시기마다 투자방식이 다르다 ②편 (부동산 하락기 때)

2019-02-01 | 작성자 허준열 | 조회수 1,648 | 추천수 37

할인분양 통 매입

 

부동산 침체기&하락기(불황기) 때는 매수수요가 얼어붙어 잘 팔리지 않는다. 따라서 이 시기에 공급자의 위치에 서는 건 위험하다. 대신 공급자의 물건을 싸게 취득할 수 있는 절호의 기회다. 이 시기는 미분양이 쌓이는 시기로 아파트 통 매입을 하기 좋은 때다. 미분양이 쌓이면 건설사들은 어떻게든 살아남기 위해 잔여물량을 처리할 수밖에 없다. 이런 물건이 일명 땡처리 할인 분양이다. 아파트마다 다르지만 최소 30%에서 최대 60%까지 할인 분양받아 본 경험이 있다. , 이런 물건들은 1~2채를 매입하는 방식이 아닌 미분양 잔여물량을 통째로 매입하는 방식으로 예를 들어 300여 채를 한 번에 매입하는 식이다.

 

자금력이 대단한 사람은 한 사람이 통 매입을 진행하기도 하지만, 전문가를 중심으로 투자자들이 뭉쳐 매입하는 경우가 많다. 투자자 입장에서는 근접할 수 없었던 할인분양가에 매입할 수 있으니 매우 반응이 뜨겁다. 이미 할인분양가이니 바로 팔아도 시세차익을 두둑이 거둘 수 있다. 실제 일산에 사는 사업가 김진호 씨(가명)는 우리 회사가 통매입한 아파트 중 30여 채를 매입한 후 바로 팔아 한 채당 3,500만 원, 10억 원의 수익을 올린 적이 있다. 분당에 사는 노소영 씨(가명)는 할인 분양분 2채를 매입한 후 할인분양가에 포진하고 있다가 가격이 회복할 때 팔고 나오는 전략을 구사해 1채 당 1억 원씩 총 2억 원의 차익을 얻었다.

 

할인분양분은 보통 한 곳에서 100채 이상이니 여러 곳을 합하면 1,000, 2,000채 등 물건은 무수히 많다. 할인된 가격에 가져와 약간의 마진을 붙여 소비자에게 판매하니 소비자도 좋고 회원도 좋은 구조다. 일반 분양자들은 분양가보다 올라야 팔고 나올 수 있는데 회원들은 바로 팔거나 분양가 근처만큼 회복만 해도 엄청난 수익을 실현할 수 있으니 금상첨화다.

 

 

시행자금 투자

 

부동산 하락기에는 할인분양 통 매입 외에도 시행자금 투자를 하는 경우가 있다. 직접 시행하는 부동산 상승기 때와 달리 이 시기는 다른 시행사에 자금을 빌려주는 투자방식이란 점이 차이다. 아무래도 필자 입장에서는 완전분양이 불확실한 상황에서 시행을 진행하지 않는다. 리스크를 방지해야 하기 때문이다. 하지만 다른 시행사(건설사 등)는 경기와 상관없이 시행을 추진해야만 하는 경우가 있다. 예를 들어 부동산 하락기지만 그 지역의 인프라 시설과 인구 유입 산업이 증가한다면 시행이 추진된다. 또한 기존에 사업계획승인을 받은 경우 승인받은 날부터 5년 이내(1년의 범위에서 착수기간을 연장가능) 착공하지 않으면 사업계획승인이 취소되므로 기간 안에 시행이 추진된다. 따라서 이 시기에 분양성이 좋은 시행사업을 골라 투자한다면 높은 수익을 얻을 수 있다. , 모든 시행사에 투자하란 뜻은 아니다.

 

우리 회사는 시행자금 투자를 전문으로 하지만 모든 시행물건에 투자하진 않는다. 신탁사, 업무대행사는 분양률이 50%되기 전까지는 대출이 나오지 않는 경우가 많다. 그래서 시행자금 투자를 원하는 업체가 많은데 나는 가급적 분양률 40%가 넘는 상품을 알아본 후 50%까지 추정되는 기간이 4~6개월 안팎인 물건을 선택한다. 대출이 실행되면 자금을 회수할 수 있기 때문이다. 또한 단순 시행사의 말을 믿고 진행하는 것이 아닌 대출승인이 났는지 기관에 직접 확인한다. 이 세계 사람들은 PF 대출이 나올 예정이다, 곧 나온다 등 감언이설로 투자를 유치하려고 하는 경우가 많다. 하지만 이렇게 되면 위험하다. 필자의 눈으로 확인하지 않은 이상 투자를 진행하지 않는 게 내 철칙이다. PF사에 직접 확인한 후 승인 떨어진 건만 진행한다. 또한 혹시 모를 미상환을 대비해 분양되는 아파트를 추가 담보로 받는다. 그렇지 않고는 대출이 나갈 수 없다. 얼마든지 변수가 생길 수 있기 때문이다.

 

실제 시행자금을 빌리러 오는 업체들을 분석해보면 100곳에 1곳 정도만 투자가능성이 높을 정도로 검증하는 실력이 요구된다. 자칫 잘못된 업체에 투자하면 이자는커녕 원금까지 손해 볼 수 있으므로 옥석을 가릴 줄 알아야 함에도 실제 이 정도 실력을 갖춘 전문가가 매우 드문 것 또한 사실이니 현명한 투자가 얼마나 어려운지 새삼 실감한다.

 

 

 PF 대출 

PF란 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약자로 사업주의 신용이나 물적 담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두고 대출이 실행되는 방법이다. 본격적인 PF자금이 대출되기 위해서는 사업인허가 및 토지에 대한 소유권 확보가 선행돼야 한다. 하지만 아직 준비단계인 개발이전 단계나, 착공이전 단계에서는 사업인허가나 토지의 소유권 확보가 되어 있지 않아 자금조달에 대한 부담이 크다. 이런 경우 본격적인 PF대출이 실행되기 전 중간단계에서 저축은행이나 증권사로부터 높은 이자를 지급하면서 단기로 자금을 차입하기도 한다.

 

저축은행들은 2006년 동일인 80억 원 대출한도 규제가 폐지되자 대규모로 부동산 PF시장에 경쟁적으로 진입했다. 그러나 명확한 가이드라인이 없는 상태에서 부동산 경기가 하락하자 저축은행의 PF대출 연체율이 급증했다. 이에 저축은행에 대한 감독이 강화되고 PF대출 기준이 상향되자 저축은행 부실화 및 자금회수에 따른 압박으로 건설사 부실이 동반되기도 했다. 그 후 명동 사채시장 큰 손들이 대거 PF시장에 진입했으며 최근에는 신탁사, 대부업체, P2P 대출로 많이 진행된다.

 

 부동산투자 전문가 허준열


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허준열의 소확투(소중하고 확실한 부동산 투자)

적든 크든 종잣돈을 모아 좋은 입지에서 부동산 투자에 성공하고 싶은 욕구는 누구나 가지고 있다. 일생에 단 한번을 투자하더라도 실수하지 않기 위해 정확한 투자 노하우가 절실한 상황에서 조금이나마 독자에게 도움이 되길 희망한다.

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