부동산 공유관계의 공유자는 자신의 지분비율에 해당하는 권리가 있으므로, 공유부동산을 협의에 의해 제3자에게 임대하거나 일부 공유자가 단독으로 사용수익하게 되면 그 수익을 공유자끼리 지분비율로 나누게 됩니다.

그런데 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의없이 무단으로 건물이나 시설을 지어 사용수익(직접 또는 임대)을 하고 있다면 다른 공유자는 어떤 조치를 취할 수 있을까요.

즉, 해당 공유자를 상대로 무단으로 지은 건물을 철거하고 점유부분을 인도하고, 인도할 때까지 지분비율에 해당하는 임대료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있을까 여부의 문제이지요.

먼저 민법에 따르면, “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분비율로 사용수익 할 수 있으며, 다만 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 그리고 공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.(263 내지 265조)

● 무단점유 공유자에 대한 지분비율에 따른 부당이득반환청구

민법상 공유지분권자는 공유물 전부를 지분비율로 사용수익할 수 있다고 규정하므로, 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의 없이 공유부동산을 단독으로 사용수익 한다면 지분비율에 따라 부당이득으로 반환청구를 할 수 있습니다.

무단 점유한 공유자가 직접 사용수익을 했다면 그 사용수익으로 인한 이득금 중 자신의 지분을 초과하는 부분을 반환해야 하고, 다른 사람에게 임대를 했다면 수령한 임대료를 반환해야 하겠지요. 물론 반환할 부당이득을 계산할 때, 무단점유 공유자가 부당이득금에서 낸 세금 등 각종 경비는 공제되어야겠지요.

다만, 무단 점유한 공유자의 실제 이득이 불분명할 경우(입증이 곤란할 경우) 공유토지 중 사용수익한 부동산 부분에 대한 임대료 상당액에 대해 법원에 감정을 신청하여 나온 임대료 감정액 중 자신의 지분초과금액이 반환대상이 되겠네요.

여기서 집합건물인 상가의 계단, 복도, 로비 등 '공용부분' 무단 점유해서 사용수익한 경우 부당이득으로 반환해야 하는지 여부에 관한 최근 대법원 판례를 하나 살펴보겠습니다.

집합건물의 구분소유권의 목적인 ‘전유부분’은 각 구분소유자가 배타적으로 사용수익할 수 있는 반면, 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 각 공유자가 용도에 따라 사용하되 공용부분의 부담 및 수익도 지분비율로 나눠야 합니다.

종전 대법원 판례는 "무단 점유자는 해당 부분의 무단 점유를 풀고 인도해줄 의무는 있지만, 해당 공용부분은 임대의 대상이 아니므로 사용수익으로 인한 부당이득은 반환하지 않아도 된다"라고 보았으나(대판 2014다202608), 최근 전원합의체 판결로 종전 입장을 바꿔 이러한 경우에도 부당이득반환을 해야 한다고 판결했습니다. (2020년 5월21일 선고 2017다220744 전원합의체 판결)

사례를 살펴보면, A가 집합건물인 상가건물 1층에서 골프연습장을 운영하면서 공용부분인 상가 복도와 로비에 골프퍼팅 연습시설을 무단으로 설치해 놓고 영업을 하자, 상가관리단에서 다른 구분소유자들의 사용을 방해했다는 이유로 무단점유 부분에 대한 인도청구 및 임대료(차임) 상당의 부당이득반환청구소송을 제기했습니다.

이에 대법원은 공용부분이 임대할 수 있는 대상인지는 부당이득의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니라는 전제하에 "구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도·계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 상가관리단에게 해당 공용부분을 인도할 의무가 있고, 해당 공유부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판결한 것입니다.

실제 상가복도 등을 무단점유하는 문제로 분쟁이 많이 되고 있는데, 점유부분을 인도해줘야 할 뿐 아니라 이제는 사용료도 반환해야 함을 유의할 필요가 있습니다.

● 무단점유 공유자에 대한 건물철거, 토지인도 청구

다음으로 다른 공유자는 무단점유 공유자를 상대로 공유물 보존행위로서 건물의 철거와 토지의 인도까지 청구할 수 있을까 여부가 문제됩니다.

민법은 “공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

따라서, 공유관계에 있어서 과반수(50% 초과)지분을 가진 공유자는 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 50% 미만의 지분을 가진 소수지분권자를 상대로 공유토지상의 건물의 철거는 물론 토지의 인도도 구할 수 있게 됩니다.

그런데 공유자 중 어느 누구도 과반수가 안 되는 경우, 즉, 소수지분권자 사이(각 50%인 경우 포함)에 철거와 인도를 청구할 수 있느냐 여부에 관하여 최근 대법원 판례가 변경된 일이 있습니다.

즉, 종전 대법원 판례는 소수지분권자 사이에는 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용·수익할 수 없으므로, 서로 공유물의 보존행위로서 철거, 인도청구를 할 수 있다고 보았습니다.(대판 9392, 9408 전원합의체, 대판 88다카19002,19003 등)

또한 각 2분의 1씩 지분을 가지는 공유자 간에도 각자 상대방에 대해 공유물보존행위로서 배타적 사용을 배제할 수 있으므로 철거, 인도청구가 가능하다고 보았습니다.(대판 88다카19002, 19003 등)

그러나 최근 대법원은 전원합의체 판결로 위 종전 판례를 변경하여 소수지분권자(각 50%인 경우 포함) 간에도 무단 사용자에 대해 방해배제청구로서 방해물의 철거나 수거, 제거청구만 할 수 있을 뿐, 그 토지에 대한 인도청구까지 할 수는 없다고 판결했습니다.(2020. 5. 21. 선고 2018다287522 판결)

사례를 보면, A씨와 B씨 등 7명은 경기도 파주시에 있는 땅 7천732㎡를 공동소유하고 있었는데, 모두 과반수 미만의 지분을 가졌습니다. 그런데 B씨가 A씨 등 다른 공유자와 협의 없이 이 토지의 80%에 달하는 6천432㎡에 소나무를 심어 점유·사용하자, A씨는 B씨를 상대로 "소나무 등 기타 일체 지상물을 수거하고, 점유한 땅을 인도하라"며 소송을 냈습니다.

대법원의 판결 이유를 보면 "모든 공유자는 지분 비율에 따라 토지를 사용·수익할 수 있고 이는 B씨도 마찬가지인데, B씨가 토지를 독점한 것은 위법하지만, 적어도 자기 지분 범위 내에서는 권한이 있음에도 토지 전체에 대한 인도 청구를 허용하면, B씨의 권리를 전부 빼앗아 그의 지분 비율에 따른 사용·수익권까지 박탈하게 된다", "A씨는 방해배제 청구를 통해 이러한 위법 상태를 충분히 시정할 수 있다"라고 이유를 들었는데, 결론적으로 소수지분권자는 다른 소수지분권자가 무단으로 건물이나 수목 등을 설치하여 점유하는 경우 인도청구는 하지 못하고, 다만, 방해배제청구로서 건물철거나 수목의 수거, 제거 등만 청구할 수 있다고 본 것입니다.

이러한 대법원 판례에 대하여, 무단점유하는 소수지분권자로부터 토지의 인도는 받지 못하면, 방해금지나 간접강제만으로 위법상태를 시정하기 어렵고, 결국 부당이득이나 손해배상을 청구할 수밖에 없는 점에서 비판도 있습니다.