상가 투자, 유형별 투자 포인트 달라

2015-06-15 | 작성자 노두승 | 조회수 5,228 | 추천수 119

근린상가는 도보 유동인구 오후·저녁에 집중돼야


저금리 기조가 지속되면서 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높다. 최근 들어 대규모 택
지개발지구를 중심으로 각종 신규 상가의 분양이 이어지면서 이러한 부동산 투자에 대한 문의가 부쩍 늘고 있다. 하지만 신규 개발지 투자는 상권이 활성화되기 전까지 공실 등 어려움도 많은 만큼 투자에 앞서 해당 투자 유형별로 접근 방법을 고민해 봐야 한다.

먼저 상가 유형별로 차별화된 전략을 수립할 필요가 있다. 상가 투자의 핵심은 대상 상품 유형별로 특징을 이해하고 안정적인 임대 수익을 제공할 수 있는 임차인을 지속적으로 확보하는 것이다. 이러한 관점에서 경쟁 우위에 설 수 있는 업종 구성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 즉, 적정 임차인을 확보하기 위한 업종 선택과 우량 임차인 구성, 핵심 임차인 확보 등의 임차 전략 수립은 필수다.


핵심은 안정적인 우량 임차인 확보
또 투자 대상이 되는 상가가 들어선 상권의 공실률 현황을 살펴보는 것도 중요하다. 특히 최근 상가 시장의 공실률이 지속적으로 상승하고 있어 투자자들은 더욱 주의할 필요가 있다. 매월 고정적인 수익을 목표로 투자해 자칫 공실이 장기화되면 관리비 등 예상하지 못한 비용이 추가적으로 발생할 수 있기 때문이다.

먼저 아파트 단지 내 상가 투자다. 단지 내 상가는 과거 해당 아파트 단지 거주민들을 독점적으로 확보할 수 있어 초보 투자자로서는 우선적인 고려 대상이었다. 특히 배후 단지의 주력 타입이 중소형 면적 중심으로 구성되고 가구 수가 1000가구에 육박하면 상가 입찰 시 높은 경쟁률과 프리미엄이 형성됐다. 단지 내 상가는 특성상 고급 업종이나 특수 업종이 아닌 생활 밀착형 업종이 주류를 이뤄 임차인 확보에 큰 어려움이 없었고 대단지의 독점 상가라면 안정적인 임대 수익 실현도 가능했기 때문에 인기를 모았다. 하지만 주변에 경쟁 상권이나 근린 상가가 있다면 이용률이 하락하는데다가 대형 마트 등이 속속 공급되면서 이러한 독점성과 안정성이 줄어들고 있는 상황이다.

또 테마 상가 투자를 살펴보자. 테마 상가는 전자·공구·의류 등 특수 업종이나 전문 업종으로 이뤄진 전문 상가를 지칭한다. 이러한 테마 상가는 유동인구가 많은 도심이나 부도심 등의 지역 중심지 지하철역 인근에 주로 입지하며 영화관이나 푸드코트 등 10~20대 취향의 엔터테인먼트가 결합되는 것이 일반적이다. 하지만 테마 상가 역시 획일화된 콘셉트와 공급과잉에 따른 공실 증가 및 치열한 상권 경쟁에 따른 침체 국면이 지속되면서 수익률 하락이 나타나고 있는 상황이다.

따라서 차별화된 운영과 콘텐츠 구성으로 복합 쇼핑 문화 공간으로의 변화는 이제 피할 수 없는 대세가 되고 있다. 이러한 테마 상가 투자 때에는 반드시 1~2층 주요 동선 변에 자리하는 게 중요하며 주변 유동인구를 끌어들일 수 있는 가로(street)형 배치의 상가를 선택하는 것이 리스크를 줄일 수 있는 방법이다.

마지막으로 근린 상가다. 근린 상가는 주거 단지나 역세권 인근으로 다양한 업종이 혼재된 일반적인 상가를 말한다. 이러한 근린상가는 도보형 유동인구가 오후와 저녁에 집중되는 상가가 좋고 현재의 상권보다 미래 전망이 좋은 성장형 상권에 자리하는 것이 유리하다. 지하철 개통 예정 지역이나 인근으로 대규모 아파트 단지가 입주하는 지역 등이 대표적인 사례다. 이러한 지역의 근린상가에 투자하면 입지적인 장점으로 안정적인 임대 수익 이외에 향후 시세 차익 가능성도 있기 때문이다. 이를 위해서는 철저한 현장 조사를 통해 유동인구를 파악해야 하는데 이때는 12시 이후 2시간 단위로 체크해야 한다. 상가의 위치는 평지 또는 완경사지가 상대적으로 유리하며 최근에는 주차 시설 확보가 해당 상가의 경쟁력을 좌우하는 주요 요인이 되고 있다는 점도 참고할 필요가 있다. 대단위 택지개발지구 내 상가는 배후 유동인구가 풍부해 상대적으로 유리하기는 하지만 향후 상권이 숙성되기 전까지 많은 시간이 소요될 수 있다는 것을 고려해 접근해야 한다.


노두승 삼성증권 투자컨설팅팀 부동산전문위원

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제공한국경제매거진

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