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아파트 주차 관련 분쟁, 태풍피해, 교통사고 등, 어떻게 해결할까

2021-03-03 | 작성자 김재권 | 조회수 318 | 추천수 6


■ 국민의 대부분이 아파트에 거주하다보니 누수, 층간소음 등의 분쟁은 물론이고, 가히 ‘주차전쟁’이라고 할 만큼 주차관련 분쟁도 적지 않다고 하는데, 어떤가요?

2020. 9. 22. 자 모 일간지 기사를 보면, 주차전쟁, 주차대란의 심각성을 체감하실 수 있을 거 같네요.

“무려 1천600여대 차량들이 밤마다 주차 대란으로 주차장 이곳저곳을 옮겨 다니고 있다. 이런 아파트를 시공한 건설사나 시공사는 법정대수를 지켰다고는 하지만 주차 민원은 커지고만 있다. 안산의 한 아파트 주차장 풍경이다. 본보가 취재한 해당 아파트의 주차선은 지켜지지도 않았다. 주차장에 통로 주차된 차들이 줄지어 서 있는 어이없는 그림만 남아있다. 결국 이 아파트 주민들이 건설사와 시행사의 주먹구구식 가구당 주차대수 지정으로 주차할 공간이 부족해 심각한 주차대란을 겪고 있다며 분통을 터뜨리고 있다.”


이처럼 새로 건축한 아파트조차 이 지경이니, 오래된 아파트는 주차면이 절대적으로 부족해 주차전쟁이 더 혹독한 실정이지요.


◉ 그러면 이러한 주차 관련 분쟁으로 어떤 것이 있나요?
이처럼 주차면수는 절대적으로 부족한데, 등록차량은 늘어나다보니 주차분쟁은 필연적이라고 보여지는데, 밤늦게 퇴근한 입주민이 세울 곳이 없어 주차해서는 안될 곳에 세우는 바람에 다른 차량이 출입하지 못하는 사태까지 생깁니다.

주차분쟁의 예를 들어보면, 주차분쟁으로 주차장 진입로를 막는 사건, 이중주차를 했다가 차량이 파손되거나 사람이 다치는 사건, 불법주차차량에 스티커를 부착한 문제로 인한 관리직원과의 다툼, 2대 이상 주차 제한 내지 추가비용부담에 따른 분쟁, 주상복합아파트의 아파트측이 상가이용자의 주차를 통제한 것 때문에 생기는 다툼, 대형 차량의 등의 차고지로 사용하는 문제, 주차차량을 긁는 등 고의 훼손으로 인한 배상책임문제, 태풍 등으로 인한 차량 파손문제, 주차장 내 음주, 무면허 운전, 교통사고 문제 등 다양한 사건이나 분쟁이 생깁니다.


■ 이런 주차분쟁이 생기면 해결하는 법적기준이 필요할 거 같네요. 아파트마다 주차관리규정이 있다고 하던데, 개략적인 내용을 소개해 주시죠.
네. 서울시 아파트 주차장 관리규정(2017년 7월) 내용 중 실제 분쟁에서 문제되는 몆가지만 소개해 드리지요. 서울시 등 지자체가 공동주택관리법 시행령에 의거해서 제정한 이러한 ‘표준 주차장 관리규정’에 따라 각 아파트들이 개별특성에 맞춘 주차장 관리규정을 만들어 사용하고 있습니다.

주차장 관리규정을 제정한 ‘목적’을 보면, “아파트 단지 내 주차장의 관리 및 운영에 관한 구체적인 기준을 정함으로써 주차 질서를 확립하고, 주차난을 해소하며 효율적인 주차장 관리를 기하기 위함”입니다.


◉ 먼저 주차관리 규정이 적용되는 사람과 차량은 어떤가요?
네. 규정이 적용되는 범위에 대해, ‘단지 내 차량을 보유하고 있는 입주자 등과 그 차량’, ‘외부인으로서 차량을 가지고 단지 내 입주자 등을 방문하는 경우 방문자와 그 차량’, ‘단지 내 입주자 등을 위하여 업무차 출입하는 차량 운전자 및 그 차량’이 대상입니다.
그리고 등록이 가능한 차량은  ‘승용차(택시 등 사업용 포함),  ’15인승 이하의 승합차‘, ’최대적재량 1톤 이하의 화물차 (총 중량 3.5톤 미만)‘에 한정합니다. 따라서, 그 이상 규격 내지 규모의 차량은 주차할 수 없게 되겠지요.
      
◉ 아파트 출입시 사용하는 차량스티커나 출입카드, 차량번호인식시스템에 대해 설명해 주시죠.
네. 입주자 등은 그 소유하는 차량 및 사용하는 회사차량에 대해 차량등록증, 주민등록증사본, 재직증명서 등 일정 서류를 관리주체에 신고하여 등록을 필하여야 합니다.
관리주체는 등록을 필한 차량에 대하여 차량스티커 및 출입카드(RF PASS CARD 등)를 교부하며, 단지 내 입주자 등의 출입 차량의 보호, 외부 차량의 무단출입 통제 및 설치된 차단기의 관리․보존을 위하여 출입구 및 주요지점에 경비원을 24시간 배치하여 차량출입, 관리업무를 하게 해야 합니다.
특히 단지 내의 자동출입과 타 차량의 원활한 운행을 위하여 관리주체로부터  “출입 카드”외에도 차량번호인식시스템(License Plate Recognition System: L.P.R System)에 차량을 등록하여 사용하는 것이 주류입니다.

차량 보유자는 차량 스티커 및 출입카드를 타인에게 대여 및 양도할 수 없으며, 위반시 주차할 권리를 상실하고, 이로 인하여 발생하는 모든 문제에 대하여 일체의 책임을 지게 되며, 정∙후문 출입시 출입 카드를 사용하지 않음으로 인하여 발생되는 불편, 사고 또는 시비는 출입카드를 사용하지 아니한 차량 보유자의 귀책사유로 봅니다.
나아가 자동 차단기 작동전 출입 하다가 차단봉 파손시는 차단봉 원상 복구에 따른 비용을 당해 차량 운전자 또는 차량 소유자가 변상하여야 합니다.

차량 보유자는 아파트에 등록된 차량의 번호 및 대수에 변동 사항이 있을 시는 변동사항이 발생한 날로부터 5일 이내에 그 내용을 관리주체에 신고하여야 하고, 신고하지 않음으로 인하여 발생된 단속 및 사고에 대하여는 차량의 보유자에게 그 책임이 있습니다.


◉ 주차규정을 위반한 차량에 대해 어떤 제재를 가하나요?
차량 스티커 및 출입카드가 미 부착된 차량, 차량번호자동인식시스템에 등록안된 차량, 주차기준을 지키지 않은 차량은 관리주체로부터  “주차질서 위반 차량의 제재”를 받을 수 있습니다.

차량은 지정된 주차구획선 안에 주차하여야 하고, 다만 주차공간이 협소하거나, 비상상황 등 부득이한 경우는 그러하지 아니하며, 소방․보행자 등 안전․차량통행에 지장을 주지 않아야 합니다. 자전거∙오토바이 등 이륜차는 관리주체가 지정한 장소에 주차하여야 하고, 일반인은 장애자 주차 공간에 주차해서는 안되며, 기타 단지 내 주차 질서의 확립을 위한 관리주체 및 직원의 안내 및 지시에 응하여야 합니다.

단지 내 차량의 원활한 소통 및 주차 질서의 확립을 위하여 아래 각 호의 위반차량에 대하여는 선도 메시지 또는 강력접착제로 제작된 ‘경고문’을 부착합니다. 경고문이 부착된 후에도 ○일 이상 무단 주차가 계속될 때에는 자동차관리법 제26조에 의거하여 관할구청에 신고 후 자동차처리명령에 따라 견인조치를 하고, 이 경우, 견인조치에 드는 비용은 무단 주차한 차주의 부담으로 합니다.
1. 차량 스티커 및 출입카드가 부착되지 않은 차량(입주자 등)
2. “방문차량”증이 부착되지 않은 차량(방문자)
3. 차량의 뒷부분이 화단 및 벽면을 향하여 후면 주차시킨 차량
4. 주차선을 위반한 차량 (도로, 통로, 모퉁이 주차포함)
5. 소방전용 차선에 주차한 차량
6. 장애인 스티카 없이 장애인전용 주차장에 주차한 차량 


◉ 관리주체는 주차시설을 어떻게 관리해야 하나요?
관리주체는 선량한 관리자의 주의로 주차 시설을 관리하여야 하고, 관리주체가 이러한 주의 의무를 게을리 하지 아니하였다면, 단지 내 주차 시설을 사용함으로써 발생한 차량의 도난 및 파손 등 제반 사고에 대한 책임은 당해 차량의 소유자에게 있습니다.
관리주체는 주차 시설의 안전한 사용에 지장이 없도록 CCTV설비를 유지∙관리 하여야 하고, 반드시 CCTV를 가동∙녹화하여야 하며, 그 기록물은 30일 이상 보관하여야 합니다.


◉ 주차장 사용 기본대수를 초과하여 주차하면 사용부담금을 부과할 수 있다던데, 어떤 내용인가요?

네. 입주자 등이 보유한 차량의 주차장 사용의 기본대수는 00평형 세대에는 0대, 00평형의 세대에는 0대로 하는 것을 원칙으로 하고, 기본대수를 초과하고 있는 차량의 주차장 사용에 대하여는 주차시설 사용부담금을 부과합니다.
사용부담금은 1대 초과 차량에 대하여는 0만원(보통 1~2만 원)으로 하고, 2대 이상 초과하는 차량에 대하여는 대당 누진제를 적용하여 부과함을 원칙으로 하되, 관리비와 구분하여 납부받아 주차수익 계정에 적립 관리하여야 합니다.
납부하지 않는 세대에 대하여는 경고문 부착 및 견인조치 외에도 당해 세대에 대하여 발급한 차량 스티커 및 출입카드를 회수하고, 주차할 권리를 박탈할 수도 있습니다.


◉ 결론적으로 주차분쟁이 된 아파트에 이러한 주차관리 규정이 있으면, 이 규정에 따라 처리하면 되겠네요.
맞습니다. 각 아파트별로 제정된 주차관리 규정에 따라 해결하고 그 규정에 없는 사항은 주차장법, 자동차관리법, 주택건설기준에관한규정 등 관련법령과 규약에서 정한 내용을 따르며, 그 이외의 사항은 일반적인 관습 및 관례를 준용하여 입주자대표회의의 결정내용에 따르면 됩니다.
그런데 실제로 생기는 분쟁은 위 주차관리 규정만으로 해결이 안 되는 것이 많으므로 결국 서로 원만히 해결이 안 되면 사안별로 관련법이나 판례를 통해 해결하거나, 소송(고소, 고발 포함)을 통해 결론을 내는 수밖에 없다고 봅니다.


■ 그러면, 구체적으로 아파트에 주로 생기는 주차관련 분쟁에 대해 구체적으로 알아보겠습니다. 아파트 주차관련 분쟁가운데 사회적으로 이슈가 된 사례도 있다고 하던데, 소개 부탁드립니다.


● 먼저 언론은 물론 SNS를 통해 사회적으로 이슈가 되었던 사건, 즉, 홧김에 자신의 차량으로 아파트 주차장 진입로를 막은 ‘인천 송도 캠리차량 사건’부터 소개해 주시죠.
네. 인천 송도의 모 아파트에서 일어난 사건인데, 아파트 차량으로 등록되어 있었으나, 차량 앞 유리에 주차스티커가 부착되어 있지 않자, 외부 차량의 불법 주차로 착각한 경비원이 주차 위반 딱지를 그 토요타 캠리 차량에 붙였습니다. 그러자 캠리의 차주이며 아파트 입주민인 50대 여성이 사유재산에 함부로 주차위반 스티커를 붙였다며 관리사무실에 항의하며 사과를 요구했고, 관리사무실 측에서 규정대로 한 것이라며 사과를 안 하자, 그 차로 주차장 출입구를 막아버렸지요.
이 때문에 다른 입주민들이 주차장을 이용하지 못해 큰 불편을 겪고 차를 옮겨달라고 연락을 취했으나, 차주는 전화도 안 받았고, 결국 격분한 아파트 주민 20여 명이 차량을 밀어 인도로 옮긴 다음, 차가 움직이지 못하게 차량용 자물쇠를 거는 신의 한수로 차를 고정시켜 차를 빼지 못하게 해놨습니다. 그리고 이 차량은 이삼 일간 차주에 대한 비난의 내용이 적힌 메모지로 도배되었지요.
이처럼 차주가 관리사무소 및 주민들과 며칠이나 맞서면서 이 일이 언론에 크게 보도가 되었고, SNS상에서도 이 일이 널리 퍼져서, 송도 지역 특성상 많이 거주하는 외국인들도 이 일에 대해 인터넷상에서 토론을 벌이며 관심을 보이는 등 큰 화제가 되었습니다.
결국 차주는 7시간 동안 교통을 방해하고 관리사무소 직원들의 주차장 관리를 방해한 혐의로 기소되어, 법원에서 일반교통방해 및 업무방해죄로 징역 6월에 집행유예 2년을 선고받았지요.

법원은 "이 범행으로 아파트 1천100여 가구가 7시간 동안 큰 불편을 겪었고 관리사무소 직원들도 차량을 후문으로 안내하는 등 업무에 지장이 생겼다"며 "피고인이 차량을 이동시키지 않아 입주민들이 차를 직접 옮기기까지 해 죄질이 좋지 않다"고 판결이유를 밝혔습니다. 다만, 차주가 사건 발생 사흘 뒤 자필 사과문을 써 아파트 게시판에 게시했고 아파트 입주자대표회장과 관리사무소장이 처벌을 원치 않는다는 처벌불원서를 제출한 점을 참작하여 형량을 감해주었다고 합니다.


◉ 부산에서도 비슷한 사건이 있었다면서요?
부산에서도 아파트와 오피스텔 입주민 사이에 공용시설이나 주차장 사용에 관해 발생한 갈등 때문에, 오피스텔 입주민들이 아파트 입주민들의 주차장 진입로를 막아 통행을 방해한 행위로 인해, 부산지법 동부지원이 오피스텔 관리위원회 회장 A씨를 포함한 오피스텔 입주민 12명에 대해 일반교통방해죄와 업무방해죄를 적용, A씨는 1,000만원의 벌금형을, 나머지 입주민에 대해서는 각 300만원 또는 400만원의 벌금형을 선고한 사건이 있었습니다.

이에 따르면 A씨는 약 2주간에 걸쳐 아파트 지하1층 주차장 중앙통로에 정육각형 대리석 4개, 플라스틱 재질의 통행금지표지판 6개, 체인 3개를 이용해 차량 통행이 불가능하도록 길을 막아 아파트 입주민 278가구의 약 800대 차량이 육로인 이 길을 통행하지 못하게 함으로써 교통을 방해하였고, 급기야 지난해 3월경에는 자신들의 요구사항을 관철시키기 위해 차량 2대를 렌트해 아파트 입주민들이 지하1층 주차장에서 지하2층 주차장으로 내려가는 중앙통로에 주차, 오후 4시 30분경 112신고를 받고 출동한 경찰관들의 입회하에 차량을 이동시킬 때까지 약 1시간 동안 길을 막아 차량 통행을 불가능하게 했습니다. 나아가 당일 오후 11시 52분경 자신들의 차량 11대를 재차 중앙통로에 2열종대로 주차함으로써 약 14일 동안 길을 막아 차량 통행을 막았을 뿐만 아니라, 위 11대의 차량을 이동시키는 대신 그곳에 시멘트블록 200장, 벽돌 20장, 레미탈 10포를 이용해 1.5m, 폭 6m의 담을 쌓아 가로막는 방법으로 차량 통행을 막기도 했다고 하네요.


● 아파트에 따라서는 아파트 단지 내 2대 이상의 등록차량에 대해서는 주차를 제한하는 경우도 있다는데, 적법한 제한인가요?

이점에 관하여, 입주민이 2대 이상의 차량을 등록할 경우 두번째 등록차량에는 첫번째 등록차량과 구별되는 주차스티커를 발급하고 일정한 시간대에 지정된 구역에만 주차하게 하는 한편 불이행하면 경고문을 부착하는 등 불이익을 주는 내용의 아파트 주차관리규약에 대해, 입주민이 입주자대표회의를 상대로 무효확인을 구하는 소송을 낸데 대해, 대법원(2016다252324)은 최종적으로 관리규약이 유효하다면서 입대의의 손을 들어 준 사례가 있습니다.

사례를 보면, 이 아파트는 '한 가구가 차량 여러 대를 보유한 경우 두번째 차량부터는 일정한 시간 지정된 구역에만 주차한다'는 내용의 주차장 관리 규약을 시행했지요.
이에 따라 가구당 차량 1대에만 기본 주차 차량을 의미하는 녹색 스티커를 붙일 수 있고, 두 번째 차량부터는 추가 차량임을 나타내는 분홍색 스티커를 붙여야 했는데, 차량 2대를 소유한 A씨는 이 같은 규정으로 불편을 겪자 불만을 가졌습니다. 주차난 때문에 종종 지정구역이 아닌 다른 곳에 두번째 차량을 댔는데 그때마다 차량 유리에 경고문이 붙여졌기 때문이지요.

이에 A씨는 "주차장 관리 규약은 무효"라며 "입주자대표회의는 경고문 제거비용과 경고문을 제거하면서 받은 정신적 손해 300만원을 배상하라"며 소송을 냈고, 1심법원은 절차상 문제를 들어 이 아파트의 주차장 관리규약은 효력이 없다며 A씨의 손을 들어줬습니다. 즉, 1심은 "공동주택관리법과 시행령에 따르면 주차장 문제는 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 포함되는데, 입주자들의 주차장 이용권을 제한하는 내용의 규정을 만들면서 관리규약을 개정해 시장에게 신고하는 방식으로 일을 진행하지 않고, 단지 입주자대표회의가 일방적으로 별도 규정을 정해 시행한 것에 불과해 효력을 인정할 수 없다"는 이유로, "두번째 차량의 분홍색 스티커를 첫번째 차량과 같은 녹색으로 변경하는 한편, A씨에게 위자료 50만원을 지급하라"고 판결했지요.

하지만 2심은 이를 뒤집고 입주자대표회의의 손을 들어 주었습니다. 2심은 "1심 판결 선고 이후인 2015년 12월 입주자대표회의 구성원 과반수로 관리규약에 세대당 2대 이상 차량 주차구역 지정, 2대 이상 등록차량 스티커색 구분·발급, 위반차량 경고문 부착 등의 내용을 담아 개정키로 의결했고, 입주자 과반수가 찬성해 관할 지자체에서 관리규약 신고가 수리되자 입주자대표회의는 2016년 1월 개정 관리규약을 공포했다. 이로써 관리규약은 적법하게 개정됐고, 개정내용도 입주자 등 사이의 주차장 이용에 관한 이해관계를 합리적으로 조정한다는 의미에서 2대 이상 등록차량의 주차에 대해 일부 시간적·장소적 제한을 두는 취지로서 그 목적의 정당성과 방법의 상당성도 인정된다"고 전제하고, 이어 "이 아파트 입주자 등이 한정된 주차구역을 균등하게 이용하도록 하기 위해서는 각 세대당 2대 이상의 등록차량에 대해서는 주차비용의 추가부담, 주차가능 시간 및 장소의 한정 등 주차장 이용을 제한하는 조치가 일정 범위 내에서 불가피하고, 2대 이상 등록차량의 주차장 이용을 실효적으로 관리하기 위해서는 두번째 이후 등록차량에 첫번째 등록차량과 구별되는 주차스티커를 부착하도록 해 이를 쉽게 식별할 수 있도록 할 필요가 있다“는 이유를 들었습니다. A씨는 이에 불복해 상고했지만, 대법원은 심리불속행 기각 판결을 내려 A씨의 패소가 확정됐지요.


● 다음으로, 주상복합아파트의 아파트와 상가 간 주차장 사용에 관한 분쟁이 심하던데, 어떻게 판결이 났나요?

주상복합아파트같이 아파트와 상가가 지하 주차장을 공유하는 구조로 되어 있다면 아파트와 상가의 각 지분비율로만 주차장을 사용해야 할까, 아니면 지분비율과 무관하게 자유로이 사용할 수 있을까. 실제 아파트와 상가 사이에 공용주차장에 대한 사용범위를 놓고 분쟁이 적지 않다.

◎ 이에 관해 최근 서울중앙지법(2016가합577431)은 주상복합아파트 상가의 소유자들은 지하주차장에 대한 지분비율과 상관없이 지하주차장을 자유롭게 사용할 수 있다는 내용의 주목할 만한 판결을 내놓았다.

A아파트 지하주차장은 총 589면 규모로 아파트 및 상가의 대지 지하에 설치되어 있어 아파트 및 상가가 공유하는 구조로 되어 있다. 위 주차장에 들어가려면 상가 건물 사이에 설치된 2개의 출입구 중 하나를 통과해야 하는데, 이때 아파트 입주자대표회의가 사전에 교부한 주차태그를 차량에 부착하거나 경비원의 허가를 받아야만 출입구에 설치된 차단기가 개방된다.

입주자대표회의가 상가 총 27개 호실에 대한 주차허용대수를 7면으로 제한해 상가 소유자 및 임차인들은 매월 상가 7개 호실을 추첨해 주차태그 7개를 나누어 사용하고 있는 반면, 아파트 입주자들은 1세대당 주차태그를 1개에서 최대 3개까지 부여받아 지하주차장을 자유롭게 이용하고 있다.

이에 상가소유자들이 집합건물법(10조, 11조)에 따라 지하주차장은 상가 및 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 상가소유자들도 그 용도에 따라 제한 없이 사용할 수 있는데 입주자대표회의가 방해한다며 주차방해등금지청구의 소송을 제기했다.

한편 입주자대표회의 측은 민법에 따라 공용부분인 지하주차장의 관리에 관한 사항은 공유자 지분과반수로 결정할 수 있고, 지분과반수 결의로 주차장 7면을 상가에 제공하였으니 방해한 게 없다고 반박했다.

법원은 우선 집합건물의 공용부분은 구조상 또는 이용상 각 전유부분과 일체로서 사용되므로 그 사용을 지분의 비율로 제한하는 것은 타당하지 않다고 보았다.

그리고 집합건물의 공용부분에 대해서는 민법 규정이 적용되지 않고 집합건물법(11조)만 적용되는데 ‘공유자가 그 용도에 따르는 한 지분비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있다’고 규정하며, 이는 강행규정이므로 규약으로도 사용범위를 제한할 수 없다고 판단했다. 결국 입주자대표회의가 지분 비율에 따라 아파트와 상가의 주차공간을 배정한 결의는 효력이 없으므로 상가소유자들은 자유로이 지하주차장을 사용할 수 있다는 결론이다.

◎ 최근 대구지법(2019가합207213 판결)도 유사한 사례에서 동일한 결론을 낸 바 있다.
2004년경 아파트 4개동 480세대와 지상 1층, 점포 5개 규모의 상가건물로 건축되어 일반에 분양된 이 주상복합아파트에는 총 1034면 규모의 지하주차장이 설치되어 있는데, 주차장 출입구에 차단기가 설치되어 있어 아파트와 상가의 입주민은 통행카드를 발급받아 차단기를 열어 출입할 수 있으나, 상가 방문차량의 경우 정문에 근무하는 경비원에게 개별적으로 허락을 받아 주차장에 출입하다가, 2019년 1월 25일 이후에는 입주자대표회의 측의 제지로 주차장을 이용하지 못하게 되자, 상가 2채의 구분소유자인 최 모씨가 "아파트 지하주차장 사용을 방해하지 말라"며 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 소송에서 "피고는 원고 및 원고로부터 상가를 임차한 사람이나 상가를 방문하는 사람이 지하주차장에 주 · 정차하는 것을 방해하는 일체의 행동을 하여서는 아니 된다"고 판결했다.

◎ 서울고법도 아파트 입주자대표회의가 단지 내 스포츠센터에 출입하는 차량에 대해 주차료를 징수하는 방법 등으로 주차장 사용을 제한할 수 있는지 여부에 대하여, 주차료 징수할 수 없다고 보았다.
A아파트는 아파트 총 15개동과 복리시설로서 상가, 유치원 및 스포츠센터로 구성돼 있는데, 차량 증가로 주차난이 심각해지자 A아파트 입주자대표회의는 주차관리규약을 제정하고 정문에 차량 출입을 통제할 수 있는 차단기를 설치하고 아파트, 상가, 유치원, 스포츠센터 소유자 또는 임차인에게 주차카드를 배정해 주었고, 이후 상가 및 스포츠센터 방문 차량의 경우 2시간 이내 방문자는 주차료를 받지 않되 2시간을 초과하면 초과 10분 당 300원의 주차료를 받는 내용으로 주차관리규약을 개정했다.
이에 스포츠센터 소유자인 B는 A아파트를 상대로 스포츠센터 이용자에 대해 주차료를 부과하는 규정은 B가 가지는 대지사용권을 침해한 것이므로 위법하다, 즉 B는 대지의 공유자로서 대지를 출입, 통행, 주차하는 방법으로 사용수익할 권리가 있는데 상가 등에 출입하는 차량에 대하여만 주차료를 징수함으로써 대지사용수익권을 침해했다는 주장을 했는데, 법원은 B의 손을 들어주었다.
판결이유를 보면, 스포츠센터 이용 차량이 장기주차하는 경우가 많다는 것에 대한 증거가 없고, 아파트 세대수가 상당히 많은 점에 비추어 아파트 방문 차량 중에도 2시간 이상 주차하는 차량이 상당수 있을텐데도 아파트 방문차량에 대하여는 주차료를 징수하지 않는 점, 스포츠센터의 특성상 주민 외의 자가 이용하는 예가 많아서 이용객의 상당수가 차량을 이용할 소지가 큰데 주차료를 징수하면 영업에 상당한 지장이 있을 수 있는 점을 고려할 때 B의 권리를 침해한다고 판단했다.


◎ 다만, 대법원(2009다49971)은 상가소유자가 아파트 입주자대표회의를 상대로, 입주자대표회의가 주차장입구에 차단기를 설치하여 경비원이 관리하게 하는 것이 불편하다는 이유로 차단기를 철거하라는 소송을 제기한 사건에서 아파트측의 손을 들어 주었다.
즉, “아파트 단지를 관리하는 단체가 외부차량의 아파트 단지 내 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가건물 구분소유자들의 대지사용권을 방해하는 침해행위가 되는지 여부는 아파트 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다. ”라는 전제에서, “이 사건 차단기는 아파트 단지 내의 불법주차와 도난사고 및 과속으로 인한 교통사고를 막기 위한 조치로서 아파트 입주자들뿐만 아니라 상가건물의 구분소유자인 원고들에게도 이익이 될 수 있는 점, 아파트 입주자들과 원고들을 포함한 상가건물의 구분소유자들은 자동차를 이용한 아파트 단지 내외로의 출입을 위하여 자동카드를 받아 이용하고 있는데, 상가건물의 구분소유자들에게는 2개의 카드가 교부된 점, 상가건물의 지상주차장은 8대의 차량만이 주차할 수 있을 뿐이고, 상가건물 내에 설치된 지하주차장은 현재 폐쇄되어 이용할 수 없는 점, 이 사건 차단기 옆에 설치된 경비실에는 경비원이 24시간 교대로 근무하면서 차량을 이용하여 이 사건 상가건물을 방문하는 이용자의 차량번호를 확인하는 절차만 거칠 뿐 실질적으로 아무런 제한 없이 출입을 허용하고 있는 점, 차단기 바로 옆에 설치되어 있는 간이경비실 상단에는 ‘아파트 상가 방문 환영’이라고 기재되어 있어 상가를 방문하는 사람들이 심리적인 거부감을 느낄 가능성이 거의 없는 점 등을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면 이 사건 차단기의 설치가 원고들의 수인한도를 넘어 그 대지사용권을 침해하였다고 단정할 수 없다.”라고 하여, 입주자대표회의의 손을 들어 주어 차단기를 철거할 수 없게 되었다.

이 대법원 판례의 사례에서는 상가이용자의 주차를 금지 내지 제한하는 것이 아니라, 좀 불편하게 하는 정도에 불과한 경우여서 위에서 다룬 판례들의 사례와 다르다.


● 아파트 관리규약으로 대형 승합차나 대형 화물차, 캠핑 트레일러 등의 주차금지를 해도 될까요? 이러한 대형 차량이 주차가 가능하면 장기주차하는 차고지로 쓸 수 있고, 다른 차량들의 주차에 상당한 애로사항이 있을 것 같은데...어떤가요?

판례를 보면, 이런 대형차량, 특수차량은 아파트 관리규약으로 주차를 제한할 수 있다고 해석됩니다.


◉ 먼저, 25인승 버스와 2.5톤 화물차에 대하여
서울서부지법(2011가단29997)은 이러한 대형차량을 주차해 온 입주민이 입주자대표회의를 상대로 제기한 주차권존재확인 청구소송에서, 개정된 관리규약에 따라 입주민(임차인)의 대형차량의 주차를 제한한 입주자대표회의의 행위는 정당하다며, 입주자대표회의의 손을 들어 주었다.

사례를 보면, 25인승 버스와 2.5톤 화물차를 각 운행하는 A씨와 B씨는 1,119대의 차량을 주차할 수 있는 이 아파트에 입주해 관리사무소에서 발급된 출입카드를 이용해 출입·통행·주차를 했다. 그러던 중 입대의는 개정된 관리규약을 근거로 A씨와 B씨가 소유한 차량이 주차장을 이용하는 것을 금지하는 결의를 한 후 관리사무소 직원과 경비원을 동원해 주차위반 스티커를 붙이는 방법으로 A씨와 B씨의 차량에 대한 주차행위를 제재했다.
한편 입대의가 개정해 2010년 12월부터 시행 중인 이 아파트 관리규약에 따르면 2.5톤 이상의 화물차 또는 16인승 이상의 승합차 등이 주차장을 사용하는 것을 입주자 등에게 피해를 발생시키는 행위로 간주해 입주자의 신청이 있더라도 부동의토록 규정하고 있으며 관리주체가 업무와 관련해 제안한 사항을 입대의의 의결사항으로 규정하고 있다. 이를 두고 A씨와 B씨는 자신들의 차량은 주차장에 주차 등을 할 권리가 있는 점, 구분소유자는 대지 전부에 대한 대지사용권을 가진다는 점, 관리규약 변경 등이 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 경우 구분소유자의 승낙을 받아야 함에도 입주가 50%도 되지 않는 상황에서 이뤄진 권리제한결의는 무효인 점, 입대의 결의는 관리규약 부칙에 어긋나는 점, 입대의는 관리주체의 동의기준에 대해 결의할 수 없는 점 등을 주장하며 소송을 냈다.

이에 대해 법원은 판결문에서 “관리규약의 수범자를 입주자와 사용자로 규정하고 있는 점, 입주자 또는 사용자인 A씨와 B씨는 관리규약의 적용을 받아 이를 준수할 의무를 부담하는 것은 명백한 점 등을 고려하면 A씨와 B씨의 청구는 이유 없다”고 판단했다. 이어 “A씨가 대지사용권을 가진다고 해도 이를 무제한으로 행사할 수 없고 A씨가 이 아파트의 구분소유자일지라도 공용부분인 주차장을 이용함에 있어서는 관리규약의 제한을 받아야 한다”며 “또한 B씨는 구분소유자가 아니라 사용자”라고 밝혔다.
법원은 또 “관리규약에 위반된 A씨와 B씨의 주차를 제한키로 한 입대의의 결의가 입주자 또는 사용자인 A씨와 B씨의 권리에 특별한 영향을 미치는 결의에 해당한다고 볼 수 없다”며 “입대의의 결의가 정족수를 채우지 못한 하자가 있었음을 인정할 증거도 없다”고 봤다. 아울러 “입대의가 A씨와 B씨의 입주 당시 출입카드를 발급해줬다는 사정만으로는 A씨와 B씨의 차량에 대한 주차 등을 인정했다고 볼 수 없다”며 출입카드는 관리규약에 어긋나지 않는 차량의 주차 등을 위해 사용돼야 할 것이지 이에 위반되는 차량의 주차 등을 목적으로 사용돼선 안 된다”는 등의 이유를 들어 A씨와 B씨의 청구를 기각했다.


◉ 다음으로, 캠핑 트레일러에 대하여
대구지법 포항지원은 아파트 주차장에 캠핑 트레일러를 세울 수 없도록 한 아파트 관리규약이 정당하다고 판결하고, 아파트 주민의 입주자대표회의를 상대로 한 주차권존재확인청구를 기각했다.

사례를 보면, 포항 한 아파트 주민 A씨는 2015년 7월부터 자체 동력장치가 없는 캠핑 트레일러를 아파트단지 주차장에 세웠다. 그러나 아파트단지 입주자대표회의가 지난해 4월 통행·피난·소방을 방해할 우려가 있는 캠핑 트레일러와 산악자동차 등 레저용 차를 주차장에 세울 수 없도록 관리규약을 바꾸자, "트레일러는 길이 3.65m, 너비 1.78m, 높이 1.45m로 통행·피난·소방을 방해할 우려가 없다"며 주차권존재확인청구소송을 냈다.

A씨는 소송에서 "2015년부터 계속 주차했는데 개정 규약을 적용하는 것은 권리를 침해하는 일이다"고 주장했는데, 재판부는 "트레일러가 자가동력장치가 없어 통행·피난·소방을 방해할 수 있기 때문에 입주자대표회의가 주차장에 세울 수 없도록 정한 것은 정당하다"고 밝혔다. 나아가 "이 사건 아파트는 등록 차량보다 주차공간이 크게 부족해 주차장 이용을 제한하는 것이 불가피하고 트레일러와 같은 레저차가 주차공간을 장기간 점유한 것에 민원이 많았다"며, "이 규정이 원고 소유권을 과도하게 침해했다고 보기 어렵다"고 판결했다.


● 아파트에 이중주차된 차량을 밀다가 사망한 사건도 있다던데, 누가 책임지나요?
입주민이 아파트 주차장에 이중 주차되어 있는 차량을 밀어 통로를 확보하던 중 차량이 경사면을 따라 구르자 이를 정지시키려다 그 차량에 치어 사망한 경우, 이중주차한 입주민 외 아파트 관리회사의 손해배상책임도 인정한 대법원 판례 사례(98다2617)를 소개한다. 사고가 발생한 주차장은 위 아파트의 부대시설에 해당하는 것으로서, 관리회사는 입주자대표회의와의 위수탁관리계약에 의하여 주차장에서의 차량 주차와 관련한 안전관리업무도 위탁받아 있었다고 본 것이다.

A씨는 남양주시의 아파트로 밤늦게 귀가하여, 자신의 승용차를 위 101동의 주차구역 앞 통로에 이중주차하고, 주차구역에 주차된 차량이 나가고자 할 때 위 승용차를 밀어낼 수 있도록 승용차의 제동장치는 풀고 기어를 중립으로 한 채 바퀴에 돌멩이를 받쳐 두었는데, 다음날 아침 B가 위 승용차의 안쪽 주차구역에 주차된 자신의 차량을 운행하기 위하여 승용차에 받쳐진 돌멩이를 치운 다음 승용차를 뒤쪽으로 밀자, 위 승용차가 미세한 경사에서 점차 급한 경사로 이어지는 노면을 따라 구르기 시작하므로, 위 B는 승용차의 뒤쪽으로 가서 구르고 있는 승용차를 양팔로 밀어 정지시키려고 하였으나 오히려 승용차에 밀리면서 계속 뒷걸음을 치다가 후방에 있던 담벽과 승용차 사이에 받쳐 사망하였다.

A의 책임의 근거에 대해, A의 차량 주차행위는 비록 아파트 단지 내이긴 하나 다른 주차차량의 입·출고를 위해 앞·뒤로 아무나 밀 수 있도록 자동차를 주차한 것인 만큼 자동차를 당해 장치의 고유한 용법에 따라 사용하는 행위가 아직 종료하지 않은 상태로서 자동차의 운행과 관련성이 있고 한편 차량의 운전자가 경사진 비탈길 부근에 차량을 주차하면서 제동장치를 철저하게 하지 않을 경우 차량이 비탈길을 굴러 사고가 날 수도 있음을 예견할 수 있었다 할 것이므로 위 교통사고는 승용차의 운행중 발생한 사고라 할 것이다.

위탁관리회사에 대하여는, 위 아파트의 관리를 수탁받은 회사로서 아파트 위 "수탁관리계약의 목적이나 관련 당사자의 의사해석에 비추어 볼 때 차량의 주·정차행위가 어디까지나 입주민들의 개인적인 소관 사항이라 하더라도 주차장 및 아파트 단지 내의 도로는 위 아파트의 공용부분 혹은 부대시설에 속하는 만큼 그 유지, 보수 및 안전관리 또한 수탁업무의 한 내용에 포함되어 자기 고유의 일이라 할 것이고, 따라서 위 사고장소와 같이 주차차량이 비탈길을 굴러 내려갈 위험이 방치되어 있는 동안에는 우선 비탈길 주위에 차량의 주차나 입주민의 접근 등을 상당히 제한하고 입주자 대표회의에 즉시 이를 보고하여 안전차단막을 설치하는 등의 안전조치를 취하도록 건의하거나 급속을 요할 때는 먼저 그와 같은 필요한 조치를 처한 다음 사후에 입주자대표회의의 승인을 받는 등 입주민을 대신하여 안전사고의 예방을 위한 필요한 제반 조치를 다하여야 할 주의의무가 있다" 할 것인데(실제 위 아파트의 입주자대표회의에서는 이 사건 사고가 발생한 이후에 위 사고 장소의 경사가 시작되는 지점에 안전차단막을 설치하였다), 이 사건 사고는 피고 2 회사의 위와 같은 주의의무를 게을리 한 과실로 발생하였다.“라고 밝혔다.

법원은 이중주차를 해둔 A와 위탁관리회사는 연대하여 상속인들에게 합계 3,300여만 원의 배상을 하라고 판결했다. 다만, 피해자 본인의 과실을 80%로 보고, A와 위탁관리회사의 과실은 20%로 책임을 제한하였다.


● 아파트 주차장에 주차된 차량이 못 등에 긁혀 훼손되었다면 누가 책임지나요?
대구지법은 아파트 부설주차장에 주차해 놓은 입주자 A의 차량이 그 좌측 전방 펜더에서 후방 펜더까지 못 등에 긁혀 훼손된 상태로 발견되자, 위 차량에 관하여 A와 자동차종합보험계약을 체결한 B보험회사가 A에게 수리비(102만 원)를 보험금으로 지급한 후 입주자들에게서 관리비 등을 지급받아 온 입주자대표회의를 상대로 보험자 대위권을 행사하여 손해배상을 구한 사안에서, 입주자대표회의는 차량 훼손에 관하여 손해배상책임이 없다고 판결했다.(2012. 9. 20. 선고 2012나11776 구상금 판결)


판결이유를 보면, 입주자대표회의가 입주자들에게서 매월 관리비를 지급받고 보유차량이 2대 이상인 입주자들에게서 매월 주차비 명목의 돈을 지급받았더라도 이는 입주자들이 공동소유인 주차장을 사용·수익하고 관리하면서 공유자로서 부담할 관리비용을 납부한 것이거나 보유차량수가 서로 다른 입주자들 사이의 형평을 고려하여 주차장에 대한 추가관리비를 납부한 것에 불과할 뿐 차량을 보관·감시해 주는 대가로 주차요금을 지급받은 것이라고 보기 어려워 입주자대표회의가 주차요금을 지급받고 있음을 전제로 하여 주차장법상 주차차량의 보관에 관한 선관주의의무를 부담한다고 볼 수 없고, 또한 아파트 부설주차장에 외부 침입을 막을 수 있는 울타리 시설 등이 설치되어 있지 않고 주차차량의 열쇠도 입주민들이 직접 보관하며 주차장을 출입하는 데 아무런 통제가 이루어지고 있지 않은 점과 입주자대표회의는 입주자 전원으로 구성된 아파트 관리단으로서 입주자를 대표하여 관리비로 아파트 공용부분 또는 부설주차장에 관한 보존·관리행위 등을 하는 것이므로 입주자들에게서 관리비를 지급받았다는 사정만으로 입주자대표회의와 입주민들 사이에 주차장이용계약이 체결되었다고 보기 어려운 점 등 여러 사정에 비추어 주차장을 관리하는 입주자대표회의가 주차장을 이용하는 입주자들과 주차차량의 보관 또는 감시의무를 명시적으로 약정하였거나 그 의무를 묵시적으로 인수하였다고 볼 수도 없으므로, 입주자대표회의는 위 차량 훼손에 관하여 손해배상책임이 없다고 판단했다.


● 아파트 지하주차장 천장에서 시멘트 물이 떨어져 입주민 차량이 훼손됐다면, 누구에게 어떤 책임을 물을 수 있을까요?
아파트 지하주차장 천장에서 시멘트 물이 떨어져 입주민 차량이 훼손됐다면 주차장 천장의 용도에 따라 통상 갖춰야 할 안정성을 갖추지 못한 입주자대표회의에 최종 손해배상 책임이 있다는  판결(서울중앙지법 2013. 2. 판결)이 나왔다.

서울 서초구 B아파트 입주민 K씨는 지하주차장에 차량을 주차하고 신혼여행을 갔다가 돌아와 차량을 확인해보니 주차장 천장의 시멘트 물이 차량에 떨어져 차량의 보닛, 앞 지시등, 앞 펜더, 앞 범퍼의 도장이 훼손됐음을 발견하고 관리소장에게 차량이 훼손됐음을 고지한 후, 자동차보험회사에 차량훼손에 따른 보험금청구를 한 결과 6백43만원을 지급받았다.
이에 보험사가 입주자대표회의를 상대로 K씨에게 지급한 보험금 6백43만원에 대한 구상금청구소송을 제기하였다.

서울중앙지법은 “이 사고 당시 이 아파트 지하주차장 천장에는 누수에 의한 것으로 보이는 얼룩이 있었고, 사고 이후 설치된 주차금지 표지판에는 ‘이곳 천장에서 누수가 발생, 모르타르액과 함께 떨어져 차량이 훼손될 수 있으므로 주차를 금지한다’는 내용으로 안내문이 부착돼 있었다.”, “이 사고는 지하주차장 천장에 누수가 발생해 시멘트 물이 주차장에 주차된 차량에 떨어지는 바람에 발생했다고 봐야하므로 이 주차장 천장은 그 용도에 따라 통상 갖춰야 할 안정성을 갖추지 못한 상태에 있었다.”, “따라서 피고 대표회의는 주차장을 보존·관리하는 점유자로서 이 아파트 주차장 천장의 누수로 입주민 K씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 보험사는 입주민 K씨에게 보험금 6백43만원을 지급함으로써 입주자대표회의에 대한 손해배상 청구권이 있으므로 입주자대표회의는  보험사에 구상금으로 6백43만여원을 지급해야 한다.”라고 판결했다.

이와 함께 재판부는 “보안직원들이 주차장을 매일 3회 이상 순찰했으므로 주차장의 관리의무를 다했다.”는 피고 대표회의의 주장에 대해 “이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라 설령 주차장을 매일 3회 이상 순찰했더라도 이로써 피고 대표회의가 주차장에 대한 관리의무를 다했다고 볼 수는 없다.”며 받아들이지 않았다.

 

● 태풍, 돌풍 등으로 인해 아파트 지붕, 옥상시설물 등의 일부가 떨어져 주차차량이 손상되는 경우에는 누가 책임지나요?


◉ 먼저 누가 책임을 지는지부터 설명해 주시지요.
기본적으로 전유부분 세대의 창문, 섀시, 방충망등이 떨어짐으로 인한 피해는 그 세대가 배상해야하고, 공용부분이라 할 수 있는, 공동창문이나 옥상시설물인 벤츄레이터, 지붕의 싱글, 공동유리창, 천장의 텍스 등의 낙하로 인한 손해는 대표회의가 손해배상의 책임이 있습니다.


◉ 자동차보험이나 화재보험으로 해결하는 경우도 있다던데요.
보통 차량피해자는 자동차보험사에서 자차보험을 통해 보험금을 받고, 보험사가 가해자(세대나 입주자대표회의)에게 구상권을 행사하는 방식으로 피해배상이 이뤄지고 있습니다.

다만, 아파트 관리주체는 공동주택관리법 시행령에 따라 건물전체를 대상으로 하는 화재보험에 가입하여야 하는데, 보험약관상 ‘풍수재위험담보특약’에 가입이 되어 있다면 태풍, 폭풍, 회오리바람, 폭풍우 등으로 인하여 건물부분에 발생한 손해를 보상하므로 보험회사에 사고 신고를 하여 떨어진 지붕, 텍스 등의 원상복구 비용을 보상받을 수 있습니다. 지붕의 싱글이 날아간 것은 물론이고 창문이나 방충망등이 파손 또는 날아간 경우, 유리창이 깨진 경우, 샤시의 프레임이 휜 경우, 옥상 흡출기 등이 날아간 경우 등 모두 보상이 된다고 하네요. 아쉽게도, 건물의 일부분 등이 떨어짐으로 인하여 발생한 차량파손과 같이 2차적인 손해는 보상이 되지 않는다고 하네요.

결국 피해를 본 차량소유자는 자차보험에 가입되어 있다면 자차보험으로 해결하고, 자차보험에 가입되어 있지 않거나 그 보험금으로 충분하지 않다면 부득이  입주자대표회의를 상대로 손해배상청구소송을 제기해야 합니다.
그런데 판례를 보면, 사정에 따라 입주자대표회의의 책임을 인정하지 않는 경우도 종종 있고, 책임을 인정하여도 대폭 책임을 제한하여 50% 전후밖에 안되는 경우도 많은데, 구체적인 사례를 살펴보겠습니다.


<입주자대표회의 책임이 인정된 사례>
◉ 태풍 ‘콩레이’로 인해 옥상 지붕 부분의 아스팔트 슁글 마감재가 떨어지면서 주차 중이던 차량이 파손되는 사고

부산 사상구 소재 모 아파트에서 태풍 ‘콩레이’로 인해 옥상 지붕 부분의 아스팔트 슁글 마감재가 떨어지면서 주차 중이던 차량이 파손되는 사고가 발생하였고, 보험사가 수리비로 차량 수리업체에 약 80만원의 보험금을 지급한 뒤 입주자대표회의에 대하여, ‘단지 내 공작물에 대한 설치·보존상의 관리책임이 있는 단체’라며 구상금청구소송을 제기하였다.

법원은 “민법 제758조 제1항 소정의 공작물의 설치 또는 보존상의 하자라 함은 공작물이 용도에 따라 통상 갖춰야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하는 것으로서, 이 같은 안전성의 구비 여부를 판단함에 있어서는 당해 공작물의 설치·보존자가 공작물의 위험성에 비례해 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다했는지 여부를 기준으로 삼아야 한다”고 밝혔다.
또한 “하자의 존재에 관한 입증책임은 피해자에게 있으나, 일단 하자가 인정되는 이상 손해의 발생에 다른 자연적 사실이 경합한 것으로 인정된다 하더라도 그것이 천재지변의 불가항력에 의한 것으로서 하자가 없었다고 해도 불가피한 것이었다는 점이 공작물의 소유자나 점유자에 의해 입증되지 않는 이상 그 손해는 공작물의 설치 또는 보존의 하자에 의해 발생한 것으로서 해석함이 상당하다”고 전제했다.
B아파트의 경우 태풍 ‘콩레이’로 인해 아파트 12개동 중 7개동의 옥상 지붕이 손상됐으며, 2002년 1월경 준공된 단지로 사고 당시 노후화가 상당히 진행됐고, 2016년에도 태풍 ‘차바’로 인해 3개동의 옥상 지붕이 손상돼 보수공사를 했었던 것으로 확인됐다.
재판부는 “매번 태풍이 거쳐 가는 우리나라의 기후여건에서는 강풍에 대비해 시설물의 안전상태를 확인하고 적절히 보수할 방호조치의무가 요구된다”고 판단했다.
특히 “이 아파트의 경우 약 2년 전 실제 태풍으로 지붕이 손상되는 피해를 입은 적이 있었으므로 입대의로서는 아파트 옥상 지붕 부분에 관한 추가적이고 근본적인 보강조치를 취할 필요가 있었음에도 별다른 조치를 취하지 않았던 것으로 보인다”고 인정했다.
이에 따라 “이 아파트 옥상 지붕은 통상 갖춰야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있었다고 봐야 하고, 이러한 설치·보존상 하자로 인해 사고가 발생했다고 봄이 상당하다”며 “입대의는 차량의 보험자로서 구상권을 행사하는 보험사에 공작물의 설치·보존상의 하자에 따른 손해배상 책임이 있다”고 판시했다.

한편 입대의는 “사고는 태풍 ‘콩레이’라는 불가항력적 자연재해로 인해 발생한 것”이라며 면책을 주장했다.
그러나 재판부는 “매년 집중 호우와 태풍을 동반하는 장마철을 겪고 있고, 매미, 루사 등 강력한 태풍을 자주 경험해온 우리나라의 기후여건에서 콩레이가 동반한 강풍이 사고지역에서 통상 예상할 수 없는 정도의 이변에 속하는 천재지변으로 보기 어려울 뿐만 아니라, 이 같은 하자가 없었더라도 사고가 불가피했음을 인정할 증거가 없다”며 입대의 측의 면책 주장을 기각했다.
다만 자연력 등을 감안해 손해배상 책임비율을 산정했다.
재판부는 ▲태풍 콩레이는 강한 바람을 동반하는 대형 태풍이었던 점 ▲차량 운전자도 언론 보도 등을 통해 태풍 콩레이의 영향으로 강한 바람이 불 것이라는 사정을 충분히 알 수 있었음에도 지하주차장에 차량을 주차하는 등 차량 보호를 위해 필요한 조치를 취하지 않은 채 만연히 차량을 그대로 지상주차장에 뒀다가 사고가 발생한 점 ▲파손 내용도 상대적으로 경미한 점 등을 고려해 입대의의 책임을 50%로 제한했다.


◉ 태풍으로 아파트 지붕에서 금속기와가 떨어져 차량 손상된 사건
서울중앙지법은 경기도 고양시 H아파트 지붕에서 금속기와가 떨어져 차량 손상의 피해를 입은 입주민 J씨에게 보험금을 지급한 보험사 M사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 구상금 청구소송 항소심에서 “피고 대표회의는 원고 M사에 2백13만여원을 지급하라.”며 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 “거의 매년 자연재해를 겪고 있는 우리나라 기후여건에서 아파트 유지·보수업무를 담당하는 피고 대표회의로서는 강풍을 동반한 태풍이 닥칠 경우를 대비, 아파트 지붕 구조물의 접착 상태를 확인해 이를 자연재해에 견딜 수 있도록 적절히 유지·보수해야 한다.”며 “이 아파트 지붕에서 금속기와가 탈착된 것은 아파트 지붕이 통상 갖춰야 할 안정성을 결여한 하자가 있었기 때문이고, 그 하자로 사고가 발생했다.”고 밝혔다.
재판부는 “피고 대표회의는 이 아파트의 시설을 보존·관리하는 점유자로서 특별한 사정이 없는 한 입주민 J씨에게 보험금을 지급해 J씨의 권리를 취득한 원고 M사에 이 사고로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.”며 “이 사고가 천재지변의 불가항력에 의한 것이라거나 피고 대표회의가 이 아파트 설비의 설치 또는 보존에 관한 주의의무를 다했다고 볼 수 없다.”고 설명했다.
 이에 따라 재판부는 “태풍 ‘곤파스’의 발생경위와 그 결과, 피고 대표회의 과실내용, 이 사고로 인한 손해내역 등의 사정을 참작해 피고 대표회의의 책임은 50%로 제한한다.”며 “피고 대표회의는 원고 M사에 2백13만여원을 지급하라.”고 판시했다.


◉ 태풍으로 아파트 지붕의 아스팔트 슁글이 떨어져 차량 파손된 사건
아파트 지붕시설물이 강풍을 동반한 태풍으로 떨어져 차량이 파손된 원인은 사고 당시 자연력과 입주자대표회의의 유지·보수업무 태만이라는 해석이 나왔다.

수원지법은 아파트 지붕시설물(아스팔트 슁글)이 강풍을 동반한 태풍으로 떨어져 차량이 파손된 사건에서, 자동차보험사가 “지붕시설물의 설치 또는 보존의 하자로 피보험자에게 손해를 가했으므로 피보험자의 손해배상청구권을 대위행사하는 원고에게 보험금 상당액인 약 3,624만원 등을 지급하라”며 경기 안산시 상록구 소재 모 아파트 입대의를 상대로 제기한 구상금 청구소송 항소심에서 피고의 항소를 기각해 “피고는 원고에게 약 1,087만원을 지급하라”며 원고일부승소 판결한 원심을 유지했다.

재판부는 판결문에서 “매년 집중호우와 태풍이 동반되는 장마철을 겪고 있는 우리나라와 같은 기후여건상 바람에 특히 취약한 아스팔트 슁글을 사용한 것 자체가 지붕 마감재로서 통상 기대되는 안전성을 갖췄다고 보기 어렵다”고 설명했다. 이어 “아스팔트 슁글의 취약성에 비춰볼 때 피고가 사고 이전에 시행한 보수공사가 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 보수의무를 다한 것이라고 인정하기 부족하므로 피고는 원고가 피보험자들에게 지급한 보험금 상당액을 지급할 의무가 있다”고 판단했다.

재판부는 아울러 “피고는 사고가 태풍 곤파스라는 천재지변으로 인한 것으로서 불가항력에 의한 사고이므로 면책돼야 한다고 주장한다”며 “사고 당시 태풍 곤파스가 동반한 강풍이 사고 지역에서 통상 예상할 수 없을 정도의 이변에 속하는 자연현상으로서 아파트 지붕의 안전성을 위해 필요한 조치를 취했을지라도 이 사고를 방지할 수 없었다고 인정하기 부족하므로 피고의 주장은 이유 없다”고 지적했다.
다만 “피해자가 입은 손해가 자연력과 가해자의 과실행위가 경합돼 발생된 경우 가해자의 배상범위는 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 손해발생에 대해 자연력이 기여했다고 인정되는 부분을 공제한 나머지 부분으로 제한해야 한다”며 “이 사고에 대한 태풍 곤파스의 기여도는 70%로 봄이 상당하므로 피고의 책임을 30%로 제한한다”고 밝혔다.


 ◉ 태풍으로 아파트 자전거 거치대가 넘어지면서 차량 손상된 사건
서울남부지법은 서울 강서구 H아파트에서 태풍으로 자전거 거치대와 관련해 발생한 피해 보험금을 지급한 보험사 M사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 구상금 청구소송에서 “피고 대표회의는 원고보험사 M사에 15만여원을 지급하라.”며 원고일부승소판결을 내렸다.
 재판부는 판결문에서 “태풍 ‘곤파스’로 인한 다른 피해를 감안하더라도 이 자전거 거치대에는 통상 갖춰야 할 안정성이 결여돼 있다.”며 “피고 대표회의는 아파트 공작물인 이 자전거 거치대의 관리주체(점유자)로서 민법 제758조 제1항에 기한 공작물 책임을 져야 한다.”고 밝혔다.
 다만 재판부는 “공작물의 설치·보존상 하자로 인한 손해배상 사건에 있어 피해자가 입은 손해가 설치·보존상 하자와 자연력이 경합해 발생한 경우 그 손해배상의 범위는 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 손해 발생에 대해 자연력이 기여했다고 인정되는 부분을 공제한 나머지 부분으로 제한해야 한다.”며 “피고 대표회의의 책임은 손해액의 50%로 제한한다.”고 설명했다.


<입주자대표회의 책임이 부정된 사례>
◉ 태풍으로 아파트 지붕의 아스팔트 슁글이 떨어져 차량 파손된 사건

경기 고양시 B아파트 옥상에서 아스팔트 슁글이 떨어져 주차돼 있던 차량이 손상된 사건에서 서울중앙지법은 입주민 B씨에게 보험금을 지급한 M사가 “이 사고로 B씨에게 지급한 보험금 1백44만원을 지급하라.”며 이 아파트 대표회의를 상대로 제기한 구상금 청구소송 항소심에서 대표회의에 책임이 없다는 1심을 인정, M사의 항소를 기각했다.

재판부는 판결문에서 “피고 대표회의가 이 아파트 지붕에 대한 방호조치 의무를 다하지 못해 이 아파트 지붕에 통상 갖춰야 할 안전성이 결여돼 있었다고 인정하기 부족하다.”며 “오히려 피고 대표회의는 지난 2008년경부터 이 아파트 옥상에 대한 방수 및 싱글 공사를 해 왔던 사실, 피고 대표회의는 지난 2010년 4월부터 같은 해 5월까지 이 아파트 중 일부 라인에 대한 옥상방수 및 싱글 공사를 했던 사실이 인정되므로 원고 M사의 항소는 이유 없어 기각한다.”고 판시했다.


◉태풍으로 아파트 내 식재된 소나무가 부러지면서 차량손상된 사건
수원지법 오산시법원은 경기 화성시 H아파트 단지 내에 식재된 소나무가 부러져 차량이 파손된 입주민 J씨에게 보험금 4백35만원을 지급한 L사가 이 아파트 대표회의를 상대로 제기한 구상금 청구소송에서 “원고 L사의 청구를 기각한다.”며 원고 패소 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 “단지 내 식재된 소나무가 강력한 태풍 ‘곤파스’에 줄기 채 부러져 주차된 J씨의 차량을 덮친 것은 천재지변에 해당하고, 단지 내 수목 및 주차장 관리에 관해 피고 대표회의에 잘못이 있었다고 볼 아무런 증거가 없다.”며 “피고 대표회의가 J씨에 대해 손해배상 책임이 있음을 전제로 한 구상금 청구는 이유 없으므로 원고 L사의 청구를 기각한다.”고 판시했다.


◉ 태풍으로 아파트 내 수목이 뽑히면서 차량손상된 사건
인천지법은 인천 중구 Y아파트에서 지난 2010년 9월 태풍으로 단지 내 화단의 수목이 뽑히면서 차량이 파손되는 피해를 입은 입주민 K씨에게 보험금을 지급한 보험사 H사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 구상금 청구소송에서 “원고 보험사 H사의 청구를 기각한다.”는 원고 패소 판결을 내렸다.

 재판부는 판결문에서 “공동주택 관리주체에 모든 자연재해에 100% 대비할 수 있을 정도로 시설물을 관리해야 할 의무는 없다.”며 “대표회의가 공동주택을 관리함에 있어서 준수해야 할 구체적인 안전기준은 관계법령과 아파트 관리규약에서 정한 바에 의해야 한다.”고 밝혔다.

 재판부는 “아파트 단지 내 조경수에 관해 풍해에 대비, 가지치기를 어떤 방법으로 얼마의 빈도로 해야 하는지, 지지대를 반드시 모든 조경수에 설치해야 하는지에 관해 관계법령이나 관리규약에 특별히 정한 바는 없는 것으로 보인다.”며 “공동주택 관리주체가 조경수를 관리함에 있어 관계법령과 관리규약상의 안전기준을 위반한 바 없다면 공동주택 관리주체에 공작물의 설치·보존상 하자가 있었다고 볼 수 없다.”고 설명했다. 또한 “예상치 못한 태풍으로 조경수가 넘어져 입주민 또는 제3자가 손해를 입었다면 그 손해는 피해자가 감수해야 할 일상생활상의 위험으로 봐야 한다.”며 “공동주택 관리주체가 피해자에게 손해배상을 해줘야 할 의무까지는 없다.”고 덧붙였다.


● 아파트 지하주차장에서 교통사고, 무면허운전, 뺑소니사고, 음주운전을 했다면 처벌되나요?


◉ 교통사고
 교통사고처리 특례법은 업무상과실(業務上過失) 또는 중대한 과실로 교통사고를 일으킨 운전자에 관한 형사처벌 등의 특례를 정하고 있습니다(제1조).
대법원은 “교통사고처리 특례법 소정의 교통사고는 도로교통법에서 정하는 도로에서 발생한 교통사고의 경우에만 적용되는 것이 아니고, 차의 교통으로 인하여 발생한 모든 경우에 적용되는 것으로 보아야 한다”라고 판시하여, 아파트 주차장에서의 교통사고에도 적용된다고 보았습니다.(1996. 10. 25. 선고 96도1848 판결)


◉ 무면허운전
무면허운전에 대해 살펴보면 ‘아파트 단지 내 지하주차장은 아파트 단지와 주차장의 규모 및 형태, 차단 시설 설치 여부, 경비원 등에 의한 출입 통제 여부, 외부인의 주차장 이용 가능 여부 등에 따라 도로교통법 제2조 제1호에서 정한 도로에 해당하는지 달라질 수 있다’(대법원 2017. 12. 28. 선고 2017도17762 판결)고 할 것입니다.
따라서 경비원에 의해 출입통제가 이뤄지고 차단 시설이 설치돼 있으며, 아파트 단지 주민만 이용하고 외부인의 출입이 통제되는 주차장 내 도로는 도로로 볼 수 없기 때문에 무면허 운전에 해당되지 않습니다. 다만 차단시설이 없고, 출입이 통제되지 않으며 외부인도 쉽게 접근할 수 있는 아파트 내지 상가주차장의 경우 무면허운전에 해당할 수 있음에 주의해야 할 것입니다.


◉ 음주운전, 뺑소니 사고
음주운전, 약물(마약, 대마 및 향정신성의약품 등)로 인해 정상적으로 운전하지 못할 우려가 있는 상태에서의 운전, 도주차량(교통으로 인해 사람을 사상하거나 물건을 손괴하고 사상자를 구호하는 등 필요한 조치나 피해자에게 인적 사항을 제공을 하지 않은 경우 소위, ‘뺑소니’), 인적 사고는 없고 주·정차된 차만 손괴한 것이 분명한 경우, 피해자에게 인적 사항을 제공해야 함에도 그렇지 않은 경우 등 네 가지 상황이라면, 도로가 아닌 곳에서의 운전도 도로교통법상 ‘운전’에 해당되어 형사처벌이 됩니다.(2011. 1. 1. 개정된 도로교통법음 음주한 상태에서 도로외의 곳에 운전한 경우에도 음주운전으로 봄)

끝.

 


 

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김재권의 부동산건설 法테크

복잡하고 골치아픈 부동산 분쟁(매매, 임대차, 경매, 재건축, 재개발 등), ‘집짓다가 10년은 늙는다’는 건축·건설 분쟁도 관련 법률과 판례를 제대로 알고 대처하면 의외로 손쉽게 해결할 수 있습니다. 이 글들이 부동산·건설분쟁을 겪는 독자분들께 명쾌한 해법을 제공함으로써 진정한 부동산 법테크를 이루시길 바라마지 않습니다.

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