노원구.양주신도시.강서구.김포한강신도시를 주목하라

2015-05-11 | 작성자 이주호 | 조회수 6,611 | 추천수 153

- 전세가 폭등으로 인한 매매 수요로 중산층 일반아파트 날개 달았다 -

 

우리가 과거에는 서울 부동산경기가 살아나면 으레껏 강남권재건축, 버블세븐지역의 주도를 생각했는데 이제 시대가 달라졌다.

 

2001~2002년은 강남권재건축이, 2003~2007년에는 강남권중대형이 서울 부동산시장을 주도하였고 2008년 미국발 금융쇼크 이후 2009년부터 서울 부동산경기가 살아나는 과정에서도 역시 강남권재건축이 2011년까지 시장을 주도했다.

 

그러나 이번에 부동산경기가 살아나는 과정에서 한가지 특이한 현상은 전세가 폭등으로 인하여 매매로 수요가 몰리면서 강남권재건축이 아닌 중산층 일반아파트가 살아난다는 점이다.

 

필자의 견해로는 2017년까지 부동산경기가 살아나는 과정에서의 주도부동산은 강남권재건축이 아니라 중산층 일반아파트라고 자신있게 말씀드린다.

 

최근 부동산 114 조사에 의하면,

 

노원구는 전세의 매매 전환 수요로 지난해 4월 거래량인 819건에 비하여 57.8%나 증가한 1293건으로 4월 서울 아파트 총 거래량인 1만3912건의 9.3%를 차지했다.

이는 서울 시내 25개구 가운데 가장 많은 거래량이다.

 

두 번째로 거래량이 많은 강서구(883건) 역시 중소형 아파트가 많아 실수요자가 많이 찾는 곳이다.

 

이에 비해 재건축 아파트는 일부 대규모 단지를 중심으로 거래가 감소했거나, 거래가 성사돼도 가격은 오르지 않고 있다.

 

위 올 4월 거래량을 놓고보면 중산층 일반아파트가 강남권재건축을 앞질렀다.

 

과거 2000년대 초.중반 그리고 2009~2011년은 서울 부동산시장을 강남권재건축과 버블세븐지역이 주도하였지만 올 4월을 기점으로 하여 중산층 일반아파트에 주도부동산의 바톤을 넘겨주었다.

 

그러고보면 세상도 돌고돌고, 인생살이도 돌고돌고, 부동산도 돌고도는가 보다.

 

이변이 없는 이상 2017년까지의 부동산경기에서는 강남권재건축이 아닌 중산층 일반아파트가 서울 부동산시장을 주도할 것이다.

 

강남권재건축은 다음 정부에서나, 2018년 서울시장 선거에서 서울 도시개발에 적극적인 성향을 지닌 시장이 당선될때에서나 비로소 주도부동산으로 떠오를 것으로 전망된다.

 

서울 부동산뿐만 아니라 주식시장에서도 올 1~4월까지 코스피가 아닌 코스닥이 주도하는 시장이 되니 부동산시장, 주식시장 모두 대이변이 일어나고 있다.

 

코스닥과 중산층 일반아파트가 2017년까지 주식, 부동산시장을 주도하면 이는 소외주, 소외부동산의 대반란이다.

 

작년 9.1 부동산대책에서 앞으로 신도시를 건설하지 않는다고하니 신도시의 희소성이 높아질 수 밖에 없는데 수도권2기신도시 중 그동안 위례신도시, 판교신도시, 광교신도시, 동탄신도시 등은 경부 라인이라 수요자의 인기를 끌었는데 김포한강신도시, 양주신도시, 파주운정신도시는 서울 서,북측에 치우쳐져있어 수요자들의 외면을 받아왔다.

 

그러나 그동안 고전을 면치못하던 마이너스 프리미엄인 김포한강신도시가 프러스 프리미엄으로 돌아서니 수요자들의 인식이 서서히 바뀌고 있다.

 

김포한강신도시의 열기가 최근 양주신도시로 확산되고 있는데 얼마전에 양주신도시의 분양률이 상당히 높아졌다는 소식이 들려온다.

 

이번 4월 서울시내 25개구 가운데 가장 거래량이 많은 노원구와 두 번째로 거래량이 많은 강서구가 급부상하니 이는 중산층 일반아파트 대세 상승의 전조가 아닌가 한다.

 

노원구, 강서구가 급부상하면 이와 아울러 노원구 배후 신도시인 양주신도시와 강서구 배후 신도시인 김포한강신도시도 급부상할 것으로 전망된다.

 

2017년까지의 부동산경기에서는 그동안 소외된 노원구, 강서구 등 중산층 일반아파트와 수도권2기신도시 중 그동안 소외된 노원구 배후 신도시인 양주신도시와 강서구 배후 신도시인 김포한강신도시 등이 주도부동산으로 떠오를 것으로 확신한다.

 

시대의 흐름에 따라 시대의 상황에 따라 주도주, 주도부동산은 항상 바뀌기 마련인데 이번에도 역시 새로운 주도주 코스닥과 새로운 주도부동산 중산층 일반아파트가 새롭게 떠오르고 있다.

 

이러한 맥락에서 서울 대표 중산층 일반아파트인 노원구, 강서구 등과 그동안 소외된 수도권2기신도시인 양주신도시, 김포한강신도시 등을 주목하라고 말씀드리고 싶다.

 

 

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제공닥터아파트

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