전체메뉴 NEW
한경 글로벌마켓 오픈 이벤트

전세난 2016년까지 간다.

2013-12-02 | 작성자 김인만 | 조회수 11,932 | 추천수 225

2016년 부동산의 가장 큰 이슈는 아마 전세급등일 것이다.

뛰는 전세문제를 잡기 위하여 8.28대책을 내놓았지만 오히려 상승폭을 더 키웠다.

다만 최근 들어 전세가격 상승을 주도했던 잠실판교를 중심으로 전세가격이 일시적 조정을 받으면서 주춤하고 있고 이런 현상을 두고 이제 전세가격 상승이 끝난 것 아닌가 하는 섣부른 예측도 나오고 있다.

 

잠실 리센츠 110㎡ 전세의 경우 올해 초 5억을 넘더니 여름 6억을 넘어 9-10월에는 7억 가까이 육박하다가 최근 6억 중반대로 다시 조정이 되고 있는데 일시적 조정의 이유는 단기간에 전세가격은 지나치게 급등을 하였음에도 매매가격은 상승하지 않으면서 전세비율이 80%를 넘었고 이런 높은 전세비율은 아무리 전세자금대출을 잘 해준다고 하여도 높은 전세가격을 감당하기에도 전세입자의 자금부담이 너무 커져서 전세가격 상승을 따라가기에는 어려움이 생긴 부분이 있고전세물건 확보 어려움을 우려해서 미리 전세를 구해버린 분들도 많이 있었으며, 11월 계절적인 비수기까지 겹쳤고 여기에 취득세 영구인하를 기다리다 지쳐서인지 매매시장 역시 약세로 돌아서면서 매도자들이 집을 팔려다 그냥 전세로 돌리면서 전세물건이 늘어난 것도 영향을 미치면서 잠실 등 일부 지역의 전세가격은 조정을 받는 양상을 보이고 있다.

 

하지만 전세문제는 끝이 아니라 일시적인 조정상황이라 보면 될 것 같다.

한번 고삐가 풀리면 매매든 전세든 4년이라는 시간은 지나야 안정이 되는 과거를 비추어보면 현재의 전세 난은 단기간에 해결이 될 가능성은 낮아 보인다.

 

과거 전세폭등은 1987~1990, 1999~2002년 두 차례 있었는데 1차 전세폭등은 1987 19.4%, 1988 13.2%, 1989 17.5%, 1990 16.8% 4년간 지속이 되었고 전세폭등 이후 매매가 폭등으로 이어지다가 1기 신도시 등 대규모 주택공급이 된 후 마무리가 되었다.

2차 전세폭등은 IMF시절인 1998 -18.4% 하락을 한 후 1999 16.8%, 2000 11.1%, 2001 16.4%, 2002 10.1% 이렇게 4년간 폭등을 하였고 역시 그 후 매매가 상승으로 이어졌다.

이번 전세폭등은 작년인 2012 7.1% 상승을 했고 올해 2013년은 두 자리 상승이 확실한데 과거 두 차례 전세폭등을 보면 2015년을 넘어 2016년까지는 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

 

미친 전세가격은 수요와 공급의 불일치 때문이다.

부동산시장의 침체로 전세를 끼고 구입하는 투자수요가 크게 줄어들면서 미분양 우려로 건설회사들의 신규공급물량이 큰 폭으로 감소하였고저금리가 지속되면서 전세금을 받아서 돈 굴릴 때가 없다 보니 임대인들이 전세를 월세로 전환하는 수가 늘어났으며전세를 구하기 힘들게 되자 전세입자들이 전세연장을 해서 눌러앉아 버리면서 전세물량 자체가 큰 폭으로 감소하였다.

 

반면주택가격 하락에 대한 우려가 커지면서 집을 구입할 여력이 되는 실수요자들까지 주택구입을 미루면서 전세를 선호하다 보니 전세수요는 크게 증가하면서 공급은 부족하고 수요는 늘어나는 전형적인 상승곡선이 형성된 것이다.

 

여기에 정부까지 나서서 전세자금대출이라는 빚으로 손 쉬운 전세금 마련의 길을 터주면서 전세금 인상에 대한 자금부담까지 완화되면서 전세가격 상승은 고삐 풀린 망아지처럼 날뛰고 있는 것인데 주택공급은 공장에서 찍어내는 물건과 달라서 지금 공급을 하더라도 3-4년 정도의 시간이 필요하고 무엇보다 현재와 같은 부동산시장의 침체가 지속되는 한 전세수요 증가전세물량 감소는 지속이 될 수 밖에 없기 때문에 단기간에 전세가격 상승의 해결책이 나오기는 힘들어 보인다.

 

실제로 수도권 입주물량을 보면 2010 136818가구에서 2011 94255가구, 2012 96674가구, 2013년 올해 73168가구내년 64252가구로 매년 줄어들고 있고 2-3년 후 입주물량을 결정하는 신규아파트 공급 역시 매년 크게 줄어들고 있어서 이런 수급의 불일치는 전세가격 상승의 빌미를 제공해 주고 있고 더 나아가 향후 매매가 상승압력으로 작용이 될 가능성이 높기 때문에 정부와 국회는 더 이상 정쟁이 아닌 우리나라 경제의 생존의 문제로 인식하고 지금도 늦었지만 그래도 부동산시장 회복을 위하여 신속하고 더 많은 노력을 해주어야 할 것이다.

 

 

감사합니다.


김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기