1. 아파트 하자소송, 왜 문제될까?

요즘 언론보도에 따르면, 입주한 지 얼마 안된 아파트에 누수나 균열 등 심각한 하자가 발생하여 하자보수 관련 분쟁이 되고 있다는 내용이 많지요.

아파트가 2019년 기준 전체 주택의 62%를 차지할 만큼 이제 우리의 주된 주거형태가 되었고, 코로나 사태로 인해 주로 ‘방콕’생활을 해야 하는 상황이 되다 보니 아파트의 주거공간으로서의 품질에 대한 관심이 높아져 하자관련 민원이 빈발하고 있다고 보여집니다. 국토부 하자심사·분쟁조정위원회의 통계에 따르면, 2020년에만 4,200여건의 조정신청이 접수되었다고 하네요.

그런데 아파트를 포함하여 어떤 건물도 완공 후 부실시공, 균열, 누수 등 하자가 생기게 마련이고, 다만, 그 정도가 문제될 뿐입니다. 따라서 하자보수문제는 필연적으로 발생하는 거지요.

과거에는 입주자들이 시공사가 알아서 하자보수해 주는대로 만족하고 살았으나, 요즘 사회전반의 권리의식이 고양되면서, 입주자들이 부실시공 등 하자에 대해 시행사나 시공사의 하자보수로 만족하지 않고 전문 변호사를 선임하여 소송을 제기하는 사례가 부쩍 많아지고 있습니다.

이러한 하자소송이 급증하면서 건설업체들에게는 적지 않은 부담이 되고 회사 브랜드 이미지도 타격을 입을 수밖에 없어 대책마련에 부심하고 있다고 하고, 총 소송상 청구되는 금액은 한해에 수조 원에 이른다고 합니다. 대형 건설사의 경우 평균 한 해 동안 수천억 원의 소송을 제기당하고, 실제 수백억 원의 하자보수비나 손해배상금을 지출한다고 합니다.

● 하자소송을 피하려면 시행사, 사공사가 제대로 보수해 주면 되지 않나요?

맞습니다. 그런데 문제는 시행사나 시공사가 하자보수를 충실히 해 주어야 하는데도 그러지 않았다는 데 있습니다.

지금까지 시행사, 시공사들이 소위 '아파트 장사'를 해 오면서 설계도면을 무시한 미시공, 오시공, 변경시공을 일삼고, 사용검사 후에는 누수나 균열 등의 하자를 제대로 보수해 주지 않고 방치한 대가를 이제야 톡톡히 치르고 있는 것이라고 볼 수도 있지요. 시행사, 시공사 등으로서는 이미 끝난 현장에 추가로 비용이 드는 하자보수를 제대로 해줄리 없는데다가, 하자담보책임기간만 어떻게든 넘기면 책임이 면해지기 때문에 입주자의 하자 보수 요청에도 시간 끌기에 치중하다보니 입주자가 소송을 제기할 수밖에 없는 구조이지요.

연간 아파트 하자 관련 각종 민원이 20만건이 넘는다고 할 만큼 아파트가 하자 투성이임에도 그동안 시행사 등은 총 공사비의 3%(예:10억원)에 해당하는 하자보수보증금 중 겨우 10~30%(1억~3억원)만 지출하여 도색 등 땜질식 처방만 하고는 나머지 70~90%(7억~9억원)를 회수해 가는 행태를 보여 왔다고 하네요. 심각한 점은 입주자대표나 관리주체, 입주자들의 무지나 무관심이 시행사 등의 이러한 행태를 조장해 왔다는 데 있습니다.

보통 아파트는 공동주택관리법에 따라 2·3·5·10년차 하자에 대해, 각 기간 만료에 즈음하여 하자조사 내지 하자진단을 하고, 그 결과에 따라 건설업체에 하자보수를 요구하게 됩니다. 그러나 하자조사나 진단 결과를 놓고 시행사, 시공사, 보증사 등과 협상하는 과정에서 전문성 결여나 로비 등으로 인해 휘둘리게 되고, 결국 도색정도의 땜질식 보수로 끝나는 경우가 많습니다.

전국에 약 2만개의 아파트 단지가 있으나 지금까지 하자소송까지 간 곳은 불과 1천여개에 불과하다고 합니다. 극단적으로 볼 때, 나머지 대다수 아파트 단지에서는 시행사 등이 수억 원 내지 수십억 원의 부당이득을 봤다는 결론이 나옵니다.

● 네. 시행사나 시공사가 제대로 보수를 해 주지 않는 이유가 있군요. 그렇다면 입주민들은 어떻게 대처해야 하나요.

결국 ‘입주민의 권리 찾기’에는 입주민 스스로 나서야 합니다.

우선 입주민 중 전문가나 외부 전문가의 도움을 받아 하자보수기간 내에 하자조사, 진단 및 보수청구를 하거나, 전문 변호사를 선임하여 하자소송을 제기하고, 법원의 판결에 따라 하자보수비 상당액의 판결금을 받아 제대로 하자를 보수해야 하는 것이지요.

그런데 실제 아파트에서는 입주자대표회의(관리소장)이 나서서 하자보수청구를 하고 필요한 경우 하자소송을 제기해야 하는데, 전문성이 없다보니, 관련 법률상 하자담보책임의 내용을 잘 알지 못하여, 기간이 어떤 의미가 있는지, 언제까지 하자보수청구를 해야 하는지, 하자보수보증금은 언제, 어떻게 누구를 상대로 청구해야 하는지, 하자진단은 어떻게 해야 하는지, 소송을 한다면 누가, 누구를 상대로 소송을 해야 하는지, 입주자대표회의가 소제기를 위해 입주민들로부터 채권양도를 받아야 하는지, 채권양도를 어떻게 받을 것인지, 언제쯤 소송을 제기해야 하는지, 소송은 어떤 전문 변호사에게 맡겨야 하는지, 수임조건은 어떻게 정해야 할 것인지, 소송비용, 특히 하자감정비용은 어떻게 마련할 것인지, 판결받은 후 판결금은 어떻게 사용해야 할 것인지 등 여러 가지 법률적인 난제에 봉착하게 됩니다.

따라서, 이제부터 “아파트 입주자들이 이처럼 복잡하고 골치아픈 아파트 하자보수관련 분쟁에 대해 어떻게 효율적으로 대처하는 것이 좋을까”란 관점에서 자세히 살펴보기로 하겠습니다.

2. 하자보수를 청구하는 방법 개관

● 하자보수에 관해서는 ‘공동주택관리법’에 자세히 규정되어 있다던데,

먼저 ‘하자보수청구를 하는 방법’에 대해 개괄적으로 알려주시지요.

입주한 아파트에 부실시공 등으로 인한 하자가 발생하면 입주자와 입주자대표회의가 나서서 하자를 확인조사하거나 하자진단을 하고, 공동주택관리법령이 정한 하자담보책임기간 내에 사업주체에 대해 하자보수 이행을 요구해야 합니다.

그럼에도 사업주체가 하자보수를 이행하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 않으면 사업주체를 상대로 미시공, 오시공, 변경시공 등 부실시공에 대한 손해배상청구(소송)를 하고, 보증회사를 상대로 완공 후 하자인 균열, 누수 등에 대해 하자보수보증금청구(소송)를 하여, 수령한 손해배상금 내지 보증금(판결금)으로 다른 보수업체를 선정하여 보수를 하게 됩니다.

일반적으로 신축한 건축물에 하자가 있으면 민법 등에 하자담보책임으로 ‘하자보수청구권’, ‘계약해제권’, ‘손해배상청구권’을 인정하고 있는데, 아파트의 하자에서는 하자보수청구권과 손해배상청구권만 문제되고 계약해제권은 거의 문제되지 않습니다. 하자가 매우 심각하여 분양받은 입주민이 주거용도로 사용하기 매우 힘든 경우가 아닌 한 분양계약을 해제하기 어렵고, 다만 하자보수청구나 손해배상청구로 만족해야 하기 때문입니다.

● 그러면 여기서 아파트의 어떤 상태를 ‘하자’라 보는가요?

일반적으로 건축물의 하자란 “건물에 통상적 또는 공사계약상 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있어서 사용가치와 교환가치를 감소시키는 결함”을 말합니다.

아파트와 관련하여 공동주택관리법은 ‘하자’란 “공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함”이라고 보고, 크게 ‘내력구조부별 하자’와 ‘시설공사별 하자’로 다시 구분하고 있습니다.(36조 4항, 시행령37조 1, 2호)

여기서 ‘내력구조부의 하자’란 “내력구조부, 즉, 건물의 주요구조부, 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段) 등 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우”이고, ‘시설공사별 하자’는 “공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지·결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우”를 뜻하지요.

아파트 하자는 보통 시공과정에서의 설계도면대로 시공이 안된 미시공, 오시공, 변경시공 등의 하자와 준공 후의 균열, 누수, 들뜸 등의 하자가 대부분입니다.

3. 사업주체의 하자담보책임기간

● 이러한 하자에 대해 사업주체가 책임지는 기간, 즉, ‘하자담보책임기간’이 있다던데, 어떤 내용인가요?

네. 완공된 아파트에 하자가 발생해도 사업주체(시행사)에게 무한정 책임을 물을 수 없으므로 일정한 기간을 정해 그 기간 내에만 하자보수 등의 청구를 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그 기간이 지나면 사업주체에게는 더 이상 책임을 물을 수 없고 아파트 전유부분의 하자는 입주자가 자신의 비용으로, 공용부분의 하자는 입주자대표회의가 장기수선충당금 등을 사용하여 자체 해결해야 합니다.

공동주택관리법은 사업주체의 하자담보책임에 대해, “사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 진다.”라고 규정하고(36조), 하자담보책임기간에 대해 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 10년의 범위 내에서 ‘내력구조부별 및 지반공사의 하자담보책임기간’과 ‘시설공사별 하자담보책임기간’을 따로 정하고 있습니다.(시행령 36조 1항 1호, 별표 4)

● 하자담보책임기간은 언제부터 산정하나요?

네. 공동주택관리법은 하자담보책임 기간계산의 시작일, 즉, ‘기산일’에 대해서도 ‘전유부분’과 ‘공용부분’으로 나누어 다르게 규정하고 있습니다.(36조 3항)

예를 들어, 분양받은 입주자의 전유부분(세대 내부)에 방수공사(5년)의 하자로 누수가 발생한 경우, 하자담보책임기간인 5년의 기산점은 입주자가 인도받은 날, 즉, 입주한 날로부터 5년 이내에 누수에 대해 하자보수청구를 해야 한다는 뜻입니다.

한편 공용부분인 급,배수설비(3년)에 하자가 발생했다면, 입주자대표회의가 아파트 사용검사(사용승인)를 받은 날로부터 3년 이내에 하자보수청구를 해야하는 것입니다.

● 하자담보책임기간 내에 하자보수청구 등을 하지 않으면 어떻게 되나요?

위와 같이 공사별로 정해진 하자담보책임기간 내에 하자보수청구를 하지 않으면 더이상 하자보수청구나 하자보수에 갈음하는 손해배상청구나 하자보수보증금청구를 할 수 없느냐 여부가 문제됩니다. 결론부터 말하면 기간 내에 하자보수청구를 반드시 해야 하고 하지 않으면 아무런 청구도 하지 못합니다. 여기서 ‘하자보수에 갈음하는 손해배상청구’란, 하자보수청구를 했음에도 보수해 주지 않거나 제대로 보수해 주지 않은 경우, 하자보수비 상당을 손해배상으로 청구하는 것을 말합니다.

구체적으로 살펴보면, 공동주택관리법 36조 1항에는 “사업주체와 시공자는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 진다”, 시행령 38조 1항에서는 “입주자대표회의 등은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다”라고 하여 공동주택관리법 상의 하자담보책임기간을 ‘제척기간’으로 해석할 여지가 있는 한편, 37조 1항에는 “사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 입주자대표회의등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다“라고 규정하여 공동주택관리법상의 하자담보책임기간은 ‘하자발생기간’으로 해석됩니다.(대법원은 2021. 8. 12. 선고 2015다212541 판결에서 건설산업기본법상 하자담보책임기간에 대해 종전에 ‘제척기간’으로 보던 입장을 바꿔 ‘하자발생기간’으로 보아 판례변경함)

한편 분양받은 입주자의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 10년의 소멸시효기간에 걸리므로, ‘하자발생일로부터’ 10년간은 청구할 수 있습니다.(대판 2008다12439) ‘하자발생일’과 관련하여 하자보수청구기간 중 언제 하자가 발생했는지 확인하기 어려우므로 하자발생시점이 확인되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 ‘하자보수청구기간 만료일’로부터 10년의 소멸시효기간이 기산됩니다.

따라서 공동주택의 하자에 대한 하자보수청구는 공동주택관리법상 담보책임 기간 내에 재판상 방법(소송) 또는 재판외 방법(내용증명, 공문, 이메일 등)으로 하면 되고, 그 기간 내에 하기만 하면 하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송은 소멸시효기간인 하자발생일로부터 10년 내에 할 수 있다는 결론입니다. 다만, 보증사를 상대로 하는 하자보수보증금청구권은 후술하겠지만, 소멸시효에 걸리는데, 각 2년(건설공제조합), 3년(서울보증보험), 5년(주택도시보증공사)내에 소송을 제기해야 합니다.

그리고 아파트에서 하자보수청구나 소송을 제기하는 실무를 보면, 각 년차별로 하자를 조사하여 년차별 하자마다 별개의 소송을 제기하는 것이 번거롭다보니 각 년차가 만료하기 전에 하자조사를 하여 하자보수청구를 하는 공문만 보내고, 소송은 2,3,5년차 하자를 한꺼번에 묶어서 5년차 기간만료에 즈음하여 일괄하여 제기하고 있는 것 같습니다.

4. 하자보수청구 절차

● 그렇다면 이제 아파트에서 하자보수청구를 하는 절차에 대해 알아보겠습니다. 먼저, 하자보수청구는 누가 누구를 상대로 해야 하나요?

네. 먼저 하자보수청구권자부터 말씀드리겠습니다.

아파트는 입주자의 구분소유권의 목적인 ‘전유부분’과 그 외의 건물부분인 ‘공용부분’으로 되어 있는데, 전유부분(구분소유권의 목적인 건물부분)에 대한 하자보수청구권자는 ‘입주자’(또는 공공임대주택의 임차인)이고, 공용부분에 대한 하자보수청구권자는 ‘입주자대표회의’(공공임대주택의 임차인대표회의), ‘관리주체’(관리사무소장), 집합건물법상 ‘관리단’입니다.(공동주택관리법 37조 1,항, 시행령 38조 2항 1,2호)

반면 하자보수청구의 상대방은 ‘사업주체’입니다. 사업주체에는 ‘시행자’와 ‘시공자’(일괄도급) 모두 포함됩니다. 보수는 주로 시공사가 하는데, 시공사는 아파트 입주자뿐만 아니라 시행사에게도 하자담보책임 내지 공사계약 불이행책임을 지게 됩니다.

하자보수청구는 통상 입주자대표회의가 나서서 전유부분에 대한 하자, 공용부분에 대한 하자에 대해 입주자 중 전문가의 도움을 받아 직접 조사하거나 전문업체에 하자진단을 맡겨 하자항목을 정리한 후, 하자담보책임기간이 만료되기 전에 사업주체에게 공문형식으로 작성하여 내용증명우편으로 보냅니다.

이때, 예를 들어, 2년차 하자는 2년이 되기 전에, 3년차 하자는 3년이 되기 전에 조사하여 보수청구를 해야 하는데, 그런 법규정을 몰랐거나, 아파트측의 내부사정으로 인해 기간을 도과하는 실수를 하여 입주민들이 관리소장이나 입주자대표회의에 책임을 추궁하는 사례가 종종 생깁니다.

● 아파트에서 사업주체에 대해 하자보수청구를 하면 사업주체는 어떠한 조치를 취해야 하나요?

사업주체는 아파트측으로부터 하자보수청구를 받은 경우, 청구받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수계획을 입주자대표회의 등에 서면 통보하고 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항은 이유를 기재하여 서면(전자문서 포함)으로 통보해야 합니다(시행령 38조 3항). 하자보수계획서에는 하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간(동일한 하자가 2세대 이상에서 발생한 경우 세대별 보수 일정을 포함), 담당자 성명·연락처나 그 밖에 보수에 필요한 사항을 기재해야 합니다.

하자보수가 완료되면 사업주체는 즉시 그 보수결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의 등에게 통보해야 합니다(시행령 38조 4항).

한편 사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보해야 하는데, 이때, 하자보수 절차에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용과 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실을 함께 통보해야 합니다(시행령 39조 1항 ). 이는 입주자대표회의 등이 하자담보책임기간을 착오나 무지로 도과할 수 있는 점을 고려하여 권리행사를 일깨우는 규정이라 할 것입니다.

통보를 받은 입주자대표회의 등은 전유부분에 대해서는 ‘담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자(또는 공공임대주택의 임차인)에게 개별통지하고 공동주택단지 안에 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시’하는 조치를 하고, 공용부분에 대해서는 ‘담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구’를 하여야 합니다.(시행령 39조 2항).

입주자대표회의 등은 보수결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있습니다(시행령 39조 4항)

사업주체는 하자보수가 끝난 때에는 전유부분의 경우 입주자, 공용부분의 경우 입주자대표회의 회장 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 하며, 다만, 담보책임기간이 만료되기 전에는 담보책임 종료확인서를 작성할 수 없습니다(시행령 39조 5항) 공용부분의 경우, 전체 입주자 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 종료확인서에 대해 입주자대표회의에서 의결할 수 없습니다.(시행령 39조 6항)

입주자대표회의가 입주자들의 동의없이 사업주체와 하자종결을 합의했더라도 그 합의는 동의를 안한 입주자들에게는 효력이 없어(서울중앙지법 2004가하162622 판결), 미동의 입주자들은 따로 하자소송을 제기할 수 있습니다. 나아가 하자종결합의에 따라 보수공사한 부분에 다시 하자가 발생했다면 하자보수의무는 여전히 존재한다고 볼 것입니다.(수원지법 성남지원 2004. 9. 8. 선고 2002가합5015 판결)

5. 하자보수보증금

● 아파트의 하자보수를 보증하기 위해 ‘하자보수보증금’이란 것이 있던데, 어떤 내용인가요?

사업주체가 입주자대표회의 등의 하자보수청구에도 제대로 보수해 주지 않거나 보수계획조차 통보해 주지 않는 경우 보증기관으로부터 하자보수보증서상 보증금을 수령하여 직접 보수하거나 보수업체에게 맡겨 보수할 수 있습니다.

이 때, ‘하자보수보증금’이란 ”하자보수를 보장하기 위하여 담보책임기간동안 예치 또는 지급을 보장하는 보증에 가입하는 하자보수비용“을 말하는데, 보증의 대상이 되는 하자는 사용검사 전 하자가 아니라 ‘사용검사 후’, 즉, ‘완공 후의 하자’에 한정됩니다.

입주자대표회의 등은 보증기관으로부터 수령한 하자보수보증금을 판결이나 분쟁조정서, 하자여부 판정서, 하자진단에 따른 하자항목의 하자보수비용에만 사용해야 합니다.(법 38조 2항, 시행령 43조)

● 하자보수보증금은 누가 어떻게 예치하고 사용하나요?

사업주체는 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치해야 합니다.(법 38조 1항) 즉, 은행에 현금으로 예치하거나 주택도시보증공사, 건설관련 공제조합, 보험회사, 금융기관이 취급하는 보증으로서 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하여야 하는데, 그 예치명의 또는 가입명의는 ‘사용검사권자(지자체)’로 하여야 합니다.

예치되는 하자보수보증금액은 ‘아파트 건설 총사업비에서 대지조성 전의 대지가격을 뺀 금액의 3%’입니다.(시행령 42조)

사업주체는 주택법상 사용검사 신청서나 건축법상 사용승인 신청서 등을 사용검사권자에게 제출할 때에 위 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출하여야 합니다.(시행령 41조 2항)

사용검사권자는 준공 후 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체 없이 하자보수보증금예치명의 또는 가입명의를 해당 입주자대표회의로 변경하고 입주자대표회의에 현금 예치증서 또는 보증서를 인계하여야 하며, 입주자대표회의는 인계받은 현금 예치증서 또는 보증서를 해당 공동주택의 관리주체로 하여금 보관하게 하여야 합니다.(시행령 41조 3, 4항)

입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있는데, 판결서, 분쟁조정서, 하자여부판정서, 하자진단결과통보서 등을 첨부하여 청구해야 합니다.(시행령 44조 1항)

하자보수청구를 받은 하자보수보증서 발급기관은 청구일부터 30일 이내에 하자보수보증금을 지급하여야 하고, 다만, 청구를 받은 금액에 이의가 있으면 하자분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청한 후 그 결과에 따라 계좌이체로 지급하여야 하며, 입주자대표회의는 그 금융계좌로 하자보수보증금을 관리하여야 합니다.(시행령 44조 2항)

입주자대표회의는 하자보수보증금을 지급받기 전에 미리 하자보수를 하는 사업자를 선정해서는 아니되고(시행령 44조 4항), 대표회의는 하자보수보증금을 사용한 때에는 그 날부터 30일 이내에 그 사용명세를 사업주체에게 통보하여야 합니다.(시행령 44조 5항) 사업주체가 보증금의 사용내역을 체크할 수 있도록 한 것이지요.

● 입주자대표회의가 하자보수에 하자보수보증금을 사용하고 남은 경우 사업주체에 반환해야 한다던데, 맞나요?

네. 입주자대표회의가 하자보수에 사용하고 남은 하자보수보증금은 사업주체에게 반환해야 하는데, 반환비율을 보면, 사용검사일부터 2년 경과 시 15%, 3년 경과시 40%, 5년 경과시 25%, 10년 경과시 20%를 순차적으로 반환하도록 되어 있습니다.(시행령 45조)

이렇게 보증금을 순차로 반환하는 경우는 입주자대표회의와 사업주체, 하자보수보증사간 원만히 합의된 경우에 한하고, 하자보수가 제대로 안 되어 분쟁이 생긴 경우에는 입주자대표회의가 보증사를 상대로 하자보수보증금청구소송을 제기하여 그 결론에 따라 처리하게 됩니다.

6. 하자소송

● 입주자대표회의와 사업주체간 원만히 합의하여 하자보수가 되지 않는 한 필연적으로 하자소송이 제기될 것 같은데, 하자소송절차에 대해 알려주시지요.

하자보수와 관련하여 분쟁이 생기면 소송 이전에 먼저 국토교통부에 설치된 ‘하자심사·분쟁조정위원회’에 하자심사 및 분쟁조정을 신청해 볼 수 있습니다.

그러나 분쟁조정위원회의 하자판정을 받더라도 강제력이 없어 쌍방이 수용하지 않는 한 결국 하자소송으로 갈 수밖에 없는 실정입니다.

통상의 아파트 하자소송절차를 살펴보면, 사용검사 후 3~5년차가 되면 입주자대표회의에서 하자소송을 결의하고, 그에 따라 입찰을 통해 하자소송대리인인 변호사나 법무법인을 선정한 뒤 소송을 진행합니다.

그런데 안타까운 점은 하자소송이 입주민들의 권리찾기란 견지에서 중요한 사안임에도 대다수 아파트의 입주자대표들이나 관리주체가 하자소송의 구체적인 절차나 종결시까지 걸리는 기간, 하자감정비용, 변호사 보수 등 소송비용 등에 관해 잘 모르다보니 잘못된 대처를 하여 남좋은 일만 하고 아파트에는 별 실익이 없는 결과가 되는 사례가 종종 생깁니다.

여기서 구체적인 하자소송절차를 살펴보면 ① 입주자대표회의 의결 및 변호사 선임, 입주민들의 손해배상채권양도양수 ② 입주자측 소장 접수 ③ 상대방, 답변서 제출 ④ 입주자측 준비서면 제출과 동시에 하자감정 신청 ⑤ 준비기일(쟁점정리) 또는 검증, 감정기일 진행(감정인 참여) ⑥ 감정비 예납, 감정수행, 감정보고서 제출 ⑦ 입주자측 감정결과에 따라 청구취지 정정 ⑧ 감정인에 대한 사실조회, 감정보완, 재감정, 증인신문 등 ⑨ 변론종결, 선고 ⑩ 항소, 상고 순으로 진행됩니다.

● 하자소송은 누가 누구를 상대로, 언제까지 제기해야 하나요?

하자소송은 크게 ‘사용검사 전 하자와 사용검사 후 하자 모두에 대한’ 소송인 ‘하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송’과 ‘사용검사 후 하자에 대한’ ‘하자보수보증금청구소송’으로 나눌 수 있습니다.

먼저, ‘하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송’은 ‘완공 후의 하자’인 균열, 누수, 들뜸, 처짐 등은 물론, ‘완공 전의 하자’인 설계도면대로 시공 안된 ‘미시공’, 설계도면과 다르게 시공된 ‘오시’공, 잘못 변경시공한 ‘변경시공’이 포함되는데, 사업주체인 시행사, 시공사가 무한 책임을 져야 합니다. 집합건물법은 시행사가 1차적 책임을 지고, 무자력일 경우 2차적으로 시공사가 책임지도록 규정하고 있으나, 공동주택관리법은 시행사, 시공사(일괄도급)가 모두 책임을 지고 책임범위는 무제한입니다.(36조 1항 1호) 요즘은 설계, 감리회사를 상대로 설계, 감리상 부실책임을 물어 제기하는 사례도 늘어나고 있는 추세입니다.

이처럼 부실시공에 대한 손해배상청구는 아파트 개별 입주자들이 청구해야 하는데, 통상 편의상 입주자대표회의가 나서서 입주자들의 손해배상채권을 양도양수받은 후 입주자대표회의 명의로 소송을 진행합니다. 손해배상청구소송 제기기간과 관련하여, 하자담보책임기간 내에 하자보수청구를 했다면 소송은 하자발생일로부터 10년 내에는 제기할 수 있다고 앞에서 살펴보았지요.

다음으로 ‘하자보수보증금청구소송’은 입주자대표회의가 보증사인 주택도시보증공사(HUG), 건설공제조합, 서울보증보험 등을 상대로 제기하여 진행하는데, 사용검사 후 하자만 보증할 뿐만 아니라, 보증금액 한도 내에서만 책임을 지므로 손해보전에는 한계가 있다 할 것입니다.

그렇지만, 무한책임을 져야 하는 시행사, 시공사가 부도났거나 무자력인 경우에, 완공 후의 하자에 대한 보증금 한도 내이지만, 보증사로부터는 확실히 받아낼 수 있다는 점에서 큰 의미가 있습니다.

이러한 하자보수보증금청구소송은 청구기간(소멸시효기간)이 있는데, 주택도시보증공사(HUG)에 대한 청구는 ‘보증사고 발생일로부터 5년 내’(상법 64조)에, 건설공제조합에 대한 청구는 ‘보증기간만료일로부터 2년 내’(건설산업기본법 67조 4항)에, 서울보증보험에 대한 청구는 ‘보험사고 발생일로부터 3년 내’(상법 662조)에 청구해야 하고, 그 기간 내에 청구하지 않으면 소멸시효에 걸려 소멸함을 유의해야 합니다.

● 하자소송에 비용과 시간이 많이 든다고 하던데, 그런가요?

네. 먼저 하자소송에 통상 소요되는 기간을 보면, 소장접수까지 2~3주일, 감정기간 4~5개월, 소장접수부터 1심판결시까지 1년 전후, 항소심은 6~8개월 , 상고심은 4개월(심리불속행시) 또는 1~2년(실질심리시)정도 걸립니다. 최소 2년 이상은 걸린다고 보는 게 좋을 거 같아요.

입주민들의 주된 관심사인 소송비용으로는 법원에 내는 인지대, 송달료와 감정비용, 변호사에게 지급하는 수임료가 있으나, 금액이 크면서 조달에 문제되는 것은 ‘감정비용’과 ‘변호사 수임료’입니다.

감정비용은 통상 가구당 10만 원 전후로 보여지는데, 수천만 원에서 수억 원(2,000세대면 2억 원)이 들기 때문에 입주민들에게 갹출하기 어렵다 보니 대부분 소송을 수행하는 변호사가 감정비용 전액을 부담하여 소송을 진행하고, 승소금의 10~30%를 승소사례비로 받아가는 것으로 해결하고 있는 실정입니다. 다만, 아파트 측에서 하자감정비용 등 소송비용을 부담하는 경우 변호사 수임료는 통상 착수금 500만~1천만 원선, 인지대 등이 수백만 원 들고, 변호사 승소사례금은 3~5%로 책정하는 것으로 알고 있습니다.

● 하자소송의 승패는 ‘하자감정’에 달려 있다고 하던데, 왜 그런가요?

맞습니다. 하자소송승패는 하자감정에 달렸다고 해도 과언이 아닙니다. 법원이 감정절차상 특별한 문제가 없는 한 하자감정결과에 따라 하자여부, 하자보수비용을 인정하기 때문이지요. 입주민 입장에서도 하자보수액 감정이 최대한 많이 나와야 하자보수에 유리할 것은 당연한 이치이지요.

유리한 감정 결과를 도출하기 위해서는 미리 전문가(건축설계사, 시공기술사 등)에게 하자를 조사시켜 하자보사보고서를 받거나 사적으로 감정을 의뢰하여 사감정서를 받아 감정신청시 참고자료로 제출할 필요가 있고, 감정에 필요한 설계도서를 빠짐없이 제출하며, 감정인의 현장감정 시 적극 협조해 주는 등 감정인과 협조적인 관계를 유지할 필요가 있습니다.

요즘 법원의 감정실무를 보면, 아파트입주자 측에서 하자항목을 정하여 감정을 신청한 사항만 감정대상으로 삼기 때문에 감정신청시 하자항목을 최대한 많이 포함시킬 필요도 있습니다. 즉, 감정인이 알아서 신청 안한 하자까지 찾아주는 것이 아니고, 추가로 하자를 찾아 감정신청을 하면 추가감정료를 내야 하는 점 유의해야 합니다.

한편 감정인에 따라 감정결과가 너무 들쑥날쑥하는 사례가 많아 불신의 원인이 되기도 하는데, 아무튼 제대로 감정을 해 줄 감정인을 잘 만나는것도 중요한 거 같습니다. 필자도 2000세대 대단지를 포함하여 10여건의 아파트단지의 하자소송을 입주자측이나 사업주체측에 서서 수행해 본 경험이 있는데, 결국 이런 지식이나 정보를 아는 만큼 얻게 되는 것 같습니다.

특히 그동안 법원과 감정인이 하자여부를 판정하는 기준도면이 ‘착공도면’(사업계획승인도면)인지, ‘준공도면’(사용검사도면)인지 여부가 하급심에서 논란이 되었으나, 최근 대법원이 여러 차례 판례로 특별한 사정이 없는 한 ‘준공도면’이 기준임을 확실히 했습니다.

감정보고서에는 시행, 시공사와 보증사의 책임을 구분하기 위해 ‘사용검사 전 하자’와 ‘사용검사 후 하자’로 구분하여 감정내용을 기재하고, 애매한 부분은 판사가 판단할 수 있도록 1안, 2안식으로 기재를 하며, 원, 피고의 주장내용을 대비하여 기술하는데, 이것을 종합하여 법원이 최종 판단을 하게 됩니다.

한편 법원은 하자감정액을 그대로 인정해 주지 않고 아파트 경과년수에 따라 대폭 감액하는 점 유의해야 합니다. '자연발생적 노화현상' '수차의 하자보수 시행' 등이 감액이유인데, 하자감정액이 10억 원이 나와도 아파트가 3~5년 되었다면 30% 전후, 10년 전후 되었다면 거의 50%까지 ‘책임제한’이란 명목으로 감액해 버리지요.

참고로 예를 들어, 소송 전에 전문업체에 조사를 의뢰했더니 하자보수금액이 약 30억 원(상당히 부풀리는 경향)이 나와 입주민들이 상당히 기대하고 있었는데, 법원 감정에서는 10억 원만 나오고, 판결에는 5억 원만 인정된다면 온 아파트가 뒤집어 질 상황이 되기도 합니다. 이 때문에 입주자대표회의가 문책을 당하고, 소송을 담당한 변호사도 해임당하는 일까지 생깁니다.

나아가 아파트 하자소송은 변호사들의 ‘기획소송’의 대상이 되어 소송결과 수임료를 주고나면 아파트에 남는게 없어 하자보수할 돈이 없다는 폐해까지 생기고 있다고 합니다. 실제 2007년 부산 해운대 소재 4000여세대 아파트에서 하자소송이 기각되어 소송비용을 아파트에서 물게 된 사례, 손해배상 청구액이 100억 원이었으나 판결금액은 6억에 불과한 사례도 있었다고 합니다.

● 하자소송 판결금은 하자보수에만 사용해야 하고 다른데 유용하면 안된다고 한다던데 맞나요?

공동주택관리법은 입주자대표회의 등은 보증기관으로부터 수령한 하자보수보증금에 대하여 판결이나 분쟁조정서, 하자여부 판정서, 하자진단에 따른 하자항목의 하자보수비용에만 사용해야 한다고 규정하면서, 하자보수에 갈음하는 손해배상판결금에 대해서는 그런 규정이 없습니다.(법 38조 2항, 시행령 43조)

그러나 하자보수에 갈음하는 손해배상소송의 판결금도 마찬가지로 판결서에 나타난 하자항목의 보수에만 사용해야할 의무가 있다 할 것입니다. 따라서 입주자대표회의 등이 하자보증금이나 손해배상판결금을 하자보수에 사용하지 않고, 입주자에게 배분하거나 다른 용도로 유용하면 원칙적으로 민사상 손해배상책임 내지 업무상 배임죄 등 형사책임까지도 질 수 있음을 유의해야겠지요.

이와 관련하여 판결로 하자보수보증이나 하자보수에 갈음한 손해배상금에서 변호사 수임료(성공보수금)로 지급할 수 있는지 여부가 문제된 사안에서, 하자보수보증금은 공동주택관리법이 위와 같이 엄격하게 용도를 제한하고 있으므로 변호사 보수로 지급할 수 없고, 지급한다면 공동주택관리법령 위반이 될 것이지만, 하자보수에 갈음하는 손해배상 판결금에 대해서는 공동주택관리법에 그런 명시적인 제한 규정이 없으므로 변호사비용으로는 지출해도 된다는 유권해석이 있는 점도 유념할 필요가 있겠네요.

그 외에도 하자보수보증금은 하자보수 이외 과태료 납부 및 잡수입 사용금액 대체 등으로도 사용할 수 없다 할 것입니다.

7. 끝으로 하자문제가 걸려있는 아파트측에 꼭 당부하고 싶은 말이 있다면?

이상 자세히 살펴본바와 같이, 아파트 하자보수문제를 잘 해결하려면, 무엇보다도 아파트 관리, 운영주체인 관리소장, 입주자대표회의에서 공동주택관리법을 숙지하고 하자담보책임기간을 잘 챙겨서 하자조사를 충실히 하여 기간 내에 하자보수청구를 하는 것이 중요합니다.

다음으로 소멸시효에 걸리지 않게 제때에 소송제기와 하자보수보증금 청구를 하고, 소송 시 입주민들의 이익에 부합하는 합리적 수임조건으로 전문 변호사를 선임하여 수행하게 하는 것이 필요하겠지요.

끝.