상가분양받을 때 주의해야! - 기망당해 분양받은 경우 취소되나

2018-10-23 | 작성자 김재권 | 조회수 5,016 | 추천수 55


선 분양하는 상가 분양받을 때 주의해야  

건설 부동산경기가 침체되는 시기에는 분양사기가 고개를 든다. 정상적인 방법으로는 분양이 안 되니까 각종 편법과 사기가 난무하는 것이다. 특히 분양사기는 상가의 분양에서 많이 나타나므로 유의해야 한다 


희대의 사기분양으로 전국을 떠들썩하게 했던 동대문 굿모닝시티 사태 이후 2003년 정부가 불법상가 선분양을 근절하려는 취지로 건축물의 분양에 관한 법률(이하 건분법)’을 제정 시행하고 있다 


건분법은 분양하는 건축물의 바닥면적이 3이상인 상가는 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 착공신고 후에, 사용승인에 대해 둘 이상의 건설업자의 연대보증을 받아 공증받은 경우에는 골조공사의 3분의 2 이상 완료된 후에 분양신고를 하고 분양을 할 수 있도록 규정하고 있다.(3 또는 5 


그럼에도 신탁계약을 맺지 않거나 분양신고도 하지 않은 채 청약금’ ‘분양 신청금등의 명칭으로 돈을 받고, 분양계약서 대신 청약서·영수증 등을 제공하는 형태로 불법적인 분양을 하고 있다. 종전에는 바닥면적이 3가 안되게 쪼개서 분양함으로써 건분법의 적용을 회피하려는 시도를 하는 정도였으나 이제는 아예 건분법 규정을 정면으로 위반해도 당국으로부터 별다른 제재를 받지 않고 있는 실정이다.   


이처럼 상가의 불법 선분양이 늘어나는 것은 건설 부동산경기 침체로 시행사가 PF대출 등을 통한 공사자금확보가 어려워지게 되면 불법적으로라도 선분양을 하여 확보한 분양대금으로 공사를 하려고 시도하기 때문이다 


그러나 이처럼 불법적으로 상가를 선분양받게 되면 향후 권리확보가 어려워지게 됨을 주의해야 한다.   


잔여 상가들이 분양되지 않으면 시행사는 언제든지 부도날 수 있는데, 신탁이 되지 않았다면 소유권을 확보할 길이 없고, 신탁이 되었더라도 미분양이 지속되면 소유권확보에 상당히 오랜 시간이 소요될 수 있다.  

 

게다가 정식계약서도 쓰지 않았다면 보호받기 더 힘들고 해약을 하고 싶어도 시행사가 거의 영세한 업자들이 대부분이어서 분양계약금을 돌려받을 길이 막막해진다. 분양신고 없이 또는 거짓이나 부정한 방법으로 불법 선분양을 한 시행사는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처해질 수 있으나, 받은 돈은 써버리거나 빼돌리고 몸으로 때우겠다면 방법이 없다 

 

아무튼 건분법에 위반한 분양이라도 유효한 분양계약이라는 것이 판례이므로, 시행사가 건분법에 따라 신탁을 했는지, 분양보증을 받았는지, 골조의 3분의 2 이상이 완공된 상태인지, 시행사가 재정적으로 믿을 만한 업체인지 여부를 꼼꼼히 확인하고, 분양신고를 제대로 했는지 여부를 허가관청에 반드시 확인하고 분양받아야 피해를 줄일 수 있다.

 

확정 임대료 보장을 미끼로 한 상가분양 사기와 계약의 취소  

최근 저금리 기조하에 수익형 상가나 호텔 등의 분양이 봇물을 이루고 있다. 하지만 불경기를 고려하면 분양조건을 꼼꼼히 체크해 분양사기를 당하지 않도록 주의해야 한다 


A씨는 남편의 명예퇴직금으로 돈 굴릴 곳을 물색하던 중 작년 1월 서울 은평구에 있는 점포를 급매한다는 B회사의 전단을 보고 분양사무실을 찾았다. B회사는 A씨에게 점포를 분양 받으면 B회사가 다시 임차한 후 다른 사람에게 전대해서 향후 5년간 매월 100여만원씩 확정 임대료 수입을 보장해 주겠다고 약속하며 분양을 권유했다. A씨 부부는 은행금리보다 2배 이상의 수익이 된다는 생각으로 26천만원에 점포 2개를 매수하기로 하고 계약금 5300여만원을 송금했다 


그런데 A씨는 계약을 강권하는 직원들이 수상해 인터넷 검색을 해보니 이 건물의 분양이 사기라고 주장하는 인터넷 카페가 있는 것을 보고 즉시 계약을 취소해 달라고 요구했으나 B회사는 거부했다 


실제 알고 보니 해당 점포 1개당 실제 가격은 3700만 원에 불과하고 월차임도 15만원이었으며, 다른 점포들과 터서 전체를 가구매장으로 사용하고 있었다 


이에 A씨는 B회사를 상대로 사기에 의한 계약이므로 취소하고 원상회복으로서 계약금반환소송을 제기했다 


서울서부지법은 “B회사는 A씨가 고가의 차임지급 약정으로 인해 착오에 빠져 점포를 구매하려는 것임을 알고 있는 이상, 신의성실의 원칙에 따라 점포의 차임이 15만 원 정도인 것과 추가 지급되는 차임은 B회사의 자금으로 지급되는 것임을 알려줬어야 할 법률상 의무가 있는데도 이를 알려주지 않은 행위는 신의성실의 의무에 비춰 비난받기 충분하고 부작위에 의한 기망행위에 해당한다라는 이유로 A씨에게 계약금을 반환하라고 판결했다.(서울서부지법 2015. 8. 24. 선고 2014가단204478 판결 


또한 법원은 “B회사가 A씨에게 실제 점포에서 발생하는 수익의 6배가 넘는 100여만 원을 5년간 월차임으로 지급하겠다는 계약을 한 이유는 점포를 매수하면 이 정도의 임대수입을 얻을 수 있을 것이라고 오인하게 하려는 의도라 할 것이므로, 결국 B회사는 월차임을 많이 지급하는 만큼 매매대금을 올려 받음으로써 월차임에 대한 부담을 그대로 A씨에게 전가시킨 것이라고 보았다 


상가분양과 관련해서는 다소의 과장 내지 허위가 수반하는 것은 불가피하다는 이유로 그동안 사기로 인한 취소를 인정한 판례가 드문 편이었는데, 최근 확정 임대수입 보장 등을 내거는 분양사례가 많아진 상황에서 사기분양의 기준을 제시하는 중요한 판례이다.

 

임대 수익률을 뻥튀기하여 체결된 분양계약의 취소

상가분양을 할 때 분양을 촉진하기 위해 수익률을 실제로 실현가능한 것보다 뻥튀기하여 분양하는 경우가 적지 않다. 그럼에도 불구하고 분양광고하는 고율의 임대수익율에 현혹되어 실제 수익률을 검증해보지도 않고 묻지마분양을 받다가 낭패를 보는 일이 허다하다.   

 

수익률을 뻥튀기 한다고 모두 사기분양이 되는 것이 아니다. 분양하는 입장에서는 사기분양이 되지 않으려고 상담시 면책용 언급을 하거나, 분양계약서나 전단지 등에 실제와 다를 수 있다는 표현 등 아주 작은 글씨로 안전장치를 해 두기 때문이다. 따라서 실제 소송으로까지 비화되더라도 사기로 인정되는 경우보다 인정되지 않는 경우가 더 많은 점 특히 유의해야 한다.  

 

여기서 실제 수익률보다 2배 이상 뻥튀기한 수익률 달성이 가능하다는 분양회사측의 거짓 유혹에 속아 오피스텔분양을 받은 사람이 기망을 이유로 계약을 취소하고 분양대금을 반환받은 사례를 살펴보자.(인천지방법원 2014. 10. 21.선고 2014가합3678 계약금반환 판결)  

 

A는 인천 청라경제자유구역 내 10층 규모의 오피스텔 중 11개 호실을 분양받앗는데, 분양대금 615,960,000원 중 계약금 합계 123,192,000원을 지급하였다 


분양계약 당시 분양대행사 상담직원들은 건축평면도와 분양가, 분양면적 등에 대한 정보를 숙지한 상태에서 설명 방식은 각기 다르나 공통적으로 매매가 대비 6~7%의 임대수익률을 올릴 수 있다는 내용으로 설명하였고, 구체적으로 임대수익률은 분양업계에서 통상적으로 활용되는 공식으로 나와 있는 것이다.”, “투자금액에 비례해서 월세가 나온다.”, “어떤 점포를 분양받든지 우리가 임차인(실수요자)을 임의로 배치해서 넣을 것이기 때문에 점포 위치는 중요한 것이 아니고, 투자금액이 중요한 것이다. 투자금 대비 연 6%를 받을 수 있게끔 맞춰주겠다.”는 등의 말을 하면서 분양상담을 하였다.


A는 분양계약 체결 전에 분양상담 직원에게 점포를 직접 사용할 것이 아니라 임대할 것임을 밝혔고, 위 직원으로부터 위와 같은 설명 및 보증금 50,000,000원에 부가가치세를 제외하고 월 3,000,000원 내지 3,500,000(분양대금에서 보증금을 뺀 금액의 연 6~7%에 해당하는 금액)의 월세를 받을 수 있다.”는 설명을 들었다 


그러나 실제 건물 인근 상가는 A가 설명 받은 임차보증금 및 월세 수준의 절반에 미치지 못하는 금액으로 임대가 이루어지고 있고, 건물 내 위치한 102개 점포의 분양률은 68% 정도에 불과하자, A는 분양자를 상대로 기망행위를 이유로 계약을 취소하고 계약금상당액의 반환을 청구하는 소송을 제기했다 


이에 인천지법은 기망행위의 성립여부에 대해, 아래와 같이 장문의 법리판단을 하여 A의 손을 들어 주었다 

 

상품의 선전광고에 있어서의 기망행위 성립여부에 관하여는, 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고 할 수는 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(2008. 11. 27. 선고 200856118 판결)는 기준이 확립되어 있다


위 기준은 다소의 과장이나 허위는 용인한다는 것과, ‘중요한 사항에 관한 허위는 기망행위로 취급한다는 두 부분으로 나뉘는데, ‘거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 허위로 고지한 경우란 확실한 기망행위에 해당하는 하나의 유형을 거시한 것에 불과하며, 위 기준의 진정한 의미는 다소의 과장이나 허위가 섞인 홍보는 신의칙에 비추어 용인할 수 있다는 앞부분에 있다고 해야 한다. 다시 말해, 다소의 과장이나 허위가 섞인 정도를 넘어선다면 기망행위에 해당한다. (‘다소의 과장이나 허위는 넘지만 중요 사항에 관한 허위에까지는 이르지 못한 중간 지대의 행위도 상정할 수 있다. 이를테면, 상당한 과장과 허위가 섞인 광고지만, 중요한 사항에 관하여 거짓으로 고지한 수준까지는 가지 않은 행위인데, 이것 또한 기망행위에 해당한다.) 이와 반대로, 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 허위로 고지한 경우에만 기망행위가 성립한다고 하면, 성립범위가 지나치게 좁아진다. 기망행위를 한 자를 과도하게 보호하게 되는 반면 그에 속은 사람의 구제에 소홀한 결과를 낳게 된다

  

사람을 잘 믿은 피해자보다 거짓말을 한 자쪽을 더 보호하는 것은 우리의 정의 관념에 반하며, 거래의 성실성을 기본으로 하는 민사법의 신뢰를 훼손할 수 있다. 어떤 행위가 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도에 이르렀는가 하는 기준은 그 추상성 때문에 사회의 수준과 시대정신에 따라 달라질 수밖에 없다. 과거에는 경제의 활력을 중시했지만, 지금은 거래에서의 보다 높은 도덕성을 요구한다. 허위와 과장을 매매의 한 과정으로 간주하면서 법적 안정성을 도모하려는 의식은 선량한 소비자의 보호로 대체되고 있다. 우리 사회는 개발도상에 있던 과거와는 비할 바 없이 높은 수준의 거래상 신뢰를 요구하고 있으며, 그 요구의 높이는 위의 기준에 반영되어야 한다.”   


상가를 분양받으려는 사람에게 수익성은 가장 큰 관심사이다. 형성되는 수익률보다 2배 이상 높은 수익을 장담하며 유인한 피고 측의 행위는 원고가 대출까지 받아가며 이 사건 점포를 분양받기로 마음먹는 데에 결정적인 요인이 되었을 것임은 경험칙상 분명하다. 이는 사소한 과장이나 허위의 수준을 분명히 넘은 것이며, 나아가 중요한 사항에 관한 허위이거나 최소한 상당한 과장과 허위에 도달한 행위로 볼 수밖에 없다. 따라서 위 행위는 취소할 수 있는 기망행위에 해당하고, 앞서 인정한 사실에 비추어 볼 때 피고는 이를 알 수 있었다고 봄이 상당하다.”  


결국 법원은 위와 같은 이유로 A의 기망행위를 이유로 한 분양계약의 취소가 적법하다고 보고 분양자는 A에게 원상회복으로서 이미 지급한 계약금과 지연손해금을 지급하라고 판결했다.

 

오피스텔 인근에 인천국제공항 여객터미널과 분양건물을 연결하는 PMS(자동궤도열차)완공된다고 허위광고시 분양계약취소되나  

과장된 분양광고가 분양계약취소사유가 되는 기망행위에 해당하지 않더라도 그로 인한 손해배상책임은 인정될 수 있다는 판결이 나왔다.   


서울고법은 김모씨 등 26명이 "인천국제공항 여객터미널과 분양건물을 연결하는 PMS(자동궤도열차)가 완공될 것이라고 광고했지만 설치되지 않았으므로 분양계약을 취소해달라"D건설을 상대로 낸 분양금감액 청구소송항소심(200667772)에서 "분양가액의 15%에 해당하는 금액을 배상하라"1심을 취소하고 원고일부승소판결을 내렸다.   


재판부는 판결문에서 "피고가 '2005년 말까지 PMS 완공 예정'이라는 광고를 했고 기망의 고의가 인정되지 않는다고 할지라도, 피고로서는 광고를 하기 전에 인천국제공항공사 측에 PMS설치계획에 대해 확인을 했다면 PMS가 완공될 수 없는 상황임을 알 수 있었음에도 불구하고 그 실현가능성과 완공시기를 부풀려 광고했다""PMS완공에 대한 광고는 객관적으로 허위광고이고, 인천국제공항공사가 PMS에 관해 호의적인 전망을 하고 있었다는 점을 참작하더라도 완공을 확언한 것은 과장광고임이 명백하다"고 밝혔다 


재판부는 이어 "일반 상거래의 관행에 비추어 용인될 수 있는 한도를 넘은 과장이나 허위를 담은 광고는 법적으로 허용되지 않는 과장광고가 있었다고 해서 언제나 의사표시 취소의 사유가 되는 기망에 해당하는 것은 아니고, 과장의 정도가 의사표시 취소의 사유가 되는 기망행위까지는 인정되지 않아도 손해배상책임의 원인이 되는 불법행위만을 구성하는 경우도 있다"며 원고들의 착오가 분양청약의 의사표시를 취소할 수 있는 정도의 기망으로는 볼 수 없지만 불법행위를 구성하는 과장광고에 해당한다"고 덧붙였다.   


재판부는 또 "불법행위로 인한 손해배상청구소송에 있어 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 곤란한 경우 관련된 간접사실을 종합해 상당인과관계있는 손해의 범위를 판단할 수 있고, 이번 사건에서 원고들이 입은 손해액은 원고들이 분양받은 오피스텔의 재산가치 하락액 상당이지만 이를 확정하기는 현실적으로 어렵다""지난해 오피스탤의 감정가가 분양계약 당시 분양가액의 약 70%정도에 불과하지만, 가격하락에는 PMS가 건설되지 않은 사정 뿐 아니라 여러 사정도 반영된 것으로 보이는 점 등 원고들이 입은 손해액을 분양가액의 15%로 봄이 상당하고 설명했다.(법률신문 기사 참조)

 

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김재권의 부동산건설 法테크

복잡하고 골치아픈 부동산 분쟁(매매, 임대차, 경매, 재건축, 재개발 등), ‘집짓다가 10년은 늙는다’는 건축·건설 분쟁도 관련 법률과 판례를 제대로 알고 대처하면 의외로 손쉽게 해결할 수 있습니다. 이 글들이 부동산·건설분쟁을 겪는 독자분들께 명쾌한 해법을 제공함으로써 진정한 부동산 법테크를 이루시길 바라마지 않습니다.

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