도시 부동산보다 수익률 높은 토지 시장 NPL

2014-11-03 | 작성자 박철민 | 조회수 72,446 | 추천수 252

최근 경매 시장이 일반인과 실수요자의 참여로 낙찰가가 높아지면서, 부동산 투자자들에게 부실채권(Non Performing Loan·NPL) 투자가 새로운 재테크 수단으로 부각되고 있다. ­­­­



부실채권(NPL)이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제때에 갚지 않아 발생한 채권을 말한다. 이때 부동산 등을 담보로 발생한 채권을 담보부 NPL이라고 하고, 신용대출 등 무담보로 발생한 채권을 무담보 NPL이라 한다. NPL의 유형은 담보부, 무담보 및 상각, 카드 채권 등 다양하다. 하지만 우리가 흔히 말하는 NPL은 안전성이 가장 확보된 1순위 근저당이 설정된 담보부 NPL이다.


경매보다 저렴하고 절세까지 가능
부동산을 저렴하게 매입하는 방법으로 경매를 많이 활용하고 있었지만, 최근 들어 NPL에 대한 관심이 폭증하고 있다. 경매보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 데다 절세까지 가능하기 때문이다.

NPL은 원금이나 이자가 3개월 이상 연체된 부실채권을 말한다. NPL은 채무자가 채권자에게 원금이나 이자를 갚지 못하는 경우에 발생한다. 아파트 대출금 이자를

3개월 연체해도 NPL이다. NPL 투자는 은행권의 NPL을 매입한 뒤 경매를 통해 배당을 받거나 직접 낙찰 받아 수익을 얻는 구조다.

이렇듯 대출이 있는 곳에 NPL이 발생하고, NPL이 있는 곳에 경매가 있는 것이다. 경매와 NPL은 낙찰 가능성, 투자금 회수, 매도 용이성, 세금 등 4가지 항목에서 차이가 있다.

첫째, 경매는 낙찰을 위해 경매 입찰금을 결정하는 것이 가장 큰 고민이다. 입찰 가격을 입찰함에 넣은 그 순간까지 고민하고, 집행관이 최고가 매수신고인을 호명하는 순간까지 가슴을 조아린다.

그런데 NPL을 매입한 사람이라면 얘기가 달라진다. 입찰 가격을 그리 크게 고민하지 않아도 된다. 자신이 매입한 NPL로 채무자로부터 받을 수 있는 최고 금액까지 고가 입찰을 할 수 있기 때문이다. 부동산 경매에서 NPL을 매입한 사람이 낙찰 받을 가능성은 거의 99%다.

둘째, 투자금 회수다. 경매 입찰로 부동산을 매입했다면 부동산 경기에 따라 투자금 회수에 상당한 시간이 필요하다. 또한 경매 물건은 대출이자와 세금 문제가 연결돼 있다. 1년 이내 단기 매매에는 양도차익의 40%가 세금으로 부과되기 때문에 보통 경매 투자자들은 2년이 경과하기를 기다린다. 그런데

2년 후 부동산의 가격 흐름은 예측하기가 어렵다.

반면 NPL을 매입해 배당으로 수익을 올리려는 투자자라면 이런 면에서 상당히 유리하다. 몇 달 후의 경매낙찰 예상 가격은 충분히 예측할 수 있기에, 배당기일만 기다리면 된다. 기본적으로 단기 투자 성격인 NPL 투자는 투자 예측이 확실하고, 투자금 회수 기간도 짧다.

셋째, 매도하기 더 손쉬운 쪽도 NPL이다. 경매로 낙찰 받은 사람은 나중에 부동산을 매각할 때 상당히 불리한 입장에 서게 된다. 낙찰 가격이 공개돼 있기 때문이다. 그런데 NPL로 낙찰 받은 사람은 정반대의 상황이 펼쳐진다. 시세보다 높게 낙찰 받았다는 것을 다 알기 때문이다. 또한 NPL 투자자는 배당 투자, 유입 투자, 자진변제 투자, 재매각 등 다양한 방법이 있지만 경매 입찰은 소유권 이전 이후 매각하는 방법뿐이다.

넷째, 절세 측면에서도 NPL 투자가 유리하다. NPL을 매입해 경매에서 낙찰 받은 투자자들에게는 절세가 가능하다. 양도세란 양도를 통해 발생한 이익에 대해 과세하는 것인데, 매도 가격보다 낙찰 가격이 더 높으니 양도세가 과세될 근거가 없다. 양도를 통해 이익은 고사하고 손해가 난 셈이기 때문이다. 경매보다 NPL이 좋은 여러 가지 이유 중에서 가장 확실한 것이 바로 절세효과다.


리스크가 큰 만큼 수익도 높아
NPL은 자산유동화 법률에 의해 금융권으로부터 한국자산관리공사에서 공매를 받아 이를 자산관리법인(Asset Management Compan y·AMC)에 입찰 또는 수의계약을 통해 판매한다. 예전에는 AMC가 이를 다시 매입해 직접 추심하거나 일반인이 거래할 수 있도록 했으나, 요즘은 승인된 AMC가 일반인에게 NPL을 직접 제공하고 있어 일반 투자자들이 접근하기 수월해졌다. 직접 입찰 받아오는 AMC로부터 채권을 매입한다면 유리한 가격에 채권을 매입할 수 있기 때문이다. 이 같은 구조를 이해한다면 NPL은 수익성 좋고 안전한 투자 상품인 것이다.

NPL은 아직 일반인들에게 생소한 분야이기 때문에 위험이 뒤따를 수 있다. 국내 시장에 도입된 시기도 짧지만 전문가도 많지 않다. 특히 토지 시장 NPL은 각종 관련 법규와 권리분석 때문에 쉽게 접근하기 어려워 현재 NPL 시장은 도시 부동산이 주를 이룬다. 하지만 수익률 면에서는 토지 시장 NPL이 도시 부동산보다 높기 때문에 관심을 가질 필요가 있다.

K씨는 최근 토지 NPL 투자 성공 사례로 꼽힌다. 처가가 경기도 가평군 청평면이라 이 지역 부동산에 밝은 그는 2013년 10월경 청평면 상천리에 보전관리지역 임야 2만4750㎡와 농지 4950㎡, 총 2만9700㎡에 대한 1순위 채권을 5억 원에 매입했다. 3.3㎡당 매입 가격은 5만6000원 정도다.

주변 전원주택지의 경우 분양 가격이 3.3㎡당 60만 원대여서 3.3㎡당 20만 원의 개발비를 부담해도 충분히 경쟁력이 있을 것으로 판단했다. 소유권 이전 후 전원주택 개발 행위 허가를 받은 그는 그 땅에 990㎡를 한 필지로 조성해 3.3㎡당 45만 원의 동호인 단지를 조성 중이다.

반면 서울에 사는 사업가 L씨는 대표적인 권리분석 실패 사례다. 수상스키를 즐기기 위해 북한강 인근을 자주 찾던 그는 가평의 펜션 이용객이 해마다 증가하는 것을 보고 지역 부동산에 관심을 갖게 됐다. 그러던 중 청평면 호명리 청평댐 주변 보전관리지역 임야 2만3100㎡의 1순위 NPL이 나왔다. 전체 임야 중 3300㎡는 필지당 825㎡, 4개로 분할돼 토목공사가 완료된 상태였다. 평균 토지 가격은 3.3㎡당 21만4285원이었다. 기공사 유치권 3억 원은 업자가 공사를 하는 조건으로 분양 후 충당하기로 합의가 가능했다.

L씨는 추가 공사비 약 2억 원을 고려한 총비용 20억 원을 예상했다. 청평댐과 북한강 주변 토지시세가 3.3㎡당 100만 원 이상인 점을 감안하면 가격 메리트가 충분하다고 판단했다. L씨는 토목공사가 완료된 4가구는 3.3㎡당 70만 원에, 나머지 1만9800㎡는 개발 후 3.3㎡당 50만 원에 매각할 계획이었다. 그런데 개발 행위 허가를 내는 과정에서 예기치 않은 문제들이 발생했다. 예상치 못한 도로 토지 소유주가 나타나서 도로를 사용하려면 도로 2640㎡를 5억 원에 매입하라고 요구한 것이다.

도로는 당연히 사용하는 것으로 생각했기 때문에 그 문제를 간과한 것이었다. 문제는 여기서 그치지 않았다. 미개발지 1만9800㎡는 산경사도가 20도 이상이면 개발 행위 허가가 나지 않는다는 지방자치단체 조례에 막혀 사실상 개발에 불가능했다. 토지이용계획에는 개발이 가능한 관리 지역으로 표시돼 있지만 조례가 걸림돌이 될 줄 몰랐던 것이다. 결국 L씨는 이 거래로 큰 손해를 봤다.

L씨처럼 낭패를 보지 않으려면 사전에 물건에 대한 권리분석과 관련 법규를 꼼꼼히 살펴야 한다. 경우에 따라서는 지역 주민이나 지자체, 지역 전문가 등의 조언을 구하는 수고도 필요하다.


박철민 대정하우징 대표


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제공한경닷컴

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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