건설공사로 인근 건물이 손상되었다면, 시공사나 건축주가 어떤 책임지나

2019-02-13 | 작성자 김재권 | 조회수 715 | 추천수 16

 

아파트나 빌딩 등을 건설하는 공사를 하다 보면 지반이 침하되거나 진동으로 인한 균열 등 인근 건물이 손상되는 경우가 적지 않게 생긴다. 이 때 시공자(수급인)와 건축주(도급인) 중 누가 책임질 것인가, 재산적 손해 외 정신적 손해인 위자료도 배상해야 하는가, 인접 건물의 소유자가 공사를 중지시키는 가처분신청을 할 수 있을까 등이 문제된다.

   

■ 시공사의 책임 

먼저 시공자의 책임을 보면, 불법행위책임이 발생하려면 시공자에게 고의 또는 과실(주의의무위반)이 있어야 하고, 시공행위와 건물의 피해발생 사이에 인과관계가 있어야 한다.


 시공자는 각 공사과정에서 인접한 제3자의 안전, 생활의 평온 등 정당한 이익을 침해하지 않도록 유해 및 위험방지조치를 취할 주의의무를 부담할 뿐만 아니라, 시공상 구체적인 공사방법 등 고도의 전문적인 사항에 관한 전문적인 주의의무도 부담한다.

 

그런데 건설의 비전문가인 피해자가 이러한 전문적인 과실까지 입증하는 것은 상당히 어려우므로, 시공자의 시공으로 지반침하 등 피해가 발생하였다면 구체적인 원인이 불명하더라도 시공자에게 넓게 주의의무 위반을 인정하는 경향이다.

 

또한 시공행위와 피해발생 사이의 인과관계에 대해서는 지반이 연약하거나 지하수 등의 유출가능성이 있었다는 점, 굴착공사의 시공 무렵부터 건물의 손상이 발생하였다는 점, 굴착공법상 인접지반에 피해를 줄 가능성이 있는 점, 건물의 손상이 공사를 하는 쪽에 가깝다는 점 등을 증명하면 인과관계가 입증되었다고 할 것이다.

   

■ 건축주의 책임 

다음으로 건축주의 책임여하를 보면, 도급인(건축주)은 수급인(시공자)이 그 일에 관하여 제3자에게 가한 손해에 대하여 '도급 또는 지시에 관하여 중대한 과실이 있는 때'에만 배상책임을 지게 된다(민법 757).

대법원은 빌딩신축을 위해 지하굴착공사를 하던 중 인접 건물에 균열이 생기게 한 사안에서, 건축주의 현장감독관이 현장에 상주하면서 시공자의 현장소장에 대한 지휘, 감독 등 공사에 관한 모든 사항을 직접 지휘·감독을 하였고, 기존건물에 인접하여 지하굴착공사를 하는 경우 그 공사과정에서 생기는 진동이나 토압 붕괴로 인하여 인접건물에 피해를 줄 우려가 많음은 건축주로서는 충분히 예견할 수 있는 일이므로 건축주에게도 사용자로서의 배상책임을 인정하였다(대법원 1992. 6. 23. 선고 922615 판결).

   

■ 재산적 손해 외 위자료도 청구할 수 있나 

한편 재산적 손해배상만으로 회복될 수 없는 정신적 손해가 있다면 위자료청구도 할 수 있다(대법원 1991. 6. 11. 선고 9020206 판결). 즉 지하굴착공사로 인근주택이 심하게 훼손되었다면 그 거주자는 상당한 고통을 받았을 것임은 경험칙상 인정된다고 보았다.

다만, 위자료는 대부분의 경우 인정되지 않고, 인근 주택이 심각하게 훼손되어 건물붕괴의 위험이 있다는 등의 중대한 사유가 있을 때에 한하여 예외적으로 인정됨을 유의해야 한다.


■ 인접 건물 소유자의 공사중지가처분

공사를 하다가 인접한 대지의 일부가 침하되고 건물에 균열이 생겼지만, 이미 굴착공사를 완료한 후 지상 골조공사를 하고 있다면,  인접 건물 소유자가 공사를 중지시킬 수 있을까 


민법은 241조에서 토지소유자는 부근의 토지지반이 붕괴될 정도로 자기의 토지를 깊게 파내지 못한다고 규정하고 있다. 대법원도 "건물을 신축하면서 인근 토지의 지반붕괴에 대비한 예방조치 등을 함이 없이 공사를 함으로써 인근 주택의 지반이 붕괴되고 벽에 균열이 생기고 지붕이 파손되었다면 피해자로서는 재산상 손해 외에 일상생활의 안온상태가 파괴되고 언제 어떠한 손해가 발생할지 모르는 불안에 떨어야 하는 정신적 고통에 대한 위자료청구도 할 수 있다."라고 판시하고 있다(대법원 1992. 12. 8. 선고 9234162 판결).

   

따라서 인접지의 토지소유자 등은 대지침하, 건물균열, 붕괴위험 등을 입증하여 토지굴착금지청구권과 소유물방해예방 또는 소유물방해제거청구권에 기한 공사중지가처분을 법원에 신청할 수 있고, 본안으로 손해배상청구소송을 제기하여 재산상 손해에 대한 배상과 정신적 손해에 대한 위자료도 청구할 수 있다.   


그런데, 대법원은 "토지의 소유자가 충분한 예방공사를 하지 아니한 채 건물의 건축을 위한 심굴굴착공사를 함으로써 인접대지의 일부 침하와 건물 균열 등의 위험이 발생하였다고 하더라도 나머지 공사의 대부분이 지상건물의 축조이어서 더 이상의 심굴굴착공사의 필요성이 없다고 보여지고 침하와 균열이 더 이상 확대된다고 볼 사정이 없다면 토지심굴굴착금지 청구권과 소유물방해예방 또는 방해제거청구권에 기한 공사중지가처분을 허용하여서는 아니된다."라고 판시한다(대법원 1981. 3. 10. 선고 802832 판결).


 따라서 공사업자가 굴착공사를 완료한 후 지상골조공사를 하고 있었다면 공사중지가처분은 위 판례에 비추어 허용되지 않을 것으로 보여지며, 다만 대지침하나 건물균열 등의 피해부분을 입증하여 손해배상만 청구할 수 있을 것으로 보인다.




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복잡하고 골치아픈 부동산 분쟁(매매, 임대차, 경매, 재건축, 재개발 등), ‘집짓다가 10년은 늙는다’는 건축·건설 분쟁도 관련 법률과 판례를 제대로 알고 대처하면 의외로 손쉽게 해결할 수 있습니다. 이 글들이 부동산·건설분쟁을 겪는 독자분들께 명쾌한 해법을 제공함으로써 진정한 부동산 법테크를 이루시길 바라마지 않습니다.

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