직감은 부동산 투자 경험에서 나오는 노하우다

2018-08-10 | 작성자 허준열 | 조회수 1,174 | 추천수 25

무엇이든 한 가지 일을 오래 한 사람, 즉 숙련공에게서는 직업에 따라 약간은 다르지만 하나같이 몸에서 저절로 배어나는 몸짓과 행동이 있다. 우리는 이를 두고 초보는 결코 따라갈 수 없는 노련미와 완성도라 일컫는다. 일각에서는 그들에게 달인이라는 칭호를 붙여 그동안의 시간과 노력을 인정하기도 한다.

부동산도 마찬가지다. 부동산 투자에서 숙련공이란 시장의 흐름을 잘 읽는 사람들이다. 비단 전문가뿐만 아니라 극히 드물기는 하지만 일반 사람에게도 흐름을 읽는 탁월한 안목이 목격되는데, 우리는 이를 두고 흔히 직감이라고 부른다.

흐름을 잘 읽는다는 의미는 미래의 부동산을 100% 완벽하게 예측한다는 말이 아니다. 애초에 그렇게 완벽한 사람은 존재하지 않는다. 그 수많은 변수들을 다 계산할 수도 없거니와, 천재적인 능력을 발휘해 완벽히 계산이 되었다 하더라도 부동산이 그대로 흘러간다는 보장도 없다. 예기치 않은 변수가 시시때때로 생겨나기 때문이다.

따라서 아무리 달인의 경지에 오른 투자자라 할지라도 한 번의 투자에 자신의 전 재산을 올인하지 않는다. 어차피 100%는 없다는 사실을 잘 알기 때문이다. 대신 여러 번의 시도에서 성공의 확률을 높여 종국에는 승리하는 투자자가 되고자 노력한다. 이것이 가장 바람직한 투자자의 자세다.

경제라는 큰 강물로 흘러들어오는 작은 물줄기들, 즉 갖가지 데이터를 분석하고, 과거에서 현재까지 변화해온 모습들을 종합하면 어느 정도 예측은 할 수 있다. 거기에 경험에서 얻어진 직감까지 더하면 정확성은 한층 높아진다. 때로는 정확하다는 데이터보다 직감이 더 정확할 때도 많다.

부동산 투자는 알 수 없는 앞날의 일을 적중시키는 것이 가장 중요한 관건이므로 데이터 분석이든, 정보든, 직감이든 모든 방법들을 총동원해서라도 예측한 대로 결과물에 도달해야 한다.

부동산 투자로 실패하는 사람들에게는 공통점이 있다. 지인의 권유로 의심 없이 투자를 결정하거나 인터넷 검색 등을 통해 얻은 정보, 즉 과대광고를 보고 투자를 결정한다는 것이다.

대한민국에서의 부동산 투자 열기나 투자총액에 비해 전문가는 의외로 많지 않다. 전문가라고 불리는 사람 가운데서도 많은 이들이 하나같이 상업적으로 투자자를 끌어 모은 다음 그들에게 부동산 상품을 팔거나 홍보하는 것이 목적일 때가 많다.

 

나의 고객 중에 전문가는 아니지만 전문가 이상으로 투자를 잘하는 사람이 있다. 서울에 사는 B씨다. B씨는 투자하기 전에 모델하우스나 공인중개소에 가지 않는 대신, 전국의 부동산 시장의 흐름을 먼저 읽고 커다란 맥을 보려고 한다. 어떤 부동산이 매수하는 때인지, 어떤 부동산이 매도하는 때인지를 말이다. 즉 부동산 투자를 하기 전에 나무를 보지 않고, 숲을 보려고 하는 것이다. 숲을 먼저 보지 않고는 도무지 나무를 판단할 수 없다는 사실을 잘 알고 있다.

이는 웬만한 부동산 전문가도 놓치기 쉬운 중요한 포인트이며 핵심이다. 일반인이 그 정도의 경지가 됐다는 것은 정말 대단한 일이 아닐 수 없다. 아파트, 상가, 오피스텔 등에 할 것 없이 모든 부동산 시장에 적용되며, 부동산 투자에 있어서 가장 많은 사람들이 간과하는 부분이다. 이 점을 정확히 체크할 수 있다면 결코 후회스러운 선택을 하는 경우는 없을 것이다.

 

서울에 사는 30대 중반 L씨가 있다. L씨는 젊은 나이에도 불구하고 부동산 투자로 10여 곳에 투자를 하면, 9곳 정도는 성공을 거두는 거의 전문가 수준의 실력을 가지고 있다. L씨는 과거 주식에서 오랜 경험을 축적해 왔다.

주식이야말로 타이밍의 예술이다. 싸게 사서 비싸게 파는 일을 수시로 반복한다. 매번 성공할 수는 없지만 실패보다 성공의 횟수가 많을수록 자금이 쌓여가는 구조다. 물론 한 번에 올인하여 자산을 모두 잃지 않는다면 말이다. 아마도 L씨는 주식투자를 통하여 최소한 잃지 않으면서 어떻게 하면 평균적으로 수익을 낼 수 있는지 경험했을 터였다. ‘실패는 피해갈 수 없다. 늘 생기는 일이다. 하지만 성공이 더 많으면 살아남는다. 그러니 실패를 줄이기 위해, 성공을 늘리기 위해 노력한다.’ 이것이 그가 가진 생각이다.

주식에서 매수와 매도를 밥 먹듯이 하다 보니 그는 자연스럽게 매수와 매도 타이밍이 투자에서 얼마나 중요한 일인지 깨달았다. 그래서 L씨는 어느 부동산을 매입해야 할지 피나는 학습으로 완벽에 가까운 이론을 습득하였으며, 십 수 번의 실전 경험으로 자신감도 나름 쌓았고 내가 중요하다고 얘기한 직감도 상당한 수준까지 끌어올렸다. L씨 같은 경우에는 친한 친구들에게도 절대 노하우를 알려 주지 않는다고 한다. 이유는 친구에게 설명을 해주어도 직감은 설명으로 이해하는 것이 아니고 경험으로 자기 자신이 터득해야 정확히 알 수 있기 때문이라고 한다. L씨의 말은 100% 맞는 말이다. 학생이 선생님한테 어떻게 하면 공부를 잘해요?”라고 묻는 것과 같은 이치다.

 

대한민국에는 유독 부동산에 관심이 있는 사람들도 많고, 열심히 공부하는 사람들도 많다. 세계 어느 나라가 이 정도의 학구열을 따라올 것인가. 그리고 통계에 따르면 만약 로또 1등에 당첨이 된다면 당첨금으로 어떤 계획을 세울 것인가?’라는 질문에 십중팔구는 부동산을 매입한다고 답한다.

그런데 관심과 학구열은 딱 여기까지다. 남들만큼에서 멈춘다는 것이다. 실제 투자에서 필요한 기술은 꼭 눈앞에 다가와야 그때서야 부랴부랴 서둘러서 알아보는 경우가 대부분이다.

부동산 재테크 실력 향상은 짧은 시간에 이루어지지 않는다. 나는 나이가 어리면 어릴수록 부동산 재테크에 관심을 가지는 것도 나쁘지 않다고 생각한다. 부동산 시장은 경제와 밀접한 관계를 형성하기 때문에 정치와 마찬가지로 어릴수록 더 많이 체득된다. 예체능에서 어릴 때 시작한 사람들이 늦게 시작한 사람들에 비해 이 앞선다고 얘기하면 맞는 비유일지 모르겠다.

 

부동산 투자를 부정적인 시각으로 바라보는 편견도 있는데, 굳이 그런 편견과 맞서 싸울 이유도 없다. ‘투기를 경계하고 멀리할지언정 정당한 투자를 부끄러워하거나 터부시할 이유는 어디에도 없다. 이제 우리는 눈 감고도 성공하던 재테크 호시절을 지나, 노력해야만 과실을 따먹을 수 있는 치열한 재테크 경쟁시대에 진입하였다. 100세 시대를 안전하고 행복하게 살아가려면 어쩌면 투자는 떼려야 뗄 수 없는 인생의 동반자가 되어야 할지도 모른다. 돈이 행복의 전부일 수는 없지만, 행복한 일상을 떠받치는 토대는 될 테니 말이다. 토대가 굳건할수록 우리의 삶도 더 안정적인 항해가 가능해질 것이다.

부동산 투자로 눈을 돌려, 내가 거주할 아파트를 살 때 또는 노후를 대비해서 상가나 오피스텔을 구입해 월세를 받으려 할 때, 그것은 투자 이전에 내 인생의 문제이기도 하다. 인생의 토대를 얼마나 든든히 세울 것인가의 문제라면 지나친 비약일까. 투자로 전 재산을 날리고 인생의 낙을, 아니 인생 자체를 잃어버린 사람들을 보면 돈=인생이라는 등호가 과장만은 아니라고 생각한다.

투자는 +를 목적으로 하지만, 먼저 -를 방지해야 하고, 자금이 0이 되지 않도록 위험요소를 제거해야 한다. 이유를 불문하고 인생은 지속되어야 하니 말이다. 그 어떤 투자에서도 평생 모은 돈이 한 번에 잘못되도록 방치해서는 안 된다. 평소 시장을 이해하려고 노력하고, 경제 전반의 상황을 부동산에 접목시키는 습관을 들이면 직감도 자연스럽게 익힐 수 있을 뿐만 아니라, 재테크가 생활의 일부가 되어 평생 가도 녹슬지 않고, 은퇴도 없는 강력한 평생 직업이 될 수 있다. 인간의 평균 수명이 구글에서 연구하는 것처럼 140세로 늘어난다고 해도 버틸 수 있는 든든한 버팀목 말이다.

이러한 진리를 깨달으면 굳이 위험을 감수하지 않고도 안전한 투자만으로 행복한 재테크 생활을 영위할 수 있다. 이는 자기 자신만을 위한 것이 아니라 나아가 가족의 삶까지도 연관되어 있다. 단기전이 아닌 장기전으로 봐야 할 것이다.

 

세상이 어떻게 돌아가는지도 돌아볼 틈이 없고, 쉬는 날도 없이 열심히 일한 것 외에는 아무것도 모르는 사람들이 새로 이사 갈 집을 찾거나 노후대책을 준비하기 위해 부동산 시장으로 진입한다. 일부 업자들은 이들을 애타게 기다렸다가, 레이더망에 걸려드는 순간 재빠르게 접근하여 좋은 부동산 투자처가 있다면서 투자를 권유한다. 수호천사처럼 행동하니, 정말 수호천사라도 나타난 것처럼 그들의 감언이설에 속아 순진한 투자를 결정한다.

결국 한순간의 잘못된 투자로 인해 집안이 풍비박산이 나서 가족 전체가 뿔뿔이 흩어지고 만다. 흔한 경우는 아니지만 그렇다고 무시할 정도로 가끔 일어나는 일도 아니다.

 

평생 일반 사람들이 몇 번이나 부동산을 사고팔까? 전문투자자가 아니라면 많지는 않다. 아마 한 번 있을까 말까 한 사람도 많을 것이다. 하지만 인생이 달린 문제이고 나아가 가족의 문제이며 한 번의 실패가 앞의 성공을 모조리 지워버릴 수 있는 큰 결정이므로, 평소에 관심을 가지고 공부해야 한다. 또한 유혹이나 꾐에 걸려들지 않도록 조심해야 한다. 몇 번 일어나지 않는 일이라고 하여 공부하지 않고, 누군가의 말에 의지해 결정하겠다면 분명히 말하지만 잘못된 인생의 자세다.

더 나아가 직감이라는 무기를 장착하고, 평생의 직업으로 삼기 위해 남들보다 한층 더 노력한다면 인생 100세가 고난의 길이 아닌, 풍요로운 여행이 될 것이다.

 

부동산투자 전문가 허준열

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허준열의 소확투(소중하고 확실한 부동산 투자)

적든 크든 종잣돈을 모아 좋은 입지에서 부동산 투자에 성공하고 싶은 욕구는 누구나 가지고 있다. 일생에 단 한번을 투자하더라도 실수하지 않기 위해 정확한 투자 노하우가 절실한 상황에서 조금이나마 독자에게 도움이 되길 희망한다.

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