부동산 매매계약 파기되면, 취득세, 양도소득세 등을 돌려받을 수 있나

2018-10-04 | 작성자 김재권 | 조회수 303 | 추천수 10


부동산 매매계약을 하고 매수인에게 소유권이전등기까지 해준 상태에서, 매수인이 잔금을 모두 지급하지 않았다는 이유로 계약을 해제하는 경우가 종종 있다 

이때 매수인이 이미 신고납부한 취득세(부가되는 농어촌특별세, 지방교육세 포함)나 양도소득세, 부가가치세를 경정청구를 통해 환급받을 수 있을까. 계약이 취소되거나 무효로 되는 경우는 어떠할까. 실무상 세금을 환급받으려고 계약해제, 취소, 무효확인소송을 하기도 한다.


-취득세, 돌려받을 수 있나

먼저 취득세에 관해 살펴보면, 최근 대법원은 매매계약을 해제하는 내용의 법원조정이 성립되었더라도 취득세는 환급되지 않는다는 법리를 재확인하였다.(대법원 2018. 9. 13. 선고 201838345 판결) 사례는 다음과 같다 

AB로부터 B소유의 인천 동구 소재 4필지 부동산을 매수하고 잔금을 다 주지 않은 상태에서 소유권이전등기를 마치고 취득세 등을 신고납부하였는데, 그 뒤 사정상 잔금을 지급하지 못하자, 매도인 B는 매수인 A가 잔금을 지체했다는 이유로 매매계약을 해제하고 원상회복으로서 A에게 이전된 소유권을 돌려달라는 소송을 제기했다 

그 소송에서 매매계약이 해제되었음을 확인하고, AB에게 이 사건 부동산에 관한 매매계약 해제를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행한다는 내용의 조정이 성립되었고, 이에 A는 구청에 취득세를 0원으로 경정하여 달라는 청구를 하였으나 구청이 거부하자 취소를 구하는 소송을 제기했다 

이에 대법원은 먼저 부동산 취득세는 부동산의 취득자가 얻는 이익이 아니라 취득행위를 자체를 과세객체로 하는 행위세이므로, 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 당연히 발생하고, 일단 적법하게 취득한 이상 그 이후에 매매계약이 합의해제되거나, 해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 소급적으로 실효되었다 하더라도, 이로써 이미 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다(대판 996651 등 참조).”라고 전제했다 

그리고 이러한 취득세의 성격과 본질 등에 비추어 보면, 매매계약에 따른 소유권이전등기를 마친 이후 계약이 잔금 지체로 인한 해제권 행사로 해제되었음을 전제로 한 조정에 갈음하는 결정이 확정되었다고 하더라도, 일단 적법한 취득행위가 존재하였던 이상 위와 같은 사유는 특별한 사정이 없는 한 취득행위 당시의 과세표준을 기준으로 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다.”다는 이유로 취득세 경정청구를 할 수 없다며 구청의 손을 들어주었다 

한편, 부동산매매에 원인무효에 해당하는 사유(남의 부동산을 서류위조하여 매매한 경우 등)가 있어 원인무효라는 판결을 받았다면, 이전등기가 취득에 해당하지 않아 취득세를 환급받을 수 있다(판례, 유권해석).   

유권해석의 사례를 보면, “주택의 소유권 이전사유가 법원의 판결에 의하여 등기내용의 원인무효를 이유로 소유권이전등기가 말소된 경우에는 취득한 사실이 없는 것으로 보아 취득세의 납세의무가 없다.”라고 보았다.(행정자치부 세정 13407-160, 1999.2.3.)

사례를 들면, 갑이 주택의 소유자 몰래 매매 또는 증여를 등기원인으로 하여 자기 명의로 소유권이전등기를 하였으나 법원이 이에 대하여 사해행위를 원인으로 한 매매 또는 증여계약취소판결을 함으로써 그 소유권이전등기가 말소되고 원래의 소유자에게 환원된 경우 갑의 매매 또는 증여에 의한 소유권이전등기는 취득에 해당하지 아니하므로 취득세의 납세의무가 없다. 만약 이 경우 이미 취득세를 납부하였다면 그 납부한 취득세는 환급받을 수 있다(행정자치부 세정 13407-183, 2001.2.15).   

그러나, 부동산매매계약이 원인무효가 된 것이 아니고 사해행위취소 등 취소된 것에 지나지 아니할 경우에는 이미 매수인에게 취득세의 납세의무가 성립되었으므로 그 이후에 말소등기절차를 이행하여 매도인이 소유권을 원상회복한다 하더라도 매수인은 취득세의 납세의무를 진다. 따라서 이미 매수인 명의로 소유권이전등기를 한 때에는 납부한 취득세를 되돌려 받을 수 없다(행정자치부 세정-2950, 2004.9.8).


-양도소득세, 부가가치세는 돌려받을 수 있나

한편 양도소득세, 건물분 부가가치세의 경우, 매매계약이 해제, 취소, 무효 등으로 파기되면 돌려받을 수 있다.

대법원은 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 매도인이 매매계약을 해제하였다면, 위 매매계약의 효력은 소급하여 상실되었다고 할 것이므로 매도인에게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세부과처분은 위법하다고 보아 건물에 대한 매매계약의 해제 전에 부가가치세부과처분이 이루어졌다 하더라도 해제의 소급효로 인하여 매매계약의 효력이 소급하여 상실되는 이상 부가가치세의 부과 대상이 되는 건물의 공급은 처음부터 없었던 셈이 되므로, 위 부가가치세부과처분은 위법하다고 판시한 바 있다(대법원 2002. 9. 27. 선고 20015989 판결 참조).

 

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김재권의 부동산건설 法테크

복잡하고 골치아픈 부동산 분쟁(매매, 임대차, 경매, 재건축, 재개발 등), ‘집짓다가 10년은 늙는다’는 건축·건설 분쟁도 관련 법률과 판례를 제대로 알고 대처하면 의외로 손쉽게 해결할 수 있습니다. 이 글들이 부동산·건설분쟁을 겪는 독자분들께 명쾌한 해법을 제공함으로써 진정한 부동산 법테크를 이루시길 바라마지 않습니다.

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