아파트 누수로 인한 피해, 어떻게 보상받나

2020-10-26 | 작성자 김재권 | 조회수 1,682 | 추천수 16

이번 회에서는 요즘 사회적으로 이슈화된 아파트 누수문제와 그로 인한 피해를 보상(배상)받는 방법에 대해 자세히 알아보기로 하겠습니다.

참고로, 아래 내용은 제가 영남일보와 함께 개설한 유튜브 채널 '부동산 공부방(https://youtu.be/nFU29vtlsJY)'에서 자세히 설명해 드리고 있으니 참고하시면 됩니다.



1. 아파트 누수, 왜 문제인가


● 요즘 아파트 누수피해가 사회문제화 될 만큼 언론에 이슈화되고 있는데, 왜 이런 일이 생기나요?
네. 요즘 언론에 연일 아파트 누수로 인해 입주민들이 입는 피해와 그 원인, 대책에 대해 이슈화되고 있는데, 근본 원인인 ‘부실공사’와 ‘노후화’, ‘사용·관리상 잘못’이라 할 수 있습니다. 신규 아파트는 방수를 제대로 안한 부실공사가 주원인이고, 오래된 아파트는 노후화로 인한 자연적 균열발생 또는 사용, 관리 잘못으로 인한 방수층 파손 등이 원인이 되겠지요.


● 아파트 누수로 어떤 피해가 생기나요.?
윗층에서 누수가 되면 보통 아래층 천장, 벽, 바닥이 물에 젖어 곰팡이가 피고, 부식되는 현상이 생기고, 전자제품, 책장, 책, 옷, 가구 등 가재도구들이 물에 젖어 못쓰게 되는 피해가 발생하지요. 천정이나 벽의 도배를 새로 하고, 바닥재를 교체해야 되며, 못쓰게 된 가재도구를 수리하거나 교체하는 비용이 들겠지요. 이런 공사를 하느라 일시적으로 집을 비워야 할 경우 호텔비 등이 들기도 합니다. 이처럼 수리비, 교체비 외에도 하자를 탐지하는 비용이나 소송까지 가는 경우 변호사 수임료, 인지대, 송달료, 감정비용 등 소송비용도 들겠지요.
그 외 누수로 인해 보금자리인 생활공간이 엉망이 되고, 가해자와 신경전에다가, 공사기간 동안 외부에 거주해야 하는 등 정신적 스트레스도 엄청나겠지요.


● 아파트 누수가 생길 때, 수리해 주면 그만인 것 같은데, 왜 사회문제화 되나요?
아래 윗층, 옆집으로 촘촘히 연이어진 공동주택인 아파트의 특성상 누수의 원인을 찾기 어렵다보니 빨리 보수가 되지 않아 피해가 오래가고, 누수의 책임자를 확인하기 어려워 보상을 받기도 쉽지 않다는 점이 문제입니다.
먼저 누수가 어디서 발생했는지 탐지되어야 수리가 가능한데, 원인탐지가 매우 어렵고, 원인을 확인하더라도 이미 완공된 아파트의 상당부분을 철거하고 보수해야 하다 보니 수리비가 만만찮게 들기도 합니다.  심지어 누수의 원인이 밝혀졌다 해도 워낙 큰 공사를 해야 해서 사실상 보수가 불가능한 경우도 있습니다.

또한 책임소재를 분명히 해야 책임을 지울 수 있는데, 누수하자가 윗층의 바닥이나 화장실 같은 전유부분에서 생긴 것인지, 아니면 건물 외벽, 옥상이나 배수관 등 공용부분에서 생긴 것인지 여부부터 알기 어렵습니다. 전유부분에서 생긴 것이면 윗층 소유자가 책임져야 하고 공용부분에서 생긴 것이면 아파트 입주자대표회의가 책임 져야 하겠지요. 그리고, 윗층에 세입자가 있으면 세입자 책임인지, 소유자 책임인지 여부도 문제이고, 윗층 소유자가 누수의 원인이 된 공사를 해 주지 않을 때 어떻게 강제할 수 있을까도 문제됩니다.

보수공사비, 손해배상 등 재산상 손해 외에 누수로 생긴 정신적 피해에 대해서도 보상받을 수 있는지 여부도 문제가 됩니다. 이런 애매한 문제 때문에 아예 보험에 들어놓는 방법까지 고려해볼 필요가 있게 되는 거죠.


● 그러면 도대체 ‘누수’란 어떤 현상을 말하는 건가요?
누수란 “건물 외벽의 균열이나,  각종 배관의 노후화로 인한 부식이나 크랙, 또는 관 이음쇠 불량으로 인하여 물이 새는 것”을 말합니다. 이러한 누수로 인해 천정, 벽에서 물이 새어나와 곰팡이가 피거나 얼룩이 지는 현상, 들뜨거나 부풀어 오르는 현상이 생기고, 시멘트와 물이 반응한 ‘백화현상’이 생깁니다. ‘백화현상’이란 콘크리트 내에 존재하는 수산화칼슘물, 알칼리 금속화합물이 누수된 물에 반응하여 탄산칼슘 형태로 남는 현상으로 마치 우유를 뿌려놓은 것처럼 흰색을 띤다고 하여 백화현상이라고 한답니다.
이러한 누수는 아파트의 경우 주로 ‘배관의 파손’, ‘화장실 방수층의 손상’, ‘외벽 콘크리트의 균열’, ‘옥상 방수층 하자’ 등으로 발생하지요.


● 네. 아파트의 경우 누수는 주로 ‘배관의 파손’, ‘화장실 방수층의 손상’, ‘외벽 콘크리트의 균열’, ‘옥상 방수층 하자’로 생긴다고 하셨는데, 구체적으로 어떤 내용인가요?

네, 저도 전문가는 아니어서 정확히 말씀을 드릴 수는 없지만 전문가들의 의견을 종합해서 간략히 말씀 드리겠습니다. 누수의 원인 중 ‘배관의 파손’, ‘화장실 방수층의 손상’은 윗층 전유부분의 하자에 주로 해당되고, ‘외벽 콘크리트의 균열’, ‘옥상 방수층 하자’는 공용부분의 하자로 볼 수 있겠지요.

-먼저 ‘배관의 파손’에는 어떤 것이 있나요?
먼저 배관의 파손과 관련하여, 아파트의 배관에는 보통 온수배관(급탕배관), 냉수배관(급수배관, 상수도배관), 난방배관, 우수배관, 오수배관, 잡배수관(씽크대 배수, 욕실 바닥배수, 베란다 배수, 세면대 배수 등)으로 구분되어 있습니다.

먼저 상수도배관의 경우 노후화로 인한 부식이 진행되어 녹물이 나오고 수압이 약해지다가 심할 경우 누수가 발생한다고 합니다.

온수배관의 경우 냉온수를 사용함으로써 배관의 확장과 수축에 의한 배관피로도 증가로 인해 누수가 생기고, 난방배관의 경우 대부분 엑셀관이나 동관으로 시공되고 있는데, 엑셀관은 시공하기 전 보관상태나 시공상 불량이 누수의 원인이 되고, 동관은 구부러지는 밴딩부분이나 용접부위에 배관 피로도가 증가되어 누수가 자주 발생한다고 합니다. 그리고 베란다 확장시 난방배관을 연결하는데 이 연결부위에서도 누수가 잘 발생된다고 하네요.
아파트에서는 상수도배관보다 온수배관이나 난방배관에서 누수가 자주 발생한다고 합니다.

- ‘화장실 방수층의 손상’은 어떤 것인가요?
네. 화장실 바닥은 타일과 색시멘트(메지)로 주로 시공되어 있는데, 바닥타일의 방수층이 노후화나 리모델링 공사 등으로 손상되어 균열이 생김으로써 누수가 된다고 하네요. 화장실 배수관이나 변기에서 연결되는 오수관의 균열 등도 누수의 원인이 된다고 합니다.

- ‘외벽 콘크리트의 균열’은 왜 생기나요?
아파트 외벽을 이루는 콘크리트는 수백만개의 작은 구멍과 미세한 균열 등이 있는 다공질 구조여서, 물이 콘크리트의 공극 사이로 침투하고 동결되면 부피가 팽창하여 공극과 모세관이 확장된다고 하네요. 이렇게 발생한 균열이 점점 깊어져 내부 철근까지 닿게 되면 철근 부식이 가속화되어 녹슬게 된답니다. 이처럼 철근이 녹슬게 되면 체적이 팽창하여 균열의 폭이 넓어져 수분을 많이 흡수하게 되는데, 비가 많이 오면 결국 그 넓어진 균열을 통해 아파트 내부에 누수가 발생하게 되는 원리입니다.

-‘옥상 방수층의 하자’는 어떤 건가요?
아파트 옥상은 보통 노출 우레탄으로 방수시공을 많이 하는데, 우레탄은 햋빛에 바로 노출되므로 시간이 지날수록 들뜨거나 파손되어 누수의 원인이 된다고 하네요. 특히 우레탄 시공시  바닥 크렉, 배수구 주변. 바닥과 벽이 만나는 부분 등에 실리콘 작업을 철저히 하지 않아 누수가 되기도 한답니다.
그 외 콘크리트 자체 균열과 배수로 부족, 옥상 화단 등 녹화시설로 인한 누수도 생긴다고 합니다.


● ‘결로현상’으로 인한 누수도 있다고 하던데요.
네. 아파트에 살다보면, 결로(結露)현상이 빈번하게 나타나지요. 결로는 실내와 외부의 온도차이로 발생하는 물방울이라 할 수 있지요. 여름철 뜨거운 외부 공기와 냉방중인 내부의 공기가 만나는 건물 벽에는 외부에 물이 생기고 반대로 겨울철 차가운 외부 공기와 난방중인 내부 공기가 만나는 건물 벽 안쪽에 결로가 생기게 된답니다. 측벽 세대 모서리, 발코니, 천장 및 현관 방화문 주위 등에 곰팡이를 발생시키거나 심하면 아래층으로 누수되는 경우도 생긴다고 합니다.

-그렇다면 결로현상으로 인한 피해에 대해서는 누가 책임져야 하나요?
결로현상이 생기는 원인을 보면 ‘시공업체의 단열재 부실시공’, ‘설계자의 부실설계’, ‘입주민의 사용상 과실’을 들 수 있습니다. 아파트공사의 설계업체가 단열재 설계를 잘못하였거나, 시공업체가 도면대로 시공하지 않아 결로가 발생한 경우 그에 관한 하자보수 책임이 설계자나 시공사에 있겠지요. 그런데 시공사가 제대로 설계된 도면대로 시공을 했음에도 불구하고 결로가 발생했다면 이는 입주민의 사용상 과실인 경우가 대부분이라 할 것입니다. 즉, 주기적인 환기를 하지 않았거나 별도로 발코니 창을 설치하는 등으로 인해 습도조절이 제대로 되지 않은 경우가 이에 해당된다고 봅니다. 

결국 소송에서 누구의 과실인가 여부에 따라 책임범위가 정해질 것이지만, 설계나 시공상 과실, 입주민의 사용상 과실이 복합적으로 작용된 경우가 많아 책임주체와 책임범위를 정하기 쉽지 않습니다.

서울중앙지법 건설소송실무연구회에서 지난 2011년 9월 27일 발표한 '건설감정 실무지침의 결로하자 판정기준'에는 '입주자가 사용검사 이후 임의로 발코니 새시 공사를 한 경우 결로로 인한 하자책임은 새시업자에게 있으므로 시공사의 책임이 아니다'라고 밝혀 이 경우는 새시업자가 책임을 져야 한다고 기준을 정했네요.

-누수가 배관하자 등 다른 하자 때문인지, 단열이 잘못 설계·시공된 것 때문인지,  입주민의 관리소홀 때문인지 어떻게 알 수 있나요?
말씀드린 바와 같이 결로현상도 심한 경우 주룩주룩 흘러내려 아래층으로 누수되는 원인이 될 수 있습니다. 그때 배관 등의 하자인지, 결로로 인한 하자인지 여부부터 밝혀야 되고, 책임주체도 시공사인지, 설계자인지, 입주민인지, 아파트입주자대표회의인지 여부도 입증해야 하는데, 모두 소송절차에서 법원을 통해 방수등의 전문업체에 감정신청을 하면 누수의 원인과 보수비용, 책임자를 어느 정도 밝혀줍니다.


2. 누수하자가 발생하면 누가 책임지나요?


 
● 아파트 누수가 입주민의 과실이 아닌 부실시공에 의해 발생한 경우 시공사에게 책임을 물을 수 있는 기간이 따로 있다고 하던데, 어떤가요?

그렇습니다. 아파트가 준공된지(사용검사 받은지) 5년 이내인 아파트는 누수하자에 대해 ‘시공사’(사업주체, 시행사가 1차적 책임을 지지만 최종 책임은 시공사가 지게됨))가 기본적으로 보수책임이 있습니다. 설계 잘못 때문이라면 설계자가 책임 질 경우도 있겠지만 그런 경우는 극히 드뭅니다.

사업주체(시공사)의 하자담보책임기간과 관련하여, 공동주택관리법 36조, 시행령 36조 별표 4에서는 누수가 문제될 수 있는 ‘지붕공사(홈통 및 우수관 공사), 방수공사의 하자’는 ’5년‘, ’단열공사, 배관, 배선공사, 창호공사, 급배수공사, 난방, 냉방, 환기, 공기조화설비 공사 등의 하자’는 ‘3년’, ‘마감공사(미장, 수장, 도장, 도배, 타일공사 등)의 하자’는 ‘2년’의 기한 내에 보수청구를 해야 하고, 그렇게 하지 않으면 제척기간에 걸려 더 이상 보수청구를 할 수 없다고 규정하니 유의해야겠죠.
다만, 전유부분의 하자인 경우 사용검사일(준공일)이 아니라, ‘입주민이 입주한 날로부터’ 기간을 계산합니다.

-그러면 시공사에게 어떻게 보수청구를 해야 하나요?
하자를 발견했으면 사진촬영을 하거나 동영상 촬영을 한 후 보수청구를 해 줄 것으로 요구하는 서면을 작성하여 내용증명우편으로 시공사에 직접 보내거나, 관리사무소를 통해 대신 보수청구를 요청해 달라고 하면 됩니다.
위의 하자담보책임기간이 아직 남아있다면 통상 입주자대표회의가 나서서 담보책임기간 내에 아파트 전유부분과 공용부분의 하자를 미리 조사를 한 후 입주민들을 대신하여 하자보수를 요구하니 그때 적극 협조해 주시면 되겠지요.
시공사에 하자보수를 요구하려면 누수하자가 시공상의 과실로 발생한 것이라는 사실을 입증해야 합니다.
먼저 방수업체의 의견을 첨부해서 보수를 요구해 보고 시공사가 불응하거나 성의없이 보수하면, 결국 법원에 감정을 신청하여 원인도 확인하고 보수비도 배상받는 수밖에 없습니다.

- 시공사는 하자보수를 잘 해 주나요?
제 경험으로는 시공사가 하자보수를 적극적으로, 입주민의 불만없을 정도로 해주는 사례는 많지 않고, 대부분 대충 때우고 나서 예치해 둔 하자보수보증금을 반환받아 갑니다. 즉, 아파트를 일단 팔아먹었으니 자신이 챙겨갈 것만 챙겨가고 A/S는 내 몰라라 하는 거죠.
그래서 분양받은 입주민들이 부득이 입주자대표회의를 내세워 하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송을 하여 그 판결금을 받아 하자를 보수하고 있습니다.


시공사가 담보책임을 지는 기간이 지난 후 누수가 생기면, 누구에게 책임을 물어야 할까요?
아파트 시공사에 대해 위와 같이 공동주택관리법상 하자담보책임을 물어 하자보수청구를 하고, 제대로 하지 않을 경우 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 할 수 있습니다.
그런데 아파트가 준공된 지 5년이 지나 더 이상 시공사에 누수책임을 물을 수 없게 되었다면, 이제는 누수를 야기한 원인제공자인 윗층 전유부분 소유자나 입주자대표회의를 상대로 책임을 물어야 합니다.

즉, 구분소유권으로 이루어진 집합건물인 아파트의 소유권은 각 구분소유자의 전유부분과 전체 구분소유자의 공용부분으로 나눠지죠. 그래서 전유부분의 하자는 각 구분소유자가 책임지고, 공용부분의 하자는 전체 구분소유자가 공동책임져야 하지만, 보통 입주자대표회의(관리주체인 관리소장)가 나서서 장기수선충당금으로 보수해 주고 있지요.

- 그러면 누수피해 세대나 가해 세대에 세입자(임차인)가 있는 경우에는 어떻게 되나요?
먼저 누수를 야기한 위층세대에 세입자가 있는 경우 그 세입자가 리모델링 공사를 하거나 가구를 옮기다가 배관을 건드려 누수가 되는 등 사용상의 과실로 누수가 발생했다면 피해 세대는 그 세입자를 상대로 손해배상을 청구해야 하겠지요. 그러나 위층 전유부분의 자연적 노화 등 세입자에게 책임 없는 사유로 누수가 되었다면 위층 소유자가 책임져야 합니다.
피해 세대에 세입자가 있는 경우라면, 세입자는 피해에 대해 누수를 발생시킨 위층 소유자나 세입자를 상대로 손해배상청구를 할 수 있겠지요. 세입자가 청구할 수 있는 손해는 가재도구 침수피해나 도배 등에 한정되고,  나머지 마루바닥재 교체, 창호교체 등 주택자체의 피해는 집주인이 청구해야겠지요.
한편, 누수가 심각하여 더 이상 거주하기 곤란할 정도라면, 피해세대 세입자는 소유자 상대로 계약해지를 하거나, 사용수익을 할 수 없는 기간의 비율로 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.


● 그러면 전유부분, 공용부분의 구분이 매우 중요할 것 같네요, 구체적으로 어떻게 구분하나요?
먼저 개략적으로 구분해 본다면 ‘아파트의 개별세대 내부부분’이 ‘전유부분’이고 ‘개별세대 바깥부분’이 ‘공용부분’이라고 보시면 되겠습니다.
집합건물법(2조)을 보면, “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고, “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 등을 말한다.라고 규정하고 있지요.

그런데 아파트 “규약”으로 공용부분을 따로 정할 수 있기 때문에, 구체적인 사안을 판단함에 있어서는 관리규약부터 먼저 확인해보는 것이 좋습니다. ‘아파트 관리규약’의 초안으로 자주 활용되는 “서울특별시 공동주택 관리규약준칙(5조)”의 기재례를 보면, 전유부분은 ‘입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간’이고, 공용부분은 ‘전유부분을 제외한 주택부분․부대시설, 및 복리시설과 그 대지’라고 합니다.

위 관리규약준칙 별표2, 3에서는 도표로 전유부분과 공용부분의 범위를 열거하고 있습니다.



● 누수의 원인이 전유부분인지, 공용부분인지 불분명한 경우에는 어떻게 해야 하나요?
손해를 야기한 누수의 원인이 전유부분과 공용부분 중 어디서 발생한 것인지 불분명할 경우에는 집합건물법상 추정 규정에 따라 공용부분에서의 하자에 의한 것이라고 추정됩니다.
즉, 집합건물법 6조은 ‘건물의 설치·보존상의 흠 추정’이란 규정을 두어, “전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.”라고 규정하고 있습니다.

따라서, 누수원인이 불분명한 경우에는 일단 공용부분의 하자로 보고 입주자대표회의를 상대로 소송을 제기해야겠지요. 그러면 입주자대표회의에서 적극적으로 하자원인감정 등 통해 공용부분의 하자가 아니라는 입증을 하지 못하면 책임을 져야 하는 것이죠.
이처럼 누수원인이 불분명한 경우 소송실무상으로는, 윗층세대(소유자, 세입자)와 입주자대표회의 모두를 상대로 소송을 제기하고 소송과정에서 감정을 통해 원인이 밝혀지면 그 가해 당사자만 남겨두고 나머지 당사자들에 대해서는 소를 취하하는 방식으로 진행합니다.


● 누수의 원인이 전유부분인지, 공용부분인지 여부가 문제된 사례를 소개해 주시면 어떨까요?

먼저 ‘우수관’에 대하여 살펴볼까요. 옥상의 빗물을 지하 배수관으로 배수하기 위해 베란다 쪽에 설치된 우수관 본 일이 있으시죠.

서울중앙지법(2012. 12. 5 선고 2012가단180450 판결)은 우수관을 공용부분으로 보고 그 누수하자에 대해 입주자대표회의가 책임을 져야 한다고 판결했네요.

판결이유를 보면, “이 사건 우수관은 ○동 옥상에 떨어진 빗물을 지하 배수관으로 배수하기 위한 기능을 수행하므로 원칙적으로 배수와 관련된 부대시설에 해당한다. 물론 ① 각 세대의 전용부분이라고 할 수 있는 발코니 부분을 통과하고, ② 각 세대 발코니에서 사용한 물의 배수 용도로도 사용될 수는 있지만, ① 다만 구조적인 측면의 필요 등에 의하여 전용부분을 거치는 것일 뿐 각 세대 입주자가 함부로 훼손ㆍ변경할 수 있는 부분이 아니며, ② 본래의 역할은 명백히 옥상 빗물의 배수이고 각 세대에서의 사용은 단지 부가적인 역할에 불과하므로, 이 사건 우수관이 각 세대의 전용부분별로 그 세대의 전용부분에 속한다고 볼 수는 없다. 따라서 이 사건 우수관 부분도 공용부분에 해당한다.”라고 판결이유를 밝혔습니다.

다음으로, ‘발코니에 설치된 난간의 경우’에도 공용부분이라고 판단한 사례가 있습니다.
서울고법(2016. 12. 13. 선고 2016나2030355 판결)은 “관계 법률 및 관리규약의 규정 등을 종합하여 보면, 이 사건 아파트의 발코니 중 발코니 창까지의 내부는 전유부분에 해당하나, 이 사건 난간은 이 사건 아파트 외벽의 일부로서 공용부분에 해당한다고 할 것이다.”라고 판결하고, “아파트의 구분소유자들 중 일부가 발코니 난간을 개별적으로 비용을 부담하여 교체한 사정만으로는 발코니 난간을 공용부분으로 인정하는 데 방해가 되지 않는다.”라고 하여 입주민이 개인적으로 설치했어도 공용부분이라고 본 것이죠.


3. 누수가 생기면 어떤 법적인 책임을 지는가요?


● 먼저 누수로 피해를 발생시켰다면 민법상 ‘공작물 관리자의 책임’을 진다고 하던데, 어떤 내용인가요?

그렇습니다. 민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있습니다. 여기서 공작물에는 아파트건물도 포함되므로, 아파트의 누수하자발생으로 피해를 끼쳤으면 점유자(세입자)가 먼저 책임을 지고, 세입자에게 과실이 없으면 소유자인 집주인이 책임을 져야 합니다.

공용부분의 하자가 원인이라면 공작물 관리자는 전체 구분소유자를 대표하는 입주자대표회의가 되겠지요.

- 매매나 경매로 매수한 아파트에 누수가 생겨 아래층에 배상해야 한다면 어떻게 해야 하나요?
아파트를 매매로 샀는데, 매수하기 전부터 존재한 하자로 누수가 발생했다면 민법 제582조에 의해 매수인은 매도인을 상대로 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 즉, 누수로 인한 아래층의 손해를 매수인이 먼저 보수하거나 배상해 주고, 매도인에 대해서는 누수사실을 알게된 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 보수와 배상을 해달라고 청구할 수 있고, 그 누수하자가 중대하여 사람이 거주하기 어려울 정도이고 보수가 거의 불가능하다면 매매목적을 달성할 수 없으므로 매매계약을 해제할 수도 있습니다.

다만, 경매로 아파트를 매수했는데, 누수하자가 있다면 매도인을 상대로 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 민법 제578조 제1항은 경매에서는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없다고 규정하고 있기 때문이지요. 실제 매도인이 망해서 아파트가 경매 넘어갔으니, 보수해줄 처지가 될 수 없겠지요.

 
아파트 누수로 법적책임이 인정된 사례를 소개해 주신다면?

네. 아파트 외벽에서 빗물이 새어들어 윗층의 바닥임과 동시에 아래층의 천장을 이루고 있는 슬래브를 타고 아래층의 천장 등에 누수로 나타난 경우, 위층 세대에 공작물 관리책임을 물을 수 없다는 판례가 있습니다. 아파트 아래층의 누수가 당연히 윗층의 책임이라는 공식이 성립하지 않는다는 것이지요.

서울지법 동부지원(2000. 2. 17. 선고 99가단22374 판결)은 “아파트 101동의 공용부분인 외벽에서 빗물이 새어들어 윗층의 바닥임과 동시에 아래층의 천장을 이루고 있는 슬래브를 타고 아래층 1405호의 천장 등에 누수로 나타난 경우, 그 윗층 전유부분의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다(공동주택 또는 집합건물의 특수한 문제로서 누수가 윗층의 배관누수인 경우에는 별문제이지만 물이 위에서 아래로 흐르는 것은 물리적 현상임에도 불구하고 아래층의 누수는 당연히 윗층의 책임이라고 단정할 수 없는 것이다). 따라서 위 1405호 누수는 위 101동 외벽 부분의 하자로 인한 것이라 할 것이고, 위와 같은 공동주택의 외벽은 그 건물의 외관이나 안전을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 공용부분이라 할 것(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결, 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 등 참조)이며, 위 1505호의 외벽은 위 101동 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 부분이라 할 것이다. 그리고 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국 이를 구성원으로 하는 입주자대표회의 또는 관리단에게 책임이 있다고 볼 것이다(이와 같이 보는 것이 공동주택 또는 집합건물의 성질에 맞고, 더구나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조는 "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다."고 규정하여 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 아니한 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정하고 있다).”라고 판결했습니다.


4. 누수로 인해 배상받을 수 있는 손해범위는 어떻게 되나요? 재산상 손해 외에 정신적 손해로서 위자료도 받을 수 있다고 하던데,


● 먼저 누수피해로 인한 ‘재산상 손해’의 범위는 어디까지인가요?
누수로 인해 입은 손해에는 통상 누수로 못쓰게 된 가전제품, 책, 의복 등 가재도구의 교체, 수선비용, 누수로 얼룩이 지거나 들뜬 벽지, 바닥 등 마감재를 교체하는 비용, 하자탐지비용 등이겠지요. 다만, 고가의 악기나 미술품이나 도자기, 조각품 등이 손상되었다면 그 피해액이 매우 커질 수 있습니다.

서로 원만히 합의되면 합의금으로 손해가 특정되겠지만, 합의되지 않으면 법원에 손해배상소송을 제기하여 손해에 대해 감정을 해서 나온 감정금액이 기준이 됩니다.
그러나 법원은 손해입은 금액 전액을 인정해 주지 않는 점 유의해야 합니다. 노후화나 피해자측의 과실 등을 참작하여  가해자측의 책임을 제한하여 30~50%까지도 깍아버립니다. 결국 감정금액이 1,000만 원 나왔어도 30% 책임을 제한하면 700만 원밖에 받을 수 없게 됩니다.

- 합의는 쉽지 않을 것 같은데, 어떻게 하는 게 좋을까요?
윗집이나 입주자대표회의에 먼저 누수발생과 그로 인한 피해사실을 알리고, 쌍방이 현장을 확인하고 보수와 피해배상을 요구해야 겠지요. 누수 및 피해사실을 알리지 않으면 알리지 않은 기간 동안의 피해에 대해서는 배상을 받지 못할 수 있습니다.

서로 합의하여 누수탐지를 할 업체를 선정하고 누수탐지를 한 뒤, 보수공사를 하고, 피해내용에 대해서는 쌍방이 각 추천하는 업체로부터 견적으로 받아 절충하여 배상금을 정하면 될 것입니다. 합의서도 꼭 작성해야겠지요.

- 합의가 안 되어 소송으로 갔을 때, 법원에서 감정을 잘 받으려면 어떻게 하면 되나요?
감정을 잘 받기 위해서는 현장을 잘 보존하고, 감정에 참고될 자료를 최대한 많이 확보하여 법원을 통해 감정인에게 주면 좋겠지요. 즉, 피해물품의 품목, 제품번호 등의 잔존물을 가능한 그대로 보관하는 것이 좋고, 피해물품 목록을 작성하고 사진(동영상)을 찍어 제공하는 것이 중요합니다. 벽체, 마루바닥 등 주택의 피해부분에 대해서는 두 세군데의 전문업체로부터 보수비 견적서를 받아 제출하는 것이 유리하겠지요.

- 소송을 제기하여 감정까지 하려면 시간이 오래 걸리는데, 정상적인 거주를 위해 하루빨리 보수할 수 있는 방법은 없나요?
소송을 제기하여 감정신청을 하여 감정이 되려면 최소한 3~4개월은 걸리기 때문에 대부분 피해세대가 임의로 보수를 하거나 피해물품을 교체해 버리는데, 그렇게 하면 나중에 문제가 됩니다. 소송으로 가기 전에 미리 보수를 할 긴급한 필요가 있을 때에는 증거보전절차를 이용해 볼 수 있습니다. 법원에 증거보전신청을 하여 먼저 하자로 인한 손해배상액을 감정할 수 있고, 증거보전절차에서 감정인이 현장방문을 하여 감정을 끝내면 바로 보수를 할 수 있게 되는 장점이 있지요. 다만, 증거보전절차에 의해도 최소한 1개월 반 정도의 기간을 걸립니다.

- 가해세대에 임차인이 있는 경우, 임차인이 무조건 책임을 져야 하나요?
누수를 야기한 윗집에 임차인이 있다면 1차적으로 점유자인 임차인에게 배상책임을 물어야 합니다. 그러나 임차인에게 사용상 과실이 없다면 결국 소유자인 임대인에게 책임을 물어야겠지요. 다만, 임차인으로서는 누수하자가 임차인이 스스로 고칠 수 있는 사소한 것이 아니고 미리 예견해 방지할 수 없는 것이라면 임대인에게 하자를 즉시 알리고 수리를 요청하는 등 손해방지에 필요한 주의를 게을리 하지 않음으로써 손해배상 책임에서 벗어날 수 있습니다.
판례도 윗집의 바닥 누수로 인한 손해배상청구에 있어 윗집의 임차인이 그 사실을 안 즉시 임대인에게 알리고 수리를 청구했으며 바닥에 매설된 수도배관의 이상으로 인한  누수문제는 임차인이 스스로 수선해서 사용할 수 있는 사소한 하자나 미리 예견하여 방지할 수 있는 하자에 해당하지 않으므로, 이와 같이 손해방지에 필요한 주의의무를 다함으로써 소유자인 임대인만 손해배상책임의 주체가 된다고 본 바 있습니다(서울지법 2001. 6. 27. 선고 2000나81285 판결).

- 피해세대가 합의가 안된 상태에서 일방적으로 누수하자부분에 대한 보수공사와 피해 가재도구를 교체한 경우에도 그 금액을 전부 지급받을 수 있나요?
피해세대가 가해세대나 입주자대표회의와 합의가 안 된 상태에서 임의로 하자보수를 하고 피해물품을 교체한 경우 상대방이 쉽게 인정해 주지 않을 뿐만 아니라, 소송에서도 법원이 잘 인정해 주지 않음을 유의해야 합니다. 피해물품이 보존되어 있으면 감정을 하여 나온 감정평가액만 인정해 줍니다.
누수를 핑계로 고급제품으로 바꾸고, 수리비용도 과다하게 들인 경우에도 그대로 인정해 주면 폭리를 취하는 부당한 결과가 되겠지요. 그렇지 않고 침수된 제품과 같은 종류로 바꾸었거나 통상의 수리비만 들였다면 쉽게 합의가 되거나 소송에서도 별도 감정없이도 인정해 주기도 합니다. 법원도 기존 자재보다 고급자재로 수리한 경우 통상의 보수비용에 한정해서 손해배상판결을 내린 적이 있습니다(제주지법 2006가소77367 판결). 실제 소송에서는 법원이 적극 화해나 조정을 권유하고 쌍방 양보하여 그렇게 끝나는 경우도 많습니다.

- 피해세대가 수리기간동안 ‘호텔숙박비’도 받을 수 있다고 하던데, 실제 그런가요?
누수가 단지 천정이나 벽체의 일부가 아니라 광범위하게 전체적으로 피해를 끼쳤다면 하자탐지기간이나 하자보수기간 동안 며칠간이라도 거주할 수 없게 되는 경우가 있습니다. 이럴 때 피해 세대가 따로 갈데가 없다면 호텔 등 숙박시설을 이용할 수밖에 없는데, 그 숙박비도 공작물 하자와 관련한 상당인과관계 있는 손해에 해당되어 배상을 해 줘야 합니다. 그런데 숙박비가 아주 비싼 고급 호텔을 이용하거나 수리기간을 지나서도 계속 이용했다면 문제가 있겠지요. 그럴 때는 보통 수준의 호텔 숙박비와 수리기간 내의 숙박비만 부담하면 될 것입니다. 가해자와 분쟁이 안 되려면 가능한 숙박하는 호텔이나 숙박기간, 숙박료에 대해 사전에 가해자측에 알려주고 양해를 구하는 것이 바람직하겠지요.

- 합의가 안 되어 소송까지 가면 비용이 많이 들지 않나요?
네, 가능하면 합의하면 좋겠지만 합의가 안 되어 소송까지 가게 되면 피해자가 먼저 변호사 수임료, 인지대, 송달료, 감정비용을 대고 진행하여야 하고, 판결이 나면 인지대, 송달료, 감정비용은 거의 100% 받을 수 있는데, 변호사 수임료는 대법원 규칙에 따라 60~100% 상대방으로부터 받을 수 있게 됩니다.

그런데 유의할 것은 감정비용이 수백만 원 이상 들 수 있는 반면 손해배상 감정금액은 너무 적게 나와 비용대비 소송의 실익이 없는 경우도 종종 있으므로 소송까지 가는데는 신중할 필요가 있습니다. 가능하면 미리 합의하거나 소송에서도 화해나 조정으로 끝내는 것이 가장 좋겠지요.


피해세대가 누수로 인해 받은 스트레스가 엄청날 수도 있는데, 그러한 ‘정신적 손해’에 대해서도 배상받을 수 있나요?

누수로 인한 피해는 피해세대에 엄청난 고통을 안겨주기도 합니다. 평온한 주거환경이 파괴되고, 누수탐지과정, 가해자와 협의하는 과정에서의 감정싸움 등으로 정신적으로 적잖은 고통을 겪게 되므로 당연히 위자료로 배상해 주어야 할 거 같은데, 대법원은 그렇지 않습니다.
피해세대의 정신적 피해에 대한 배상과 관련하여, 대법원은 재산적 손해배상으로 정신적 고통도 회복된다고 보아, ‘원칙적으로’ 정신적 피해에 대한 배상인 위자료는 인정하지 않고 있습니다.
다만, 재산적 손해의 배상에 의하여 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생하였다면, 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서 가해자가 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 손해에 대한 위자료를 청구할 수 있다고 판결하고 있으므로, 이러한 특별한 사정을 입증하면 예외적으로 배상을 받을 수 있습니다.(대법원 2004. 3. 18. 선고 2001다82507 전원합의체 판결 등).

판례가 예외적으로 인정한 위자료를 보면, 대부분 몇 백만 원이고 많아야 1,000만 원 전후여서 큰 금액은 아니라고 보시면 됩니다.


- 정신적 피해에 대해 배상을 받은 사례가 있나요?
네. 대전지법 판례(2020. 9. 10. 선고 2019가소39868 판결)를 들어보겠습니다. 참으로 리얼한 내용입니다.

가해자가 거주하던 아파트 201호의 전면 발코니에 설치된 보일러 온수분배기의 배관에서 누수가 발생하여 아래층 101호로 흘러 물이 천정에서 뚝뚝 떨어지고 벽을 타고 흘러내렸고, 물이 방바닥에 고여 생활을 할 수 없었던 피해자가 201호 소유자인 가해자에게 문제제기를 했는데도 적반하장격으로 욕을 하는 등 무시하다가 1년 정도 지난 후에 피해자 몰래 보일러 온수분배기 배관의 누수를 수리한 사례인데, 법원은 가해자에게 1,000만 원을 위자료로 피해자에게 지급하라고 판결했습니다.

아래 판결이유를 보면 법원이 피해자에게 1,000만 원이나 위자료를 지급한 이유를 짐작할 수 있습니다.
“피해자가 개방된 천장, 찢어지고 변색된 벽지, 철제 물받이와 방을 가로지르는 호스, 바퀴벌레, 곰팡이, 악취, 우중충함, 축축함 등 폐가와 같은 환경에서 1년 동안이나 살아야 했던 점, 집안 환경이 열악하여 이웃이나 아들이 피해자를 찾아오지 아니고 외롭게 생활해야만 했던 점, 피해자가 하루 속히 원인을 찾아 해결하려고 동분서주 힘쓰고 있는 동안 가해자는 협조는커녕 남의 일인 양 전혀 무관심으로 일관한 점, 가해자는 일찌감치 누수 원인을 알고 있었으면서도 피해자 몰래 수리하고 마치 201호에 하자가 없는 것처럼 행동한 점, 피해자가 폐가와 같은 곳에 살면서 혼자 누수 문제에 신경쓰느라 정신과 진료까지 받았던 점(갑 제9호증) 등을 참작할 때, 이 사건 누수로 인하여 피해자가 받은 정신적 손해는 재산적 손해배상만으로는 회복될 수 없는 것이라 할 수 있다. 가해자는 누수원인을 찾기 위한 피해자와 기술자의 방문을 수차례 받았고, 위아래층에 살면서 수시로 피해자로부터 폐가와 같은 주거환경에 대한 불평과 항의를 들어왔던바, 가해자는 피해자가 열악한 주거환경에 놓여있으며 심각한 정신적 피해를 입고 있다는 사정을 잘 알고 있었다.
따라서 가해자는 피해자의 정신적 고통에 대하여 위자료 1천만 원을 지급하여야 할 것이다.“


누수로 인한 재산적, 정신적 손해배상을 인정한 사례도 소개해 주시죠?

네. 대표적인 판례 하나를 소개하겠습니다. 서울중앙지법이 2012. 12. 5. 선고한 2012가단180450 손해배상(기) 판결인데요. 공용부분 누수에 대해 책임이 있는 아파트 입주자대표회의는 피해세대에 대해, 재산적 손해로 9,286,250원과 정신적 손해인 위자료 250만 원을 합한 11,786,250원을 배상하라고 인정했네요.

◼ 먼저 사실관계를 요약하면,
서울 서초구 소재 모아파트 401호 거주자인 A씨(피해자)는 살고 있는 아파트 천장(거실, 방, 부엌 천장)에서 물이 새면서 천장석고보드와 침구류, 의류, 전자제품, 바이올린, 건조기, 정수기 등이 젖는 피해를 보게 되었는데, 누수 원인을 확인해 본 결과 발코니 쪽 우수관 내부가 전선, 목장갑 기타 이물질로 막혀 있었던 것이 직접적인 원인임을 확인하고 입주자대표회의를 상대로 아파트 누수 책임에 대한 손해배상청구 소송을 제기하였다.

◼ 입주자대표회의의 반박
이에 입주자대표회의는 우수관은 공용부분이 아니므로, 관리의무가 없고, 위층인 503호의 난간개조과정에서 발생한 것이라고 반박했다.

◼ 법원의 판단
우수관은 옥상에 떨어진 빗물을 지하 배수관으로 배수하기 위한 기능을 수행하므로 원칙적으로 배수와 관련된 부대시설에 해당한다. 물론 ① 각 세대의 전용부분이라고 할 수 있는 발코니 부분을 통과하고, ② 각 세대 발코니에서 사용한 물의 배수 용도로도 사용될 수는 있지만, ① 다만 구조적인 측면의 필요 등에 의하여 전용부분을 거치는 것일 뿐 각 세대 입주자가 함부로 훼손․변경할 수 있는 부분이 아니며, ② 본래의 역할은 명백히 옥상 빗물의 배수이고 각 세대에서의 사용은 단지 부가적인 역할에 불과하므로, 이 사건 우수관이 각 세대의 전용부분별로 그 세대의 전용부분에 속한다고 볼 수는 없다. 따라서 이 사건 우수관 부분도 공용부분에 해당하고, 입주자대표회의에 관리책임이 인정되며 관리의무 위반으로 인해 누수사고가 발생한 사실이 인정된다.
우수관을 제외하고는 특별히 물이 유입될만한 합리적인 경로가 없어 보이므로, 우수관 부분이 이물질로 막힌 상황에서 배수되지 못한 채 그 부분에 고인 다량의 빗물이 403호 천장부위를 타고 흘러들어 사고가 발생한 사실이 인정된다.

◼ 재산상 손해와 ‘책임의 제한’
법원은 피해자 A씨의 침수피해로 인한 재산상 손해에 대해, 피해자가 실제 지출했다며 청구한 금액인 18,572,500원에서, 제반 사정을 고려하여 50%의 책임 제한을 하여 9,286,250원만 인정했습니다.
천정, 도배 등 실내공사비, 침구세트, 침대 매트리스, 바이올린 교체비용 등 대체로 손해로 인정해 주었지만, 책임제한 법리를 적용하여 무려 50%나 감액해버렸네요.

감액한 이유를 들어보면, 19년 이상된 노후화된 아파트여서 우수관도 상당한 노화현상이 있었을 것으로 예상되는 점, 사고발생의 직접적인 원인이 명확하지 않아 모든 책임을 입주자대표회의에 전가하기 어려운 점, 입대의가 책임을 지면 결국 관리비로 다른 입주자에게 전가될 것인 점 등을 고려했네요.


◼ 정신적 손해에 대한 위자료
피해자 A씨는 피해자 가족이 입은 정신적 고통에 대한 위자료로 800만 원을 청구했지만, 법원은 다음과 같은 이유로 250만 원만 인정했네요.

“평화와 안정이 유지되어야 할 가족생활의 근거지가 훼손당함으로써 수리 기간에 임시 거주지에서 생활하여야 하는 불편뿐만 아니라 가족생활의 근간이 훼손당한 상실감까지 들게 하였다는 점에서 피해가족이 겪은 정신적인 고통을 충분히 짐작할 수 있다. 그러나 그 침해는 입주자대표회의의 적극적인 행위로 인한 것이 아닌 점, 수리 및 재산적인 손해배상을 통해 외형적인 손해는 대부분 복구되어 특별히 가족생활의 안정을 저해할 요소가 남아 있다고 보기 어려운 점, 최종적으로 입주자대표회의가 배상한 손해액은 다른 입주자에게 전가될 개연성이 큰 사정 등을 참작하여 피해가족이 받은 정신적 고통에 대한 위자료 액수는 250만 원으로 보는 것이 합당하다.”

◼ 결론
결국 법원은 입주자대표회의에 대한 아파트 누수 책임을 인정하여 손해배상으로 합계 1,178만원을 A씨에게 지급하라고 판결했습니다. 이 판결에서 책임 제한을 무려 50%나 한 것이 좀 부당하다는 생각이 드네요.


◼ 제주지법 2007. 7. 10. 선고 2006가소77367 손해배상(기) 판결
윗층의 부엌 싱크대 하부 온수배관의 누수로 인한 아래층의 천정, 벽면 곰팡이, 부식현상 등의 피해에 대해 보수공사비 1,590만 원에 대해, 역시 50%의 책임 제한을 하여 795만원만 인정하였네요. 이건에서는 위자료 청구는 하지 않아 그에 대한 판단이 없네요.

“책임을 50%로 제한한 이유를 보면, 피해자가 객관적인 확인절차 없이 일방적으로 보수공사를 실시함으로써 보수공사의 범위에 관한 분쟁의 원인을 제공한 점, 증인 000 증언에 의하더라도 일부 자재 등에 있어서 기존의 것보다 고급 자재를 사용한 사실이 엿보이는 점, 기존에 인테리어 공사가 실시된 아파트인 관계로 보수비용이 통상의 경우보다 증가된 점 등의 제반 사정을 종합하여 가해자의 배상범위는 피해자가 지출한 금액의 50%를 인정하기로 한다.”


누수분쟁의 예방을 위해 보험가입도 한다던데, 어떤 보험이 있나요?

네. 저도 몰랐는데, ‘일상생활배상책임보험’이란 게 있고, 집의 누수로 인한 피해까지도 보상해 준다고 하네요.  이 보험은 별도록 가입하는 것이 아니라  통합보험, 종합보험, 주택화재보험, 운전자보험 등에 특약추가 형태로 가입한다고 합니다.
즉, 피보험자(가해자)가 타인(피해자)에게 일상생활이나, 보험증권에 기재된 주택의 소유·사용·관리 중 인명·재산상의 피해를 입힘으로써 발생한 법률상 배상책임에 따른 손해를 보상하는 보험인데, 월 1000원 수준의 저렴한 보험료 납부만으로 일상생활에서 발생할 수 있는 다양한 인적·물적 손해를 최대 1억 원까지 보상하기 때문에 가성비 높은 보험상품으로 소비자들의 각광을 받고 있다고 합니다. 가족 모두가 피보험자가 되는 가족일상생활배상책임보험도 있다고 하네요.
일상생활배상책임보험으로 다수 보상받는 사례는 누수 등 주택 관리 소홀에 따른 배상책임인데, 다만, 피보험자가 직접 주거용으로 사용하는 주택으로 한하고 임대한 경우에는 보상받을 수 없다고 합니다.

아무튼 일상생활배상책임보험을 통해 누수 등 주택관리 소홀로 발생한 피해는 물론, 영업 중 발생한 인적·물적 피해까지 폭넓은 보장을 받을 수 있으므로, 누수분쟁을 미리 예방하기 위해 보험을 들어 놓는 것도 좋은 방법인 것 같습니다. 

다만, 요즘 일부 소비자가 이를 악용하는 일 때문에 보험금 지급이 많아 손해율이 기하급수적으로 늘자 보험사들이 판매를 접는다고 하네요. 보험사기범들은 주로 주택누수, 가전제품파손, 핸드폰 손·망실, 자전거사고, 반려동물로 인한 상해 등의 특약을 범죄에 활용한다고 하니, 꼭 필요한 실수요자들 입장에서는 안타까운 일입니다.

가족일상생활책임보장 특약 가입하여 배상받은 사례
모 아파트 1404호에 사는 A씨는 아래층인 1304호 주민으로부터 안방 화장실 천장에서 물이 샌다는 연락을 받고, 즉시 아랫집에 화장실 천장 교체 비용과 욕조 백화오염(대리석이 뿌옇게 되는 현상) 제거 비용으로 25만원을 지급해줬다. 누수 원인을 찾기 위해 수리업체를 불렀다. 수리업체는 청음·가스탐지 장비를 동원해 A씨 집 화장실의 수도·배관 중 어디서 물이 사는지 파악에 나섰지만 끝내 실패했다. 이어 수리업체는 화장실 바닥에 물을 채우고 담수 테스트를 진행했다. 그 결과 바닥의 방수층이 파열돼 물이 샜다는 사실을 알아냈다.  
이처럼 어렵게 누수 원인을 찾아낸 뒤 안방 화장실 방수층 보수 작업이 시작됐다. 안방 가재도구를 보호하기 위해 비닐을 치는 보양작업을 하고, 화장실 벽면의 갈라진 틈을 채우는 미장 공사도 실시했다. A씨가 수리업체에 지불한 돈은 청음·가스탐지 60만원, 담수 테스트와 방수층 보수 170만원, 보양작업 10만원, 벽면 보수 10만원 등 총 250만원이다.
  
그 후 A씨는 오래 전에 B손해보험사의 종합보험에 가입하면서 '가족일상생활배상책임보장 특약(이하 일상배상책임보험)'을 들었기 때문에 화장실 바닥 누수를 막기 위해 든 공사금액을 모두 보험사에 청구했는데, 아랫집에 준 수리비 25만원과 안방 화장실 수리에 쓴 250만원 등 총 275만원이었다. 그러나 B손보가 A씨에게 지급한 보험금은 아랫집 수리비 25만원과 담수테스트와 방수층 보수 비용 170만원 등 195만원이 전부였다. B손보는 벽면보수(10만원)와 보양작업(10만원), 청음·가스탐지(60만원)에 쓴 80만원은 손해방지비용(손해의 방지·경감을 목적으로 한 행위에 대한 비용)에 해당하지 않는다고 주장했다.
  
결국 A씨와 B손보는 금감원 분쟁조정위원회를 찾았는데, 분쟁조정위원회는 보험사가 지급을 거절한 80만원 가운데, 누수 원인 탐지에 실패한 청음·가스탐지에 든 비용 60만원은 지급하라고 권고했다. 벽면보수·보양작업에 든 20만원은 손해방지비용에 해당하지 않는다는 이유로 지급할 필요가 없다고 판단했다.
  
인테리어 공사하다가 누수가 생긴 경우에는 어떤 보험이 있나요?
인테리어 공사 등 건물을 신축, 개축 하는 건축공사와 관련하여 공사업자가 ‘도급업자 영업배상책임보험’이나 ‘건설공사보험’에 가입한 경우, 공사업자가 누수로 인한 피해에 대해 보험처리를 해 줄 수 있습니다.


위층의 전유부분 하자로 누수되는데도 위층 소유자가 보수를 거부할 경우, 어떻게 대처해야 하나요?

이처럼 위층 아파트에서 새어 나오는 물로 인하여 아래층이 피해를 입고 있음에도 불구하고 위층 아파트 거주자 겸 소유자가 보수공사를 거부하고 있을 경우 민사로 강제이행을 청구하거나 형사고소를 할 수 있습니다.
- 먼저 강제이행은 어떻게 청구하는 건가요?
먼저 민법 제214조 (소유물방해제거, 방해예방청구권) 는 “소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있지요. 따라서 아래층 소유자는 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사할 수 있습니다. 

그리고 민법 제389조에서는 강제이행에 관하여 채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있고, 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위(作爲)를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제3자에게 이행할 것을 법원에 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러므로 법원의 대체집행결정을 받아 그 하자보수공사를 제3자로 하여금 강제로 집행하게 할 수 있습니다. 

실제로 제가 경험한 사례에서도 아주 오래된 아파트 윗층에서 난방배관이 터져 아래층의 가재도구 등을 적셔 손해배상이 약 1,800만 원 정도 인정되었는데, 문제는 윗층 소유자가 감정적인 이유인지 터진 난방배관을 이런저런 핑계로 수리하지 않아 계속 누수가 되는 겁니다.
물론 대체집행결정을 받아 집행관의 도움을 받아 대체집행으로 수리할 수도 있지만 시간이 많이 걸리고, 집주인이 거부하는 한 남의 집에 들어가 강제로 수리하는 일은 사실상 어렵습니다. 판사까지 나서서 겨우 설득한 끝에 다행히 윗층 소유자가 수리를 해 주어 일단락되었지요.

- 수리를 거부하는 윗층 소유자를 재물손괴죄로 형사고소하여 해결하는 방법도 있다던데, 어떤가요?
2004년경 서울 동부지방법원에서 온수관 점검 거부 및 미보수로 인한 누수발생으로 아래층 세대에 피해를 끼친 윗층 주인에게 형법상 재물손괴죄로 징역 4월에 집행유예 1년을 선고한 사례가 있다고 합니다. 즉 윗집에서 본인 집 누수로 인해 아랫집에서 피해를 보고 있다는 것을 알았음에도 필요한 조치를 취하지 않고 보수공사를 거부한 것을 고의로 타인의 재물을 손괴하려는 의사가 있다고 해석한 것이지요.
 
위와 같이 윗층에서 수리를 거부하면 아래층은 계속 누수피해를 입어야 하고, 민사상 강제이행으로서 대체집행결정을 받아도 현실적으로 집행하는 것이 만만치 않으므로, 차라리 재물손괴죄로 형사고소를 하는 것이 빠른 해결책이란 생각도 드네요. 그러나 재물손괴죄로 처벌되어도 벌금 정도의 형이 선고될 것이므로 이 방법도 종국적인 해결책이 될 수 없습니다.
무엇보다도 아래위층에 살게 된 것도 작지 않은 인연일텐데, 누수가 생겼어도 굳이 서로 앙숙처럼 싸우지 말고 합리적인 관점에서 원만히 합의하여 보수할 것은 보수해 주고 배상할 것은 배상해주는 미풍양속이 아쉬운 세태입니다.

끝.

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김재권의 부동산건설 法테크

복잡하고 골치아픈 부동산 분쟁(매매, 임대차, 경매, 재건축, 재개발 등), ‘집짓다가 10년은 늙는다’는 건축·건설 분쟁도 관련 법률과 판례를 제대로 알고 대처하면 의외로 손쉽게 해결할 수 있습니다. 이 글들이 부동산·건설분쟁을 겪는 독자분들께 명쾌한 해법을 제공함으로써 진정한 부동산 법테크를 이루시길 바라마지 않습니다.

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