지방 산업도시에서 지방 중소도시로

2014-10-28 | 작성자 이주호 | 조회수 80,061 | 추천수 245
- 산업도시 구미.포항에서 중소도시 김천.영천으로 -

2011년은 지방 집값 상승에 있어서 의미있는 한해이다. 2011년에 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 기록하며 지방 대세 상승의 신호탄을 보냈다.

2007년 하반기~2011년까지 5년동안 부산.경남 소형아파트가 지방 대세의 선두에 나섰으나 진정한 지방 대세의 선두는 2011년 지방 집값 20년만에 최고 상승률에서 나타난 1990~2000년대에 가장 소외된 지방광역시 대구.경북.울산.광주 소형아파트가 아닌가 한다.

그래서 필자는 2001년도에 서울 강남권 재건축(소형아파트)의 대세 상승이 시작되었다면 2011년부터는 1990~2000년대에 가장 소외된 이 시대의 진정한 지방 부동산인 대구.경북.울산.광주 소형아파트의 대세 상승이 시작되었다고 보고 있다.

항간에서는 2007년 하반기~2011년까지 지방 선두주자 부산.경남 소형아파트의 대세 상승이 막을 내렸으니 2012~2013년부터는 전국 부동산시장의 주도가 서울.수도권으로 넘어갔다고 하는데 이는 2010년대 이 시대의 진정한 지방 부동산인 대구.경북.울산.광주 소형아파트 대세 상승을 배제한 잘못된 전망이 아닌가 한다.

2011년 지방 집값 20년만에 최고 상승률 기록을 시발점으로 하여 2010년대부터의 지방 대세에 있어서 지방 대세의 중심은 2007년 하반기~2011년까지 지방 부동산을 주도한 부산.경남이 아니라 대구.경북.울산.광주라고 할 수 있다.

2000년대 총체적인 서울 부동산시장의 흐름을 보면 2001년부터 2005년 8.31 부동산대책이 나오기 전 까지 5년동안은 강남권 재건축(소형아파트)이, 2003년부터 2007년까지 5년동안은 버블세븐지역의 중대형.고가 아파트가 주도하였다.

이러한 과정을 2010년대에 들어와서 지방 부동산이 답습하고 있는게, 

공교롭게도 2011년 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 시발점으로 하여 지금까지 지방 부동산의 중심인 대구.울산.광주와 경북 구미.포항 산업도시 등의 소형아파트가 지방 부동산을 주도하고 있어 한번 대세 상승하면 5년동안 이어진다는 과거의 전례로보아 2015년까지 대세 상승할 것으로 전망된다.

반면 지방 중소도시 예를들자면 경북 김천(구미 인근 도시).영천(포항 인근 도시) 소형아파트는 2011년부터 대세 상승이 시작된 대구.울산.광주와 경북 구미.포항 산업도시 등의 소형아파트보다는 2년 늦은 2013년부터 대세 상승이 시작되고 있다.

일례로 년도별 아파트 가격 추이를 보면 구미의 경우는 2011년도에 역사적인 신고가가 나왔지만 구미 인근 도시 김천은 2013년도에 역사적인 신고가가 나와 지방 경북 대표 산업도시인 구미와 구미 인근 중소도시 김천은 2년의 시차를 두고 움직이고 있다.

그동안 가격이 상승한 부담때문인지 2014년 경북 가을철 아파트 가격 동향을 보면 '구미·포항 상승세 주춤, 중소 도시는 소폭 올라'가 이러한 현상을 잘 말해 주고 있다.

이는 지방광역시.산업도시에서 저평가된 지방 중소도시로 자연스럽게 매기가 이전하는 현상이 아닌가 한다.

이처럼 지역별, 평형별 부동산은 어떤 이유와 근거를 가지고 자연스럽게 흘러가고 있다.

필자가 예전에도 누누이 말씀드렸지만,
지방 대세는 2017년까지 이어진다고 했는데 이 시대의 진정한 지방 부동산인 대구.울산.광주와 경북 산업도시 구미.포항 소형아파트는 2011년부터 대세가 시작되어 2015년까지 5년동안 이어질 것으로 예상되고 2013년부터 대세 상승이 시작된 대구.울산.광주와 경북 산업도시 구미.포항 대형아파트는 2017년까지 5년동안 대세 상승할 것으로 전망된다.

단, 일례로 경북 김천.영천 등 지방 중소도시 소형아파트는 2013년에 역사적인 신고가가 경신되어 2013년부터 2017년까지 5년동안 대세 상승할 것으로 예상된다.

2000년대부터 시작된 전국 지역별, 평형별, 상품별 부동산을 분석해 보면,
2001~2005년 강남권 재건축(소형아파트), 2003~2007년은 강남권 중대형이 전국 부동산시장을 주도하였고 
2011년부터는 서울 단독주택.상가.수익형부동산이 대세 상승 행진을 하고 있다.

2011년부터 2015년까지는 대구.울산.광주와 경북 산업도시 구미.포항 등 소형아파트가, 2013년부터 2017년도까지는 대구.울산.광주와 경북 산업도시 구미.포항 등 중대형아파트가 전국 부동산시장을 주도할 것으로 전망된다.
2021년부터는 지방 단독주택.상가.수익형부동산이 대세 상승하지 않을까 한다.

작금의 전국 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 일정한 시차를 두고 어떤 이유, 근거를 가지고 아주 합리적으로 움직이고 있다.

이제는 부동산시장을 균형감각을 가지고 바라보아야 할 때가 아닌가 한다.

결론적으로 말씀드리자면 지방 부동산은 대구.울산.광주와 경북 산업도시 구미.포항 등을 중심으로 하여 지역별로는 지방광역시 대구.울산.광주와 산업도시 구미.포항에서 지방 중소도시 김천.영천으로 시차를 두고 움직이고 있으며 평형별로는 소형아파트에서 중대형아파로 매기가 확산되고 있다.

이처럼 전국 부동산은 서울.수도권만의 독주가 아니라 지방광역시, 산업도시에서 중소도시로 균형감각을 가지고 움직이고 있다.

서울.수도권 부동산의 경우는 2010년대는 2000년대 폭등에 따른 낙폭과대 반등 즉 경기연착륙 과정이고 지방 부동산의 경우에는 2010년대는 대세 상승 과정이다.

2010년대는 누가뭐래도 지방이 대세이고 2010년대 지방 부동산은 1990~2000년대에 억눌린 설움을  대세 상승으로 수십년만에 한풀이를 하고 있어 그 폭발력이 대단하고 대단할 것이다.

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제공닥터아파트

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