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부동산 투자의 꽃, 시행이란?

2019-02-15 | 작성자 허준열 | 조회수 4,665 | 추천수 43

부동산 투자의 꽃이라 불리는 시행은 크게 세부분로 나눠진다. 첫 단계는 부지확보, 두 번째 단계는 공사착공까지이며, 마지막 단계는 분양을 거쳐 준공을 하는 단계다.

 

1. 부지 확보

 

부지를 확보하는 첫 단계가 시행에서 가장 중요한 부분이다. 부지를 확보하는데 검토할 사항도 많고 더불어 리스크도 많기 때문이다. 부지를 확보하는 방법은 시행사의 자금력에 따라 달라진다. 먼저, 자금력이 있는 시행사인 경우 기존에 사둔 부지가 있거나, 가만히 사무실에 있어도 브로커들이 가져다주는 부지에 대한 사업계획서를 검토해 사업성 여부를 판단하는 것이 중요하다. 물건과 사업계획서 접수→②사업성 검토 → ③시공사와 PF사에 물건 확인 → ④토지 계약의 순서로 진행된다.

 

반면 자금력이 부족한 시행사는 부지를 확보하기 상당히 어렵다. 시중에 돌아다니는 부지는 검토해봐야 사업성이 없는 경우가 많아 물건을 직접 발굴해야 하는데, 부지를 확보했어도 토지계약금을 확보할 수 없는 경우도 있다. 부지를 찾았다한들 시행 초보자로서 사업성을 어떻게 검토하느냐 하는 것도 문제다. 부지에 대한 설계를 해서 기본적인 개요가 나와야 제대로 검토할 수 있어 처음에는 아는 설계사무소에 부탁을 하지만, 한두 번 검토해 제대로 사업성이 나오지 않으면 점점 부탁하는 것도 어려워진다. 그러므로 어느 정도까지는 사업성을 검토할 수 있는 역량을 스스로 키워야 한다. 본인이 검토해 사업성이 나오는 물건을 갖고 설계를 맡겨 사업성을 확인하는 과정은 이미 본인이 검토해봤기에 부탁하기도 용이하다.

 

좋은 아이디어가 담긴 사업계획서를 갖고 PF사에 가더라도 지급보증을 요구하는 경우가 많다. 시공사의 지급보증을 받으려 해도 계약을 먼저 해오란 얘기를 하므로 결국 지주 공동사업이나 또는 토지의 계약금을 확보해야 한다. 토지의 계약금을 확보하여 토지를 계약하고 PF사와 시공사에 지급보증 확약을 받게 되는데 이 계약을 하는 도중에도 PF사와 시공사가 사업계획서를 재검토하므로 PF를 하는 순간까지 많은 난관에 부딪치게 된다.

 

Tip

 

사실 보통 사업성이 있는 물건이 자금력이 부족한 시행자에게 오는 경우가 거의 없다. 결국 물건에 대한 아이템을 만들어내는 능력을 키워야 하며, 그런 아이템을 검토해 줄 사람이 주변에 있는 것이 중요하다. 서로 상부상조하면서 물건을 키워나가면 좋다. 현재의 아이템이 사업성이 없는 경우, 토지의 용도를 변경해 가치를 높일 수 있는 측면에서 검토가 이뤄져야 한다. 토지의 용도를 변경하는 방법은 단순한 형질변경에서 택지개발, 지구단위계획, 대지조성사업, 도시계획사업, 도시재정비사업, 도시개발사업, 유통단지조성, 산업단지 조성 등 다양한 방법이 있다.

 

 

 

 

2. 인허가 단계

 

토지를 계약하는 첫 번째 단계를 마감하면 두 번째인 준공까지 인허가 단계가 남아있다. 물론 근린시설과 같이 간단한 건물은 설계를 마치면 건축허가를 받고 토지 잔금을 치른 후 착공에 들어가면 된다. 하지만 규모가 큰 사업장은 착공까지 많은 시간이 걸린다. 먼저 설계사와 설계 계약을 하고, 설계가 나오면 각종 영향평가를 받는다. 교통영향평가는 기본이고 지구단위계획이 필요한 경우 사전 환경성 검토, 지표조사, 문화재조사 등을 거쳐 인허가를 신청하게 된다. 먼저 건축심의를 신청하는데 건축심의에서 조건을 잘 받아야 건축허가 시 좋은 조건을 받게 된다.

 

건축허가는 대부분 조건부허가가 나온다. 건축허가는 건축법상 건축조건을 심의하는 것으로 건축조건이 합당하면 여타 법규의 전제가 되는 것을 조건부로 착공 전에 구비해 제출한다. 따라서 건축허가가 난 물건이라 하더라도 건축허가 시 조건이 어려울 경우에는 시행이 불가능하게 된다. 이를 테면 진입도로의 폭을 넓히라든지, 주변 일조권에 대한 민원을 해결하라든지, 절개지의 옹벽에 문제가 있어 절개지를 보완하란 등의 조건으로 시간과 비용이 더 들어가는 경우 사업성이 불투명하게 됨으로 이런 물건은 시행에 신중해야 한다.

건축허가를 받고 착공에 들어가기 전 토지 매입을 완료해야 한다. PF사에 지급보증서를 제출하고 토지 잔금을 받아 토지를 확보한 후 착공에 들어간다.

 

 

3. 분양 & 준공

 

착공 단계가 완료되면 분양 단계로 들어가는데, 분양가를 정하고 분양업체를 선정해 분양에 들어간다. 이 경우에도 초기 분양률에 대한 확신 때문에 시공사가 대기업인 경우 분양시기를 조절한다. 초기 분양률이 기준 선을 넘지 못하면 다음 시공에 국민주택기금을 받지 못할 수 있기에 분양시기를 조절하는 것이다. 분양시기를 정한 뒤에 모델하우스를 건설하고 홍보를 시작한다.

 

분양을 거친 후에 계속 시공을 하고, 시공비를 만들기 위해 분양자들에게 중도금을 받는다. 분양자들이 중도금을 잘 받을 수 있도록 은행에 중도금 신청에 대한 서류를 만들어주고, 만일 중도금 신청이 되지 않는 분양자라면 계약을 해지하거나 중도금 신청이 가능한 사람으로 대체를 하는 등 시공에 필요한 공사비를 마련하는 데 총력을 기울이게 된다.

 

준공이 완료, 사용승인이 난 후 입주가 완료되면 시공사와 하자보수에 대한 책임여부와 하자보수에 대한 입주민들의 의견을 수렴해 하자를 완벽하게 보수하고 입주자대표회의에서 관리를 맡음으로써 시행사의 일은 모두 끝나게 된다. 마지막으로 분양사업에 대한 정산으로 분양수입과 비용을 결산해 세무서에 신고하고 세금을 납부함으로써 모든 시행은 끝나게 된다

 

부동산투자 전문가 허준열


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허준열의 소확투(소중하고 확실한 부동산 투자)

적든 크든 종잣돈을 모아 좋은 입지에서 부동산 투자에 성공하고 싶은 욕구는 누구나 가지고 있다. 일생에 단 한번을 투자하더라도 실수하지 않기 위해 정확한 투자 노하우가 절실한 상황에서 조금이나마 독자에게 도움이 되길 희망한다.

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