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도시재생과 상권재생 1편

2019-05-13 | 작성자 이기현 | 조회수 1,031 | 추천수 36

도시재생과 인구변화


2019년 봄, 지금 도시들은 새로운 몸짓으로 기지개를 펴고 있다.


금년에 약 100여 곳의 도시재생 사업이 전국에서 본격적으로 시작하게 된다.


도시를 다시 활성화 한다는 의미의 도시재생은 세대를 거듭하며 우리나라의 중요한 국가적 과제가 되어가고 있다.


도시 기능의 변화는 너무나 자연스러운 현상이다. 하지만 변화의 방향에 대한 많은 고민이 시대별로 의미하는 것은 다양할 수밖에 없을 것이다.


 “도시재생”이란 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거 환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역 역량의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화 시키는 것을 말한다.” 약칭 도시재생법에서 정의하고 있는 내용이다.


도시재생법에서 볼 수 있듯 도시재생의 핵심은 변화되는 사회를 수용하고, 노후화 되어 기능을 못하는 것을 새로운, 보다 가치가 있는 공간으로 변화시키는 것이라고 말할 수 있다.


우리나라의 도시들은 한국전쟁 이후 지금의 모습을 만들어 왔다. 이제 도시들은 저마다 많은 삶의 이야기를 남기고 역사의 흔적을 남겨왔다. 그러나 이제는 도시의 노후화로 다양한 문제를 안고 그 도시 속에서 많은 사람이 어려움을 안고 모여 살고 있다.


도시재생의 정의와 우리의 도시재생 사업의 의미를 다시 생각해 보면서 현재와 미래의 도시 재생에 대한 방향성에 대해 생각해보고자 한다.


도시의 문제가 가장 확실하게 드러나는 것은 인구가 감소 되는 것이다. 이러한 결과로 지역은 점점 사람이 줄어 각종 시설과 인프라가 서서히 붕괴되어 간다.


따라서 도시 재생의 방향은 다시 사람들이 모여 살게 만들어 나가는 것이라는 관점은 쉽게 이해가 된다.


그러나 다시 사람들이 찾아오고 머무는 곳으로 만드는 ‘일’은 매우 어렵다는 것을 해외와 국내 사례로 이미 경험하고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 기본으로 돌아가 보고자 한다.


‘도시’는 일반적으로 사람이 많이 모여 사는 곳 정도로 이해가 되고 있으나, 실제 도시의 정의는 매우 다양하다. 국가별 기준이 상이하고 통계적, 문화적 정의 등이 복잡하며, 다양한 관점이 존재한다. 도시의 생성과 발전, 쇠퇴까지 역사적인 각국의 상황, 산업, 지리적 조건까지 다양한 원인과 관점이 존재하게 된다.



각 국가별 도시의 기준은 인구 기준, 행정구역, 도시의 기능 등으로 정의가 다양하다. 먼저 우리나라의 경우는 인구 2만 이상을 읍, 5만 명 이상을 도시로 정의하고 있다.


미국의 경우는 “인구조사국(Census Bureau)에서 2000년에 도입된 기준으로 살펴보면 거주자가 최소 2500 명 이상이며, 인구밀도는 평방마일 당 최소 500명으로 밀집된 지리학적 지역을 의미한다. 2000년 기준으로 미국 내 도시지역은 3,756개로 집계되었다.”


(도시경제학,O’sullivan,박영사,2015)


결국, 도시는 사람들이 많이 사는 곳이라는 정의 안에 인구변화에 대한 내용을 담고 있다.

즉, 일정한 지역 안에 사람들이 밀집하여 살 수 있게 여건을 조성하는 것이 핵심이다. 사람들이 떠나고, 감소하면 그곳은 도시가 아닌 것이다. 결국 도시 재생을 통해 다시 사람들이 모여 살 수 있게 되어야 한다. 그래서 초기의 도시재생은 사람들이 떠나는 이유를 분석하고 이를 통해 도시의 문제를 해결하고자 하는 것에서 출발하였다. 초기에는 주로 도시 기능의 노후화를 개선하고, 정주 인구의 생활 서비스 개선에 중점을 두고 진행되어왔다. 이는 일정 정도 성과를 만들었고, 많은 우수사례를 통해 전국의 도시 재생에 기여하였다. 오래된 건물을 다시 짓고, 도로를 정비하고, 가로등을 설치하였다. 또한 아름답게 벽화를 그리고, 주차장을 만들거나 확장하였고, 새로운 기능을 할 수 있는 조직과 센터 등을 설치하였다.


그러나, 실제 인구 유입 효과는 일부 우수사례를 제외하고 대부분은 유동인구만이 늘어서 원주민과 찾아오는 방문객과 마찰이 생기는 곳도 발생하게 되었다. 물론 실패에 가까운 지역은 많은 예산이 투입되었으나 도시의 쇠퇴를 막지 못해 지금도 황폐화되고 있는 지역도 있다.



그동안 도시재생 사업은 주로 거주민의 환경개선에 초점이 맞추어져 있었다. 주로 하드웨어 인프라를 교체하고 강화하는 것이 중심으로 진행되었다. 이후 보다 적극적인 도시재생은 박물관을 만들거나 창고를 리모델링하여 커피나 외식을 즐길 수 있는 곳, 문화공간과 체육시설, 산책로 등을 통해 보다 다양한 콘텐츠를 배치하기 시작하였다.


그러나, 기대와는 달리 이러한 방식의 도시재생은 이용률이 저조하고 지속적인 관리의 문제가 발생하여 결국은 4~5년이 지나면 이전보다 조금 더 많은 시설이 노후화되는 것을 지켜볼 뿐이었다.


이제는 초기의 인프라 개선 중심의 도시재생을 넘어 실제 거주인구와 유동인구가 함께 증가는 생태계 중심의 도시 재생 관점의 전환이 필요한 시기가 되어가고 있다고 말할 수 있다. 도시재생에 대한 현재의 한계점을 진단하고 이제까지 진행한 우수한 성과와 향후 방향을 이야기 보고자 한다.


첫째로, 거주민 위주의 도시재생 정책은 그 공간에 살고 있다는 점만을 고려하여 ‘현재’에만 집중하다보니 자칫 결국 많은 예산을 민원 해결 형식으로 집행되는 경우가 많이 발생한다. 결국, 시간이 지나면서 주민들간의 이해관계의 충돌 즉, 도시재생을 추진하는 지자체 공무원, 도시재생 지역의 건물주, 세입자, 임대인 등의 다양한 입장 차이가 충돌하고 이를 조정하다가 시간과 예산을 낭비하는 경우가 다수 발생한다.

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이기현의 상가(상권)를 말하다  

상가와 상권에 대한 전반적인 이해를 중심으로 투자 포인트와 향후 비즈니스를 고려한 상가 투자 전략 수립에 대한 지식과 경험을 나누고 싶습니다.

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