상가건물임차인의 권리금회수요건을 점차 구체화하는 최근 대법원 판례들

2019-10-08 | 작성자 김재권 | 조회수 363 | 추천수 8


 

상가건물임차인의 권리금회수 규정이 처음 도입되었을 때에는 임차인들이 쌍수를 들고 환호할만했다. 그러나 실무적으로 적용하는 과정에서 5년 기간이 지난 임차인에게는 적용되지 않는 문제, 임대인이 더 이상 임대를 놓지 않겠다는데도  신규임차인과 권리금계약을 맺고 임대인에게 임대차를 주선해야 하는지 문제 등  애매모호한 문제들이 속출하였고, 실제 권리금을 회수하는 사례는 극소수였다.


이러한 상황에서 최근 대법원은 그동안 모호했던 부분들을 명확히 하고 구체화하는 판례를 속속 내놓고 있는데, 대부분 임차인에게 유리한 해석이 주를 이뤄 주목된다.

 

즉, 근래 대법원은 계약갱신 요구기간인 5년을 경과한 임차인도 권리금 주장을 할 수 있다고 판결하였고, 임대인이 자신이 사용하겠다며 더이상 세를 놓지 않겠다는 의사를 확실히 밝힌 때에는 임차인이 권리금을 주고 들어올 새로운 임차인을 주선하여 계약을 체결해 달라고 요구할 필요 없이 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다는 판례를 내놓았다.(대법원 201974일 선고 2018284226 판결)

 

나아가  대법원은 임대인이 임차인의 권리금 회수행위를 방해했다면, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 판결하였다.(대법원 2019710일 선고 2018239608 판결)

 

구체적으로 살펴보자.

 

 

상가 임대차 기간 5년 경과해도 권리금 회수 가능하다

 

상가임차인의 계약갱신요구기간이 상가건물임대차보호법 개정으로 인해 10년으로 늘어났지만, 개정 전에는 임대차 기간이 계약갱신요구기간인 5년이 경과한 경우에도 권리금을 회수할 기회가 보장되는지를 두고 전국적으로 하급심 판례가 엇갈렸고, 주류적 판례는 5년이 경과된 임대차는 권리금 보호대상이 아니라고 보았다.

 

그래서 대법원이 교통정리를 해야 할 필요성이 컸는데, 마침내 대법원이 상가임대차 기간이 5년이 지나 임차인에게 추가적인 계약갱신요구권이 없더라도 권리금을 회수할 기회를 보장해 주어야 한다는 첫 판례를 내놓아 그동안의 논란을 잠재웠다.(2019516일 선고 2017225312(본소), 225329(반소) 손해배상()(본소), 건물인도 등(반소) )

 

대법원은 임대차 기간 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다고 그 이유를 밝혀 임차인의 손을 들어 준 것이다.

 

사례를 살펴보면, A씨는 B씨 소유의 상가건물을 임차해 식당을 운영하던 중 임대차 기간이 5년이 지나 계약갱신을 할 수 없게 되자 C씨와 식당의 시설, 거래처 등을 권리금 14500만원에 양도하는 계약을 맺었다.

 

그리고 임대인 B씨에게 C씨와 새 임대차 계약을 체결해달라고 요청했지만, B씨가 집을 헐고 새로 지어야 한다는 이유로 거부하자 B씨를 상대로 권리금 회수기회가 침해당했다는 이유로 손해배상소송을 제기했다.

 

이에 1·2심 법원이 임대차 기간인 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에는 권리금 회수기회를 보호할 필요가 없다며 원고 패소 판결을 하자, 상고해 위 대법원 판결을 받아낸 것이다.

 

지금은 계약갱신요구기간이 10년으로 늘어나 있는데, 위 판례의 취지대로라면 10년 경과한 후에도 권리금회수 주장이 가능하다는 결론이 되어야 할 것 같지만, 5년이 아니라 10년이란 장기간이 경과되어 감가상각이 충분히 이뤄지는 점을 고려하면 반대의 결론도 가능할 수 있다.

 

아무튼 이제는 대부분의 임대차가 10년으로 계약갱신요구기간이 늘어났다고 볼 것이므로, 5년 기간 경과한 임차인의 권리금 회수 가능여부에 대한 논란이 별 실익이 없어보이지만, 현재 재판에 계류 중인 사건에서는 임차인에게 당연히 유리하게 작용할 것이 분명하다.

 

그러나 권리금을 회수하기 위해서는 5년 기간 경과 문제 외에도 여러 가지 추가적인 요건을 충족해야 하므로, 위 대법원 판결이 났다고 곧바로 쉽게 권리금이 회수되는 것이 아님을 유의해야 한다.

 

임대인이 세놓기 거절 땐 새 임차인 주선 안해도 권리금 주장 가능

 

개정 상가건물 임대차보호법은 임차인이 임대차 기간 종료 6개월 전부터 권리금을 받을 수 있는 새 임차인을 데려와 계약을 요청하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정한다.

 

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 데려온 새 임차인과의 계약체결을 거절하면, 권리금 회수 방해 행위에 해당돼 권리금 상당의 손해(통상 법원 감정액)를 임차인에게 배상해 줘야 한다.

 

최근 대법원은 임대인이 자신이 사용하겠다며 더 이상 세를 놓지 않겠다는 의사를 확실히 밝힌 때에는 임차인이 권리금을 주고 들어올 새로운 임차인을 주선하여 계약을 체결해 달라고 요구할 필요 없이 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다는 판례를 내놓았다.(대법원 201974일 선고 2018284226 판결)

 

임대인이 세놓기를 명백히 거절하는데도, 임차인으로서는 권리금 상당의 손해배상을 청구하기 위해서는 법이 정한 요건에 따라 새로운 임차인을 주선해서 임대인에게 계약을 체결해 달라고 요청하는 무익한 절차를 거쳐야 하느냐가 논란이 되어 왔던 것을 정리해 준 것이다.

 

사례를 살펴보자. AB로부터 상가를 임차해 커피전문점을 운영하던 중, 기간만료에 즈음하여 임대인 B상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다라고 통지해 왔다. 이에 AB에게 본인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라. 그렇지 않으면 B의 아들이 직접 커피점을 운영할 계획이라는 뜻을 밝혀 달라며 내용증명을 보냈다. 이에 “BA로부터 상가를 인도받은 후 직접 사용하겠다고 답변을 보내오자, A는 권리금 받을 신규 임차인의 주선을 그만 두었다. A가 기간 만료 후 상가를 인도하자 B는 자신의 커피전문점을 개업하였고, 이에 A는 권리금 상당의 손해배상소송(3700만원)을 제기했다.

 

1·2심 법원은 임대인이 신규임차인과 계약체결 거절 의사표시를 했더라도, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 임대인은 손해배상책임을 부담하지 않는다며 원고 패소판결을 했다.

 

그러나, 대법원은 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 정당한 사유 없이 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 임차인에게 새로운 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과로 부당하다, 임차인 A의 손을 들어 준 것이다.

 

 

임대인이 권리금회수행위를 방해했다면, 임차인이 신규임차인 주선 안 해도 손배청구 가능

 

대법원은 한 걸음 더 나아가 위와 같이 임대인이 임차인의 권리금 회수행위를 방해했다면, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 판결하였다.(대법원 2019710일 선고 2018239608 판결)

 

상가건물 임대차보호법 제10조의 4에서는 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월(지금은 6개월로 개정됨) 전부터 임대차 종료 시까지 권리금을 요구하거나 정당한 사유 없이 그와 임대차계약의 체결을 거절하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다(1항 본문). 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다라고 규정하고 있다.

 

위 규정을 보면 임차인은 신규임차인과 사이에 권리금계약을 체결해야 비로소 권리금상당의 손해배상청구를 할 수 있는 것처럼 규정되어 있다 보니 해석상 의문이 생긴 것이다.

 

대법원의 판결이유를 보면 위 규정의 권리금 계약에 따라라는 문언이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지 불명확한 점 나열된 권리금회수 방해행위도 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금 계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않은 점 위 규정의 취지가 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금 계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것인 점 등을 근거로 들었다.

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김재권의 부동산건설 法테크

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