담보신탁된 골프장이 공매되어도 회원지위 승계된다(대법원 전원합의체 판결)

2018-10-24 | 작성자 김재권 | 조회수 1,527 | 추천수 38

  

최근 골프장이 호경기를 맞고 있지만 몇 해 전만 해도 부도나는 골프장이 적지 않았다. 통상 5년 후 반환하도록 하는 회원들의 입회비 반환소송이 줄을 잇다 보니 이를 감당못한 골프장들이 속속 회생신청을 하고, 채권자들이 골프장을 경매나 공매처분하기도 했다.

 

특히 전국의 상당수 골프장들이 골프장 주요시설을 신탁회사에 담보신탁을 하고 대출을 받아 운영하다보니 경영부진으로 부도상태에 이르면 신탁회사가 공매처분을 하게 된다.

이처럼 담보신탁된 골프장이 공매처분되어 제3자가 매수했을 때, 회원들의 지위는 어떻게 될까. , 입회금반환의무를 골프장 매수인이 인수하는지 여부가 문제된다.

 

우선 체육시설의 설치·이용에 관한 법률27조 제2항에 의하면, 골프장의 필수시설을 민사집행법상 경매나 채무자회생 및 파산에 관한 법률에 의한 환가, 국세징수법 등에 의한 압류재산의 매각, 그 밖에 이에 준하는 절차에 따라 인수한 자는 회원의 지위를 승계하도록 규정하고 있으므로, 위의 절차에 의해 골프장이 인수되면 회원의 지위는 그대로 승계된다.

 

그런데, 위 체육시설법에는 국세징수법 등에 의한 압류재산의 공매만 규정하고 있고, 신탁공매의 경우는 명시적인 승계사유로 규정하지 않고 있다보니, 그동안 하급심에서는 그런 점을 들어 신탁공매는 승계사유가 아니라고 보았다.

다만, 문화체육관광부 유권해석에서는 신탁공매의 경우에도 회원지위가 승계된다고 해석했고, 필자도 20141224일자 영남일보에서 담보신탁된 골프장이 공매돼도 골프회원권 승계된다는 제목의 칼럼과 2017년 8월 23일자 한국경제신문에서도 '담보신탁된 골프장이 수의계약으로 골프장 매각시 회원권지위를 승계받을 수 있을까'란 제목의 칼럼을 쓴 적이 있다.

 

그러나 최근 대법원은 김천의 B골프장 사례에서, 전원합의체판결을 통해 담보신탁된 골프장이 공매(수의계약 포함)된 경우에도 골프회원 지위가 승계된다고 결론지었다.(201810182016220143 전원합의체 판결)

 

B골프장의 경우 담보신탁회사가 공매절차에서 수의계약으로 매각하자 회원들이 매수인을 상대로 입회금반환소송을 제기했는데 1, 2심 모두 체육시설법에 회원지위 승계 사유로 신탁공매를 명시하지 않았다는 이유로 골프장의 손을 들어줬다.

 

그러나 대법원은 체육시설법 제27조는 회원의 권익보호가 목적인 점, 담보신탁의 기능 등에 비춰 공매절차를 저당권 등 담보권 실행을 위한 경매절차 등과 구별해 다뤄야 할 만큼 실질적인 차이가 없는 점 등을 이유로 회원들의 손을 들어 준 것이다.

 

이 결론에 따르면, 앞으로 회원권 부담으로 인해 향후 골프장건설이나 운영을 위한 대출이 어려워지고, 이미 신탁공매처분된 골프장 회원들의 반발이나 소송이 줄을 이을 것으로 보여진다.


<관련 종전 칼럼>

   

한국경제신문 칼럼- 담보신탁 회사가 수의계약 골프장 매각

입력 2017-08-23 17:10:34 | 수정 2017-08-23 17:10:34 | 지면정보 2017-08-24 B5면
회원권 지위 승계받을 수 있을까?

김재권 < 법무법인 효현 대표변호사 >
최근 회원제 골프장은 꾸준히 늘어나는 반면 회원권 판매가 부진하면서 많은 회원제 골프장이 입회비 반환소송 등에 직면해 경영상 어려움을 겪고 있다.

결국 골프장을 살리기 위해 회생 신청을 하거나 인수합병(M&A)을 시도하는데, 회생 절차에 들어가거나, M&A되거나, 파산절차에 들어가 경매나 공매처분됐을 때 회원들의 입장에서는 회원권이 승계되느냐가 초미의 관심사가 된다.

체육시설의 설치·이용에 관한 법률 27조 2항에 의하면, 골프장의 필수시설을 민사집행법상 경매나 채무자회생 및 파산에 관한 법률에 의한 환가, 국세징수법 등에 의한 압류재산의 매각, 그 밖에 이에 준하는 절차에 따라 인수한 자는 회원 지위를 승계하도록 규정하고 있다. 이런 절차에 따라 골프장이 인수되면 회원 지위는 그대로 승계된다.


회생 절차에서 M&A를 통해 정상화가 된 사례도 적지 않다. 경남의 Y골프장, 경북의 G골프장 등은 투자자 등이 입회금의 60%대를 변제하고 나머지는 출자전환하는 내용으로 골프장을 인수하는 방식이었다. 그 외 50%, 40% 변제율로 M&A에 성공한 골프장도 있다.

경기 안성큐 골프장은 입회금 중 17%만 변제하는 조건이어서 회원들이 소송을 제기했으나 작년 대법원은 회원들이 입을 추가적 손해를 고려하면 그 정도 변제율은 적절하다는 이유로 입회금반환청구를 기각했다. 그 외 3%, 13% 변제율을 제시했다가 M&A에 실패한 골프장들도 있다.

그런데 골프장 주요시설이 신탁회사에 담보신탁된 경우 신탁회사가 채무변제를 위해 공매를 하거나 수의계약을 했을 때도 회원권이 매수인에게 승계될까.

김천의 B골프장의 경우 담보신탁한 신탁회사가 공매절차에서 수의계약으로 매각하자 회원들이 매수인을 상대로 입회금반환소송을 제기했는데 1, 2심 모두 체육시설법에 회원지위 승계 사유로 신탁공매를 명시하지 않았다는 이유로 골프장의 손을 들어줬다. 유사사건에서 서울고법이나 서울남부지법도 같은 결론을 냈고, 대법원이 심리불속행으로 확정한 바도 있다. 반면 문화관광부에서는 유권해석으로 신탁공매의 경우에도 회원지위가 승계된다고 봤다.

그런데 대법원은 지난 3월 이례적으로 위 B골프장 상고사건을 전원합의체에 회부했다. 체육시설법 규정이 기본적으로 회원들의 권익을 보호하려는 규정인 점, 공매절차도 공개성이나 절차적 공정성이 담보되는 점, 회원의사와 무관하게 골프장 편의에 따라 담보신탁이 이뤄지는 점 등을 고려하면 신탁공매의 경우에도 회원 지위가 승계된다는 결론이 도출될 가능성이 매우 높아졌다 하겠다.

김재권 < 법무법인 효현 대표변호사 >

 


[영남일보 김재권 변호사의 부동산 읽기] 담보신탁된 골프장이 공매돼도 골프회원권 승계된다| 김재권 변호사 칼럼

아로미 | 등급변경 | 조회 59 |추천 0 | 2014.12.25. 16:58 http://cafe.daum.net/lawyersos/GYdT/406 

골프장이 늘어나는 반면 경기침체로 골프인구 증가율이 둔화되면서 법원이 바빠졌다. 골프장 사정이 나빠지자 통상 5년 후 반환하도록 하는 회원들의 입회비 반환소송이 줄을 잇고 있으며, 이를 감당 못한 골프장들이 속속 회생신청 등 부도수순을 밟고 있는 것이다.

골프장이 회생절차에 들어갔다가 M&A되거나 회생절차가 폐지돼 결국 파산절차에 들어가 경매나 공매처분되었을 때 회원들의 회원권은 어떻게 될까.

‘체육시설의 설치·이용에 관한 법률’ 제27조 제2항에 의하면, 골프장의 필수시설을 민사집행법상 경매나 채무자회생 및 파산에 관한 법률에 의한 환가, 국세징수법 등에 의한 압류재산의 매각, 그 밖에 이에 준하는 절차에 따라 인수한 자는 회원의 지위를 승계하도록 규정하고 있으므로, 위의 절차에 의해 골프장이 인수되면 회원의 지위는 그대로 승계된다. 다만 회원권의 가치는 통상 하락할 수 있지만 능력 있는 인수자가 나서면 오히려 상승할 수도 있다.

그런데 골프장의 주요시설이 대출에 대한 담보로 신탁회사에 담보신탁된 경우, 신탁회사가 채무변제를 위해 공매한 경우에도 회원권이 매수인에게 승계될까.

위 체육시설법에는 신탁공매의 경우를 명시적인 승계사유로 규정하지 않고 있다. 그러나 법제처 질의회신자료(10-0419, 2010.12.30. 문화체육관광부 관광진흥과)에 따르면, 담보신탁회사의 공매 역시 위 체육시설법 제27조의 경매 등의 절차에 준한다고 판단해 공매로 필수시설을 인수한 자는 회원의 지위를 승계한다고 유권해석을 하고 있다.

즉, “위 체육시설법 규정이 기본적으로 회원들의 권익을 보호하려는 규정인 점, 공매절차는 일반인들에게 알려져 있고, 신탁업자의 신탁업무는 관련 법령에 따라 국가의 엄격한 감독을 받고 있어 공개성이나 절차적 공정성이 담보되는 점 등에서 경매나 국세징수법 등의 공매와 다를 바 없다”는 이유를 들고 있다.

다만 신탁재산의 처분은 위 체육시설법에 명시되어 있지 않다는 이유 등으로 회원권 승계사유에 해당하지 않는다고 볼 여지가 있지만, 신탁재산을 경쟁입찰에 의한 공개매각이 아닌 수의계약에 의해 매각한 경우에만 타당성 있는 해석이다.

결국 국가가 감독하는 신탁회사가 공개매각한 경우는 체육시설법상 경매 등과 전혀 다를 바 없고, 특히 체육시설법 제27조 제2항 제4호 ‘경매 등의 절차에 준하는 절차’에 해당됨이 분명하다 할 것이므로, 위 법제처의 유권해석처럼 신탁재산의 공매도 회원권 승계사유에 해당한다고 볼 것이다. (759-6611)

 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

김재권의 부동산건설 法테크

복잡하고 골치아픈 부동산 분쟁(매매, 임대차, 경매, 재건축, 재개발 등), ‘집짓다가 10년은 늙는다’는 건축·건설 분쟁도 관련 법률과 판례를 제대로 알고 대처하면 의외로 손쉽게 해결할 수 있습니다. 이 글들이 부동산·건설분쟁을 겪는 독자분들께 명쾌한 해법을 제공함으로써 진정한 부동산 법테크를 이루시길 바라마지 않습니다.

프로필보기

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기