우리 아파트, 재건축 완화 수혜 볼까

2014-10-20 | 작성자 김은경 | 조회수 67,711 | 추천수 258

정부의 ‘빗장 풀기’로 아파트 재건축 연한 빨라져

지은 지 30년이 넘어 재건축이 예상되는 강남구 은마아파트 전경.

9월 1일 정부가 ‘규제 합리화를 통한 주택 시장 활력 회복 및 서민 주거 안정 강화 방안’을 발표한 이후 오랜 기간 꽁꽁 얼어붙어 있던 부동산 시장에 모처럼 훈풍 기대감이 커지는 모습이다. 특히 단단히 잠겨 있던 재건축에 대한 빗장들이 대거 해제되면서 낡은 집들이 새롭게 부활의 날갯짓을 예고하고 있다.

그러면 이번 대책으로 가장 큰 수혜 대상이 된 재건축이 내가 사는 아파트에도 해당될 수 있는지 어떻게 알 수 있을까. 우리 아파트는 몇 년이 지나야 재건축이 가능한지, 이번 대책으로 재건축 시점이 얼마나 빨라지게 되는지 재건축 연한을 계산하는 법을 알아보자.

기본적으로 기존의 오래된 주택을 허물고 새로운 주택을 짓는 재건축이나 재개발 등의 재정비 사업을 하기 위해서는 일정 구역 내에 노후·불량 건축물이 얼마나 있느냐가 중요하다. 이때 노후·불량 건축물의 판단 기준은 도시 및 주거환경정비법 제2조에 따라 ‘도시 미관을 저해하거나 노후화로 인해 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 준공된 지 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물’로 규정돼 있다.

과거에는 아파트를 지은 지 20년만 지나도 재건축을 추진할 수 있었는데, 그러다 보니 무분별한 재건축 행위로 자원 낭비와 주변 지역 전셋값 불안 등 여러 부작용이 문제가 됐다. 이에 따라 2003년 이후부터는 각 지자체별로 정한 ‘도시 및 주거환경정비조례’에 따라 재건축 허용 시기가 준공 연도를 기준으로 달라지게 됐는데, 준공 후 20년 이상 주택에 한해 지자체가 자율적으로 재건축 연한을 정할 수 있게 돼 있었다.

현재 지자체별로 보면 조례 규정이 없는 전북·제주·강원 등을 제외하고 각 조례에 따라 서울을 비롯해 경기·인천·부산·광주·대전·충북이 최대 40년, 대구·경북·경남·울산·전남·충남·세종은 최대 30년을 적용하고 있다.


서울, 1985년 이전 준공이면 재건축 OK
그러나 이번 대책을 통해 재건축 연한의 상한을 최대 40년에서 30년으로 완화함에 따라 기존에 상한선이 최대 40년이었던 서울·경기·인천·부산·광주·대전·충북의 낡은 집들은 재건축 가능 시점이 훨씬 단축됐다.

서울에서 1981년 12월 31일 이전에 지어진 아파트는 준공일로부터 20년이 경과하면 재건축이 가능하고 1986년 이후 준공된 아파트들은 30년이 지나면 재건축 추진이 가능해지게 된다. 본래 1991년 이후 입주한 아파트들은 허용 연한이 40년이었기 때문에 2031년에야 재건축이 가능했지만 이번 대책으로 재건축 가능 시점이 10년 앞당겨져 2021년이면 재건축을 추진할 수 있게 됐다. 또 1987~1990년 준공된 아파트들의 재건축 허용 연한이 2~8년씩 빨라져 이에 해당하는 단지들이 수혜를 보게 됐다.

다만 1986년에 입주한 아파트는 기존에도 재건축 허용 연한이 30년이어서 새로운 수혜 대상은 아니다. 또 1982년 1월 1일~1985년 12월 31일 준공된 아파트는 기존과 같은 방식으로 준공 연도가 1년씩 늦어질 때마다 재건축 허용 연한이 2년씩 늘어나 22~28년으로 차등 적용되며 이때 산식은 ‘22년+(준공 연도-1982)×2년’으로 계산한다. 하지만 1985년 입주한 아파트도 이미 2013년부터 재건축 추진이 가능해졌으므로 1985년 이전에 준공된 단지라면 재건축 사업을 추진하는 것은 모두 자유로운 상태다.

한편 경기도는 서울과 기준 및 적용 방법이 조금 다른데, 경기도에서 1983년 이전에 지어진 아파트는 20년이 지나면 재건축 추진이 가능하고 이번 9·1 대책을 통해 1988년 이후에 지어진 아파트부터 모두 30년이 지나면 재건축 추진이 가능해지게 된다. 1984년에서 1987년 사이에 준공된 아파트는 ‘20년+(준공 연도-1983)×2년'의 산식을 적용해 준공 연도가 1년 늘어날 때마다 22~28년으로 길어진다.


김은경 삼성증권 투자컨설팅팀 연구위원


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제공한경닷컴

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