견고한 암반이 있거나 지반이 약한 토지를 매입했다면

2019-03-25 | 작성자 김재권 | 조회수 1,007 | 추천수 21


부동산개발을 하거나, 집을 짓기 위해 토지를 매입했는데 지하에 경질(硬質)의 암반이 넓게 분포되어 있으면 토목공사비용이 많이 들게 된다.

터파기공사를 할 때 주위가 주택밀집지역이라면 공사민원 때문에 비용이 많이 드는 무소음무진동 굴착공법을 써야 한다. 게다가 심도(굴착 깊이)에 따른 공사비의 증가비율은 1, 3~4, 8~9 정도로 기하급수적이므로, 미리 암반의 샘플을 채취하여 토목공사의 난이도와 비용을 알아보고, 그만큼 공사가 지연되고, 비용이 증가되는 점을 고려한 사업수지분석을 해 보고 그래도 수익성이 있으면 사업을 하고, 그렇지 않으면 사업을 접는 것이 바람직하다.

 

다만 심도가 깊어지더라도 암반이 주상절리(쪼개지는 성질이 있는 결)형태로 발달되어 있다면 오히려 공사비는 상대적으로 많이 절감되기도 한다.

 

암반에 관한 판례를 보면, 전문적으로 택지를 개발하여 매도하는 공공기관인 토지개발공사가 고층건물부지용으로 토지를 개발하여 매도하면서 제시한 분양현황도에 암반발생예상지역이 아니라고 표시되어 있고 매수인에게 암반발생예상지역이라는 설명도 하지 아니하여 매수인이 이를 믿고 매수한 경우, 위 토지매매계약 당시 암반발생예상지역 여부 표시는 당사자 사이의 부수적인 계약내용이었다고 봄이 상당하고, 도시개발공사가 이를 제대로 이행하지 아니한 이상 계약의 불완전한 이행으로 인한 손해(암반제거비용의 50%)를 배상할 의무가 있다고 한 사례가 있다(대전지법 2003. 9. 24. 선고 2002가합4379 판결 : 항소).

 

한편 사업부지가 바닷가 개펄을 메운 간척지나 늪지, 모래층 등 연약지반인 때에도 나무말뚝이나 콘크리트 말뚝(파일), 쇠말뚝 등을 암반까지 닿도록 설치해야 하므로 추가비용이 과다하게 소요되는 점을 고려하여야 한다.

 

연약지반에 관한 판례를 보면, 대한주택공사가 국민임대주택을 건립하기 위해 2001. 6. 한국토지공사로부터 매입한 양산시 남부동 양산물금1지구 7블록(15800여 평)의 지반이 침하되고 있으며, 연약지반 보강공사의 부실 가능성이 높다며 2003. 10. 한국토지공사를 상대로 부산지방법원에 '양산신도시 1단계 7블록 연약지반 보강관련 보강공사 및 용역비용등을 합쳐 금 455,000여만 원의 손해배상 청구소송'을 제기한데 대하여, 법원은 판결문에서 "감정인의 감정결과 및 사실조회에 따라 해당 토지의 예상 잔류침하량이 6.6에 불과하여, 법정 허용 잔류침하량 10에 미달하므로 한국토지공사가 시행한 연약지반 보강에 대한 제반처리에 문제가 없다"고 판시해 한국토지공사의 손을 들어준 사례가 있다(부산지법 2006. 2. 14. 판결).

 

인접 지역이 연약지반인 사정을 고려하지 않고 무리하게 건물신축공사를 감행함으로써 지반 침하로 인접 건물이 기울어지게 된 사안에서, 적절한 시공상의 주의의무와 공사감리의무를 소홀히 한 시공회사와 공사감리자에게 손해배상책임을 인정한 사례도 있다(인천지법 2004. 6. 18. 선고 2003가합2693 판결).

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김재권의 부동산건설 法테크

복잡하고 골치아픈 부동산 분쟁(매매, 임대차, 경매, 재건축, 재개발 등), ‘집짓다가 10년은 늙는다’는 건축·건설 분쟁도 관련 법률과 판례를 제대로 알고 대처하면 의외로 손쉽게 해결할 수 있습니다. 이 글들이 부동산·건설분쟁을 겪는 독자분들께 명쾌한 해법을 제공함으로써 진정한 부동산 법테크를 이루시길 바라마지 않습니다.

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