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땅 사기 피하려면 현장 확인은 물론 지적도도 살펴라

2014-01-07 | 작성자 이건욱 | 조회수 10,830 | 추천수 180
“변호사님 전 정말 억울합니다. 제가 왜 사기꾼입니까? 여기 토지이용계획확인원을 한번 봐주세요. 이 땅은 충분히 개발가치가 있는 땅입니다. 그리고 그 지역은 향후 발전가능성이 매우 큰 땅입니다. 부동산 개발계획도면을 보시면 더더욱 제 말이 믿겨지실 겁니다.”

2시간에 걸쳐 자신의 사정을 얘기하는 고객(피고소인)은 정말 누명을 쓴 듯 보였다. 왜 고소를 당했는지 물어보았다. 고객의 주장처럼 그렇게 좋은 땅이라면 토지 매수자가 오히려 고마워 해야 하는 것 아닌가 하는 생각도 들었다.

“전들 이유를 알 수 있나요? 구체적인 내용은 잘 알지 못하는데 고소인은 제가 자신에게 설명했던 것과 다른 땅을 팔았다고 저를 고소했답니다. 제 억울함을 풀어주세요.”

필자는 그 자리에서 고객과 함께 해당 토지를 가 보자고 제안했다. 등기부등본과 토지이용계획확인원, 지적도를 챙겨 고객이 운전하는 차에 몸을 실었다. 해당 토지는 산 중턱에 있었다. 도로가 나 있고 도로 가에 집들이 하나둘씩 들어서는 지역의 윗부분 자락이었다.

차를 아래에 주차하고 올라가 보니 평평하게 다져진 꽤 넓은 토지가 보였다. 고객의 말대로 대지로 바뀌어 있는 땅은 꽤 쓸만해 보였다. ‘도대체 왜 고소인이 고소한 것일까?’ 고민을 하면서 차분히 지적도를 보니 해당 토지 지번의 땅은 대지화 된 땅보다 위쪽에 있는 것으로 보였다.

“선생님 제가 볼 때 문제 되는 토지는 여기 평평한 땅이 아니라 저 위쪽 토지인 것 같은데 아닌가요?” 필자의 질문에 고객은 잠시 머뭇거리다가 “예 평평한 땅 위쪽 토지가 맞습니다”라고 대답했다.

고객이 손으로 가리킨 토지를 보니 해당 토지는 평평한 땅 바로 옆에 붙어 있는 땅이 맞긴 맞았다. 그러나 약 20m 절벽 위의 땅으로 절벽 위에서 다시 급경사가 이루어져 정상까지 연결된 땅이었다. 게다가 절벽은 단단한 바위로 이루어져 있었다.

고객은 직원들이 처음 토지를 소개할 때 바로 앞 대지로 바뀐 토지를 해당 토지라고 이야기하고 땅을 판 것 같다고 얘기했다. 어이가 없었다. 필자는 변론하지 않기로 했다. 당시 해당 토지는 개발이 어려워 보였고, 설사 개발이 된다고 해도 많은 돈이 들 것 같았기 때문이다.

필자와 상담한 고객에게 법원이 유죄를 선고했다는 이야기를 나중에 전해 들을 수 있었다. 부동산 매매관련 상담 사례 중에는 토지의 위치와 관련한 피해 사례가 많다. 청평 호반이 내려다보이는 땅을 보여줘 계약을 체결했는데, 나중에 알고 보니 산꼭대기 땅인 경우도 있었다.

도대체 왜 이런 일들이 일어나는 것일까? 그 이유는 본인이 해당 토지 현황을 꼼꼼히 살피지 않고, 판매자들의 이야기만 너무 신뢰하기 때문이다. 물론 나중에 형사 고소 등을 통해 피해를 회복할 수도 있다. 그러나 많은 경우 형사 고소를 통해 피해를 회복하기란 어려운 것이 현실이다.

일단, 토지의 위치를 거짓으로 이야기했다는 점을 입증하기 쉽지 않다. 피해자가 여러 명일 경우야 피해자들의 진술이 증거가 될 수 있겠지만, 반대 경우라면 낭패다. 입증을 해서 형사처벌을 받게 한다고 하더라도 거짓을 일삼은 사람 앞으로 재산이 없다면 실제 피해 회복은 불가능하다.

앞서 든 사례들의 대부분은 소위 기획부동산에 의한 피해 사례들인데 기획부동산의 경우 직급마다 많게는 수십%의 수수료를 지급받게 되는 다단계구조로, 용케 사장을 찾아내서 형사 고소를 하더라도 사장 명의로 된 재산은 거의 없는 경우가 많다.

물이 엎질러진 이후에 수습하는 것은 불가능하다. 그럼 어떻게 해야 할까? 최선의 방법은 본인이 꼼꼼하게 살펴야 한다.

앞서 필자가 해당 토지의 위치를 지적도를 통해서 확인하듯이, 매입하고자 하는 땅의 위치를 지적도를 보면서 정확히 특정하는 습관을 가질 필요가 있다.

전문가로부터 도움을 받는 습관도 중요하다. 일단 토지를 매입한 후 전문가의 도움을 받으려고 하면 늦은 경우가 많다. 토지를 매입하기 전 반드시 변호사를 비롯한 법률전문가와 건축사 등의 도움을 받아야 한다.

필자의 경험에 비춰볼 때 부동산의 고수로 돈을 많이 번 사람들은 일단 본인들이 부동산에 관한 지식이 해박하고, 더 나아가 주변에 전문가들을 포진시켜 위험을 최소화시키는 자세를 견지하고 있다는 공통점이 있었다.

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

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