임대인과 임차인의 의무

2015-06-01 | 작성자 윤정웅 | 조회수 13,039 | 추천수 165

-임대인의 하자보수의무, 임차인의 수선의무-

 

사례 1)

 

甲은 사업에 실패하여 살던 집까지 경매로 날렸다고 합니다. 하는 수 없이 친척들의 도움으로 보증금 3천만 원에 월세 50만 원씩을 주기로 하고, 乙소유의 빌라 반 지하를 세 얻어 이삿짐을 풀었습니다.

 

급한 마음에 집도 자세히 구경하지 아니한 체, 계약을 한 후 막상 이삿짐을 내려놓고 보니 이건 집이 아니라 움막이나 다름이 없었습니다. 벽에서 물은 줄줄 흐르는데, 방 네 구석에는 곰팡이가 덕지덕지 끼어서 쾌쾌한 냄새가 코를 찔렀습니다.

 

벽지는 너덜거리고 하수관이 막혀 물은 내려가지 않았습니다. 바퀴벌레는 이곳저곳에서 게릴라들처럼 나타나서 어린애들을 놀라게 하는 걸 보고 있자니 정이 뚝 떨어지고 말았습니다. 그렇다고 갈 곳은 없고,

 

甲은 집 주인에게 급히 연락을 하여 하자부분을 조목조목 설명해 주면서 빠른 시일 내에 하자보수공사를 해 달라고 하였습니다. 그러자 집 주인은 그러니까 임대보증금도 싸고 월세도 싸지 않느냐, 고 하면서 이해하고 살라는 말 뿐이었습니다.

 

甲은 화를 내면서 그렇다면 다른 곳으로 이사를 가겠으니 보증금을 돌려 달라고 하였고, 하자보수공사가 완료되기 까지는 월세를 낼 수 없다고 하였습니다. 집 주인은 마음대로 하라고 하면서 기한 전에는 돈을 돌려줄 수 없다는 말 뿐이었습니다.

 

위와 같은 문제를 두고 여러분들께서는 어떻게 판단하시겠습니까?

 

1. 웬만한 수선은 임차인이 해야 하기 때문에 임차인이 수리를 해야 한다.

 

2. 위와 같이 중대한 하자로 인하여 생활하기 어려운 상태라면 임대인이 하자보수 공사를 해야 한다.

 

3. 계약해제 통보를 하고 보증금반환은 소송으로 해야 한다.

 

4. 임차인이 하자보수공사를 모두 하고, 공사비는 월세에서 공제 해 버린다.

 

-해설-

 

하자보수 문제를 두고 임대인과 임차인은 심심찮게 싸우기도 합니다. 위와 같이 목적물이 노후 되거나 근본적으로 하자가 있어 생활에 크게 불편하게 되었다면 그 수리의무는 임대인에게 있는 것입니다.

 

임대인은 목적물을 임차인이 사용 또는 수익하는데 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적인 의무가 있기 때문입니다. 임대인의 수리의무는 천재지변 또는 불가항력으로 목적물이 파손된 경우에도 해당이 되는 것입니다.

 

따라서 위와 같은 내용의 하자라면 당연히 그 하자보수나 수리의무는 임대인에게 있는 것이고, 임대인이 이를 어길 때에는 계약위반이 되며 계약해지의 사유가 되는 것입니다. 임대인이 고집을 부리고 하자보수를 해주지 않으면 위 2,3,4번 모두 해당이 된다고 볼 것입니다.

 

사례 2)

 

A는 신혼집으로 소형아파트를 8천만 원에 전세 얻어놓고 기분 좋게 신혼여행을 다녀왔습니다. 피곤했었는지 전셋집에 오자마자 신랑과 신부는 늦은 아침까지 잠을 잤습니다. 그런데 밖에서 왁자지껄 소리가 나면서 누가 급히 현관문을 두드렸습니다.

 

신랑과 신부는 깜짝 놀라 현관문을 열어보니 이웃집 아주머니들이 도둑을 맞았다고 하면서 신랑신부에게도 집안을 살펴보라고 얘기를 해주는 것이었습니다. 신랑과 신부는 방으로 들어서는 순간 깜짝 놀라게 되었습니다.

 

밤새 도둑이 주방 쪽 보일러 배관을 타고 유리를 깬 후 침입하여 결혼패물 5백만 원 상당을 몽땅 훔쳐 가 버린 것입니다. 신랑은 급히 집주인에게 전화를 하여 밤에 도둑을 맞았으니 손해를 배상하라고 하였습니다.

 

그러자 집 주인은 아니 집주인이 세입자 도둑맞은 일까지 책임을 지느냐?” 고 하면서 마음대로 하라는 말 뿐이었습니다. 신랑은 소송이라도 하겠다고 으름장을 놓고 있습니다.

 

가능한 일일까요?

 

1. 전셋집에서 처음 잠을 자다 일어난 사고이므로 집주인에게도 책임이 있다.

 

2. 여관에서도 잠을 자다가 물건을 분실하면 여관주인에게도 일부 책임이 있던데,

 

3. 3자의 범죄행위로 인한 손해로서 집 주인은 책임이 없다.

 

-해설-

 

아무리 전셋집에서 처음 잠을 자다 일어난 사고라 하더라도 이는 제 3자의 범죄행위로 인하여 발생한 손해로서 집 주인에게는 책임이 없다고 볼 것입니다. 집 주인으로서는 세든 사람이 평소 상태로 사용하고 수익하는데 자신이 해야 할 의무를 이행하면 될 일이고 그 외 3자의 개입에 따른 일까지 책임을 질 이유는 없는 것입니다.

 

또한 밤중에 수도가 파열되어 신랑. 신부의 좋은 옷이 물에 잠겨 망가졌다고 가정할 때에도 그 손해를 집 주인에게 묻기는 어려운 것입니다. 전셋집은 이미 임차인의 지배아래 놓이게 되고, 그의 관리 하에 있게 된다면 임대인으로서는 책임이 없게 되는 것입니다.

 

-법조문-

 

민법 제 623(임대인의 의무)

 

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

-판례-

 

대판 1994.12.9 9434692 (임대인의 수선의무)

 

1) 목적물에 파손 또는 장애가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.

 

2) 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 무담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.

 

대판 1999.7.9. 9910004 (통상의 임대차에서 적극적 보호의무의 존부)

 

통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용, 수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의무를 이행한 경우 임대목적물은 임차인의 지배아래 놓이게 되어 그 이후에는 임차인의 관리 하에서 임대목적물의 사용, 수익이 이루어지는 것이다.

  

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제공닥터아파트

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