정부의 임대차 3법으로 기존 세입자의 계약이 연장되고, 임대료 상승폭도 5%로 제한되는 골자로 하는 임차인 위주의 권리가 크게 강화되었다. 그러나 시장에서는 여전히 전세가격만 상승하고 주택가격 분위기는 눈치만 보는 관망세다.
현재 부동산 전문가 사이에서도 일본의 부동산 시장을 비교하는 사례가 부쩍 늘고 있다. 일본과는 경제적으로 비슷한 상황이라며 저성장, 저물가, 경상수지 등의 지표로 비교하면서 앞으로 우리나라 부동산 시장을 일본의 부동산 시장의 잣대로 전망하는 전문가가 늘고 있다. 반면 다른 부동산 전문가는 과거 일본의 사례로 어느 정도 예측할 수 있었지만 현재는 상황이 다르다며 비교 불가론을 내세우고 있다. 이렇듯 전문가 사이에서도 극과극의 온도차만 보이고 있다.
전문가 사이에서도 이렇게 의견이 갈리고 있는 상황에서 일반 사람들은 어느 전문가의 의견을 수렴하느냐에 따라 지금 주택을 구입 할지, 또는 주택을 구입하지 않아야 할지의 판단이 정반대 방향으로 흘러갈 것이다. 여기에 대한 해답은, 부동산전문가 역시 신이 아닌 이상 예견 또는 전망만 한다는 의견으로만 독자는 받아들였으면 한다. 대다수 부동산전문가는 실전경험으로 쌓아온 노하우보다는 이론과 데이터에 근거한 견해가 대다수이기 때문이다.
그리고 분명한 것은 지금의 부동산 주택보급률은 부족하지 않다는 것이다. 대다수 독자는 무슨 뚱딴지같은 말이냐고 고개를 갸웃거릴 것이다. 필자가 이에 대한 근거를 설명하겠다. 국토교통부 발표에 따르면, 2014년에 주택보급률이 101.9%로 이미 100%가 넘어섰고 2018년에는 주택보급률이 104.2%다. 여기서 의문이 들것이다. 주택을 보유한 사람이 왜 50%뿐이 되지 않으며, 주택이 부족하기 때문에 주택가격이 상승하는 것이 아닌가에 대한 의문 말이다.
위 의문들은 사실이다. 현재 주택보유율이 50%뿐이 되지 않기 때문에 주택 수는 여전히 부족하여 주택가격이 상승한 것이다. 하지만 우리는 정확히 이유에 대해 알 필요가 있다.
분명 주택보급률이 100%가 넘어섰는데, 왜 주택 보유자는 50%밖에 되질 않는가에 대한 해답은 다주택자가 가지고 있다. 주택 수 50%를 다주택자가 보유하고 있었으니 여전히 주택 수가 부족할 수밖에 없던 것이다. 게다가 낮은 금리인하로 갈 곳 없는 자금이 주택시장으로 몰렸기 때문에 주택 가격이 폭등했다. 현재의 주택가격 상승 원인은 여기에 있었다.
하지만 불행하게도 이외에도 불난 집에 기름을 붓는 실수를 범하게 된다. 바로 국토교통부 김현미 장관의 실수다. 아니 실수라기보다는 부동산 시장에 대한 큰 오판을 했다. 폭등한 주택가격을 잡기 위해 “집 없는 무주택자에게도 주택대출한도 하향조정”으로 이들에 대한 배려는 전혀 없는 실수를 범하게 된다. 한마디로 현금 있는 무택자만 집을 사고, 현금이 없는 무주택자는 대출로 주택을 구입하지 말라는 것이다. 그야말로 어처구니가 없는 부동산 대책이다.
주택가격 상승 원인의 주범은 다주택자임에도 무주택자가 왜 책임을 떠않아야 하는가. 당연히 극도로 불안감을 느낀 무주택자는 은행에서 받을 수 있는 신용대출 및 지인에게 차용할 수 있는 자금은 다 끌어 모아 무리를 해서라도 주택을 구입했다. 당시 수요자가 많았으니 주택가격은 더욱 상승할 수밖에 없었던 것이다.
그러나 김현미 장관은 여전히 사태의 심각성을 인지하지 못했고, 무주택자를 포함하여 투기세력과의 전쟁이라는 강수를 던졌다. 김현미 장관은 무주택자를 끌어안지 않았을 뿐더러 무주택자의 입장을 전혀 고려하지 않았다.
결국 ‘지금 주택 구입을 하지 못하면, 집 살 기회는 사라질 것이라고 생각하는 무주택자’ 또 ‘정부를 믿지 못하겠다며 주택가격이 더 오르기 전에, 빨리 내 집 마련을 서두르자는 무주택자’. 누가 무주택자에게 주택을 살 수 밖에 없는 분위기를 조성했는가. 과연 무주택자는 정부가 말한 투기꾼인가.
참고로, 당시 주택을 구입한 30~40대 무주택자 중에는 40대 못지않게 30대 역시 눈에 띄게 늘었다. 내 집 마련에 대한 위기감에 30대도 대거 끼어 있었던 사실에 필자도 놀라웠다. 연령대에 상관없이 무주택자의 내 집 마련이 얼마나 애타게 목말라 있었는지 보여주는 방증이다.
김현미 장관의 핀셋지정 발표 등 부동산 발표를 할 때마다 부동산 가격은 항상 상승했었다. 오히려 주택가격 안정화를 위해, 김현미 장관은 부동산 대책을 하지 않는 것이 최고의 부동산 대책이라는 말이 나온 정도다.
부동산 폭등의 가장 큰 원인은, 주택가격이 더 오른다는 불안감에 주택을 구입하는 무주택자가 아니다. 정부가 안정된 주택가격이 아닌 ‘더 오르기 전에 주택을 구입하게끔’ 실패한 대책을 연달아 내놓았기 때문이다. 실패한 대책을 발표 때마다 주택가격은 폭등했고 더는 정부를 신뢰할 수 없었다. 따라서 주택가격이 최고점이라 할지라도 무주택자 30대 역시 주택구입을 위해 부동산 시장에 뛰어들 수밖에 없었던 원인을 정부는 정확히 인지해야 한다.
그나마 다행스러운 것은 뒤늦게라도 다주택자에 대한 취･등록세 인상 및 보유도 인상 대책이다. 무주택자가 가져야 할 주택을 자금력 있는 다주택자에게 잠식되어서는 절대 안 되기 때문이다.
하지만 아쉬운 점은 무주택자에 대한 불안감 해소를 위한 배려는 여전히 없다는 것이다. 무주택에게는 언제든지 주택을 구입하더라도 길은 열려 있다는 인식이다. 무주택자에게는 담보대출한도 상향, 취･등록세 하향, 보유세 하향 등으로 일시적이 아닌 일관성 있는 혜택을 만들어 주어야 한다. 무주택자의 주택구입은 언제든 혜택이 있도록 열어놔야, 오히려 위기감에서 오는 불안감이 사라질 것이다. 이는 주택을 무리하게 구입하자는 심리가 사라진다는 것을 뜻하기도 한다. 결국 위기감･불안감의 인식전환을 바꿔주는 것이 여느 때보다 중요하다.
물론 정부 입장에서는 세입을 생각하지 않을 수 없다. 그러나 무주택자가 주택을 구입한 후, 훗날 매도 할 때 발생되는 시세차익인 양도세를 지금보다 두 배, 세 배의 인상 아니 양도소득세를 80~90%로 인상한다 해도 무주택자 대다수는 실거주가 목적이 더욱 중요하기 때문에 주택구입 조건이 지금보다 수월해지기를 바라고 있다.
정부는 50%가 되는 무주택자한테 먼저 신뢰를 얻어야 한다. 정부가 신뢰를 얻는다면, 무주택자 역시 주택가격이 폭등할 데로 폭등한 지금의 상황에서 누가 주택을 구입하고 싶겠는가. 주택을 사라고 떠밀어도 아마 사지 않을 것이다. 그러한 신뢰를 정부가 보여줄 때다. 그렇지 않으면 양치기 소년과 정부는 뭐가 다르겠는가.
부동산투자 전문가 허준열
