되면 결과가 80이 되어도 만족할수가 없습니다.

이렇게 동일한 결과가 나와도 기대감지수에 따라 만족할수도 있고 불만족이 될수도 있는것입니다.
부동산시장의 규제정책이 정점을 이루는 상황에서 가격급락이 되지않는 이유는 대선이후 차기정부에 대한 기대감이 있기때문에 매물이 생각보다는 크게 늘어나고있지않기때문입니다.

차기정부의 규제완화에 대한 기대감지수가 너무 높아서 자칫 만족도가 더 떨어지는 결과가 나오지는 않을지 걱정이 되기는 합니다.
 
오늘은 대선후 차기정부의 부동산정책 대한 방향과 효과, 그에따른 기대감에 대하여 4가지 관점에서 이야기해보려고 합니다.
 
1. 정부의 부동산정책 목표

정부의 부동산정책 목표는 부동산시장 안정을 통한 서민경제안정입니다. 과거에는 부동산 활성화를 통하여 경기부양을 했었지만 산업구조가 선진화가 되고 부동산시장의 불안정이 서민경제에 미치는 부작용이 커지면서 부동산시장 안정이 최대의 목표가 되었습니다.

부동산시장의 급락도 급상승 모두 정부는 원하지 않습니다. 참여정부 5년동안 지속적으로 과도한 규제정책을 실시한 결과 그 후유증으로 현재 부동산시장이 동맥경화에 걸렸다고 보여지며 자칫 심각한 상황이 될 가능성이 높아지고 있습니다.

결국 차기정부의 정책방향은 규제완화가 될수밖에 없는 상황입니다.하지만 부동산시장의 안정을 위한 규제완화이지 집값급상승을 위한 규제완화가 아니기에 급진적이고 전면적인 완화보다는 시장상황을 지켜보면서 점진적인 규제완화를 할 가능성이 높습니다.
 
2. 학습효과

국민의 정부시절 IMF로 인하여 침체된 부동산시장과 경기를 살리기위하여 지금으로서는 상상하기힘든 전면적인 규제완화를 실시하였습니다.

부동산시장이라는것이 몸집이 무거운 기차와 같아서 시동을 걸더라도 바로 급출발을 하지않지만 계속적인 드라이브가 걸리면 어느순간부터는 제어하기힘든정도의 가속도가 붙어버립니다.

국민의 정부시절 마지막부터 붙기 시작한 집값상승의 가속도는 참여정부 5년동안 13번이상의 규제정책 브레이크가 걸려서야 비로서 멈춰섰습니다.하지만 이렇게 멈춰선 부동산기차를 다시 출발시키기위해서는 또다시 규제완화라는 시동을 여러번 걸어야할것입니다.

부동산기차는 적당한 속도로 달려야지 과속도 위험하고 정지도 위험합니다. 국민의 정부,참여정부가 실시한 규제완화,규제강화의 과정을 지켜본 차기정부이기에 또다시 그런 시행착오를 겪으려고는 하지않을것입니다.

결국 일괄적인 규제완화보다는 시장상황에 맞는 점진적이고 부동산시장의 안정화에 도움이 되믄 규제부터 서서히 풀어줄것입니다. 국가위기상황이 오지않는한 부동산시장의 불안정성을 높이는 정책은 쉽게 풀리지 않을것입니다.
 
3. 차기정부의 색깔

현재 대선상황을 보면 야당후보가 유력해보입니다. 야당의 성격이 보수색깔이고 친기업적이고 가난한 서민보다는 부자들을 대변하는듯한 색깔을 보여왔기때문에 자칫 과도한 규제완화를 할 경우 부자들의 편을 들어준다는 비난을 받을수도 있습니다.

이런상황을 잘 알고있기에 국민, 서민의 눈치를 볼수밖에 없을것입니다.

안그래도 부자정당 색깔인데 다주택자들에 대한 규제를 완화할경우 서민들의 따가운 시선은 부담이 될수밖에 없습니다. 하고싶어도 눈치보여서 하기힘든 상황이 될수도 있습니다.

야당후보가 건설회사 CEO시절 건설한 압구정현대 개발은 그런의미에서 차기정부에서는 전면개발은 쉽지않아보이며 그다음 정부가 되어야만 가능하지않을까 싶습니다.
 
4. 규제완화 예상내용과 그 효과
 
현재 예상되는 부동산규제완화는 양도세/종부세 완화, 대출규제 완화, 전매제한완화, 재건축 용적률 완화등이 우선 예상됩니다.

양도세 완화는 현재의 부동산시장의 팽팽한 균평을 깨뜨릴수도 있는 부분입니다.

과도한 양도세 규제로 팔고싶어도 팔지못하는 분들이 양도세 완화가 되면 매물을 내놓을것이며 그렇게 증가한 매물은 오히려 부동산시장 가격하락의 빌미를 제공할수도 있습니다. 수요와 공급에서 한정된 수요에서 공급이 늘어나면 가격은 하락할수 밖에 없습니다.

현재 엄청난 부동산시장 규제에도 가격이 쉽게 폭락하지않는것은 수요가 줄어들었지만 공급도 줄어들었기때문에 이런 이상하고 비정상적인 균형이 이루어진것입니다. 대출규제는 국내외 경제상황과 밀접한 관계가 있는데 부동산이나 펀드로 재미를 본 시중유동자금이 쉽게 은행예금으로 들어가지못하면서 은행들이 자금수급상황에 문제가 생기고 과도한 CD발행으로 대출금리가 상승하고있는 상황입니다.

이런상황에서 대출완화를 해준다면 시중유동자금에 대한 불확실성은 더욱 커질수도 있습니다.
재건축 용적률 완화가 가장 큰 관심을 가지는 부분인데 도심의 공급을 늘리기위하여 재건축 용적률을 높이면 물론 어느정도 공급이 늘어날수는 있지만 생각하는것처럼 재건축의 개발이익이 늘어나지 않습니다.

재건축의 개발이익이 늘어나지 않는다는건 재건축 투자가치가 생각처럼 크지않다는 의미입니다.
재건축규제는 용적률 규제외에 개발이익환수, 기반시설분담금, 소형평형의무비율, 후분양제등 재건축 규제가 겹겹이 이루어져있기에 단순 용적률만 완화해서는 재건축 개발이익이 커질수 없습니다.또한 용적률 완화도 과거와같은 용적률 270-280%의 고밀도개발이 현실적으로 어렵습니다.

얼마전 서울시에서 디자인서울을 발표한것은 닭장같은 아파틀를 짓지는 않겠다는것이 정책방향이며 이것은 사회가 선진화 되면서 도시미관을 고려할수밖에 없기때문에 용적률을 완화는 제한적이 될수밖에 없습니다.
 
5. 결론

소문난 잔치 먹을것 없다는 옛 속담이 있습니다.너무 큰 기대를 가지면 실망이 클수도 있는것입니다. 결국 차기정부가 출범하더라도 단기간 급진적이고 전면적인 규제완화가 나오기 힘들것으로 보입니다.

현재 예상되는 규제완화정책이 부동산시장 흐름을 정상화 시키는데는 상당한 도움이 되겠지만 일부 사람들이 기대하는 단기간 부동산시장 급등은 나오지않을것으로 보입니다.
 
하지만 차기정부의 정책기조는 분명 규제완화입니다. 현재 미분양급증과 거래실종은 심각한 문제이고 자칫 부동산시장의 경착륙 가능성이 보인다면 예상외로 파격적인 규제완화정책이 나올수도 있습니다.
내집마련이나 갈아타기를 생각하시는 실수요자분들은 무작정 기다리는것만이 미학은 아닙니다.
가점점수가 높으신분들은 당연히 기다리면서 인기유망지역 청약을 기다리셔야하지만 가점점수가 낮거나 갈아타기를 하실분들이라면 매수자우위시장이 지속될때 움직이시는것이 좋습니다.

차기정부의 규제완화에 대한 과도한 기대심리도 바람직하지않지만 추가하락에 대한 과도한 기대심리 또한 바람직하지 않습니다.
 
감사합니다.
 
from 내집마련의 Happy Vitamin 김인만

김인만 부동산 칼럼니스트
부동산 칼럼니스트
아파트 투자 전문가/컨설턴트

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우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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