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내년 아파트 가격 전망은? 상투잡으려면 올 해까지 집을 사라!

2019-10-24 | 작성자 허준열 | 조회수 3,204 | 추천수 35

2007년에 찾아온 외환위기, 2020년에도 데자뷰가 반복 될 것인가.

서울 아파트 가격이 광풍을 넘어 폭등이 된지 오래다. 서울 아파트 가격 하락은 고사하고, 이제부터 아파트 가격이 본격적으로 더 오를 것 이라는 얘기도 슬슬 나오고 있다. 그러니 서울 아파트 가격은 절대 하락하지 않는다는 서울 불패라는 신조어가 생겨난 것도 전혀 이상하지 않는 시장구도가 형성되었다.

과연 그럴까? 이 말을 믿는 독자들은 지금 매우 위험한 생각을 하고 있는 것이다. 과거부터 지금까지 대한민국 부동산 시장은 일정한 사이클로 하락과 상승이 지속적으로 반복되어 왔다. 
결론부터 말하자면, 폭등한 서울 아파트 가격은 내년 중·하반기부터 하락할 확률이 90%다. 때문에 필자가 전부터 주장해온 ‘상투 잡고 아파트를 사는 사람들’이 엄청나게 많이 양성 될 것으로 예상된다. 

그럼 왜, 아파트 가격이 상승한다는 소문과 함께 언론보도 그리고 유튜브에서는 맞장구를 치는 것일까? 언론 중에서는 시공사 비위를 맞춰줘야 광고비 협찬을 받을 수 있기 때문에 아파트 분양에 대해 홍보성 기사로 포장을 한다. 유튜브로 방송하는 일부 유튜버 또한 마찬가지로 아파트를 사지 않는 것보다는 아파트를 살 수 있는 분위기를 조성해야 유튜버들에게 수입이 생길 수 있는 것이다. 때론 유투버가 부동산을 추천해서 매수하는 경우도 있다.

이틈을 놓치지 않고 부동산업자도 아파트 시장 분위기는 앞으로 더욱 상승한다는 분위기를 만든다. 이러한 삼박자속에 대다수 사람들은 아파트 가격이 더 오른다는 얘기를 지인·친척·친구들에게 부동산 이슈로 대화하면서 자연스럽게 전달된다. 현 대한민국 경제가 불경기라는 사실을 까맣게 잊은체로 본인들이 듣고 싶은 얘기만 듣는 것이다. 그러니 대다수 사람들은 폭탄 돌려막기 식으로 거품이 잔뜩 낀, 가격으로 값비싼 아파트를 사는 것이다. 왜? 아파트 값이 더 오를까봐서다. 

어쩌면, 필자의 조언을 믿지 못하는 독자도 분명 있을 것이다. 하지만 믿던, 믿지 않던 상관없다. 폭탄이 터지면 당연히 알 것이기 때문이다. 
그럼 필자는 무슨 근거로 내년에 부동산 폭락기가 온다고 주장하는 걸까?

대한민국 부동산 사이클 주기는 대략 7년에서 10년 주기인 것을 잘 알고 있을 것이다. 폭락 주기는 1997년 IMF 외환위기 너무나 잘 알고 있을 것이다. 그리고 2008년 글로벌 금융위기때다. 이 여파로 2010년에 사회문제로 까지 대두됐던 하우스푸어 라는 신조도가 생겼다.  

반대로 최근 들어 폭등 주기는 노무현정부 때인 2005년 8.31 부동산 대책 발표 후 2007년까지 글로벌 금융위기가 오기전인 3년 동안은 지금과 비슷한 양상으로 아파트 불패라는 폭등 시기였다. 노무현정부가 부동산 규제를 위해 수많은 대책을 발표해도 전혀 잡히지 않던 아파트 가격이 ‘금융위기’로 한방에 부동산 가격을 폭락으로 잠재워 버렸다. 

또 하나의 폭등 주기는 바로 지금이다. 문제인정부가 시작하는 2017년부터 아파트 가격이 오르기 시작하더니 2018년, 2019년까지 3년간 상승하고 있다. 아파트 가격 폭등 기간이 3년 이라는 점에서 노무현 정부와 똑같다. 게다가 폭등 3년 후 외환위기가 오는 점도 무섭도록 비슷한 데자뷰다.

노무현정부 2007년과 문재인정부 2019년의 가장 큰 차이점은, 2007년에는 버블 막바지에 미국연준이 계속 금리를 인상했다는 것이고, 2019년 현재는 트럼프가 미중무역전쟁을 장기화에 대비한다고 금리를 인하한 것이 가장 큰 차이점이다.

만약, 미국연준이 계획대로 2019년에 금리를 4번 올렸다면, 지금쯤, 2007년 금융위기에 버금가는 위기를 경험하고 있을지도 모른다. 2019년에 올 것 같았던, 금융위기는 일단 한숨을 돌린 것뿐이다. 한 숨이 언제까지 이어질지는 아무도 모른다. 한마디로 언제 폭탄이 터질지는 트럼프만이 알고 실행에 옮길 수 있다는 것이다. 

중국도 5년 이내에 외환위기가 올 것이고, 그 여파는 우리가 예상하고 있는 것 보다 훨씬 크다는 견해가 많다. IMF는 우리가 경험했던 최초 위환위기였다. 도산기업 증가, 실업자 증가, 비정규직 양성 등 생각하기도 싫은 고통의 시간이었다. 이러한 경험을 중국도 머지않아 우리처럼 외환위기를 경험해야 할 것이다. 물론, 중국 역시 처음 경험하는 외환위기다. 중국도 잔뜩 긴 거품이 크게 빠질 것으로 예상된다. 트럼프는 자국 기업 또는 외국 기업들이 중국에서 빠져 나갈 수 있도록 시간을 주었지만 이 기간이 지나면 분명 스위치 버튼을 누를 것이다. 

과거, 일본의 잃어버린 20년도 미국이 자국의 이익을 위해 프라자 호텔에서 결정 했으며 그건 바로 엔화 가치 상승이었다. 때문에 수출 경쟁력을 잃은 일본은 그대로 침체기에 접어들었다. 그때까지는 누구도 넘볼 수 없는 경제 강대국인 일본이었지만 미국 앞에서는 추풍낙엽처럼 떨어지고 말았다.

우리 역시 수출로 먹고 사는 나라이기 때문에 외부 영향을 직접적으로 받는다. 국제적으로 경기가 상당히 좋지 않다. 모든 상황으로 비추어 볼 때 내년 외환위기가 오는 것은 거의 확실한  분위기가 점쳐진다. 필자가 예언자가 아닌 만큼 정확한 날짜를 맞출 수는 없지만 외환위기가 우리에게 곧 들이 다칠 시간이 그리 많지 않는 것 같다.  

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

허준열의 소확투(소중하고 확실한 부동산 투자)

적든 크든 종잣돈을 모아 좋은 입지에서 부동산 투자에 성공하고 싶은 욕구는 누구나 가지고 있다. 일생에 단 한번을 투자하더라도 실수하지 않기 위해 정확한 투자 노하우가 절실한 상황에서 조금이나마 독자에게 도움이 되길 희망한다.

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