시기마다 투자방식이 다르다 ①편 (부동산 상승기 때)

2019-01-25 | 작성자 허준열 | 조회수 548 | 추천수 18

깊은 산속에 피어있는 산삼, 뿌리 하나에도 몇 백, 몇 천만 원을 호가하는 산삼을 캐기 위해 심마니들은 그 높고 험한 산을 마다하지 않고 오르내린다. 그것이 산삼이 가진 파워다. 심마니들은 어느 환경에서 산삼이 잘 자라는지 안다. 하지만 일반인들은 어디가 어딘지도 모를뿐더러 눈앞에 산삼이 있다한들, 산삼임을 알아볼 수 있는 사람이 몇이나 될까? 등잔 밑이 어둡다는 옛말처럼 눈앞의 산삼을 두고도 먼 산자락을 헤 짚고 다닐 가능성이 높다.

 

부동산 투자도 마찬가지다. 큰 돈 될 만한 수익처를 찾아 여기저기 기웃거리지만 삼산은커녕 인삼 수준에도 못 미치는 경우가 허다하다. 왜 그럴까? 바로 제대로 된 투자처를 찾지 못했기 때문이다.

필자는 15년간 부동산 현장에서 다양한 경험을 체득했다. 매매, 경매, NPL, 분양권, 갭투자, 재건축재개발, 상가, 오피스텔, 토지 등 많은 경험을 해 본 결과 안전하면서 큰 돈 될 만한 분야는 몇 개 없다는 게 필자의 생각이다. 부동산은 종류도 다양하고 투자방식도 다양하지만 이것이 제일 좋다라고 말하지 않는다. 이유는 시기마다 좋은 종목이 다르기 때문인데, 추천하는 투자방식은 다음과 같다.

 

 

부동산 상승기 때

 

정부 부동산 정책이 완화되며 수요심리가 살아나는 부동산 회복기&상승기에는 매수하고자 하는 분위기가 지배적이다. 이럴 땐 매도자의 위치에 서야 한다. 물건이 잘 팔리는 시기이니 직접 만들어 파는 위치가 좋다는 뜻이다. 아파트 및 상가를 직접 시행해 분양하면 수익이 매우 커진다. 이 때 분양받은 사람들도 프리미엄에 흐뭇한 시기지만 시행자의 마진과 비교하면 비할 바가 아니다.

 

이 시기에는 우리 회사에서 직접 시행을 실시한다. 시행을 하려면 인허가 문제 등을 해결할 수 있는 능력 있는 건축사, 설계사가 있어야하며, 건축을 맡아줄 시공사, PF대출을 담당해줄 신탁사, 분양을 맡아줄 분양대행사가 있어야 한다. 이 모든 조직력을 갖추고 있어야 시행이 시작될 수 있다. 우리 회사는 이런 탄탄한 조직력을 갖추고 있지만, 대다수는 그렇지 못한 게 현실이다. 글을 읽는 독자들도시행이란 단어가 거창하고 복잡하게 들리며 본인은 그럴만한 능력이 못 된다고 여겨지는 분들이 많을 것이다. 그래도 걱정하지 말자, 바로 시행사에 투자하는 방식이 있기 때문이다. 시행사에 시행자금을 투자하고 4~6개월 후 원금+수익을 돌려받는 방식이다.

 

한 예로, 부동산 호황기 때 부동산 투자로 과연 몇 명이나 금전적 이익을 봤을까? 본인이 매수한 부동산이 얼마 올랐네 하는 기쁨의 목소리를 내는 투자자들이 있겠지만 이들보다 몇 배~ 몇 십 배 돈을 더 번 사람들이 있다. 실제 부동산 호황기 때는 일반 투자자가 아닌 시행사나 시공사 그리고 분양대행사가 큰 수익을 얻었는데, 이런 사실을 대부분 사람들은 모를 것이다. , 이들 회사에 자금을 차용해준 투자자(독자들에게 보이지 않는 진짜 부동산 고수들)가 돈을 벌었다는 사실을 말이다. 대부분의 시행사나 분양대행사는 사업을 진행할 때마다 부동산 고수들의 자금을 사용하고 있다.

 

이처럼 시행자금 투자는 그 어떤 종목보다 높은 수익을 안겨주지만, ‘묻지마 시행사 투자는 조심해야 한다. 실제 시행을 한 번도 해보지 않은 채시행한다고 떠들고 다니는 사람도 많기 때문이다. 정작 커피 값 낼 돈도 없으면서 폼만 잡고 다니는 사람도 많고, 투자금 외에도 활동비, 영업비 등의 명목으로 또 다른 돈을 갈취하는 사기꾼들도 많은 게 이 세계다. 그러므로 안전한 시행사, 투자원금이 보장되는 시행사, 믿음직한 전문가가 있는 시행사가 좋다. 처음에는 이를 분별하는 안목이 부족할 수 있으니 시행 경험이 많은 전문가를 찾는 게 좋다. 서울에 사는 박명훈 씨(가명)는 초창기부터 우리 회사를 통해 시행자금 투자를 해 온 분으로 지금은 직접 시행에 도전할 정도로 빠른 성장을 보이고 있다. 개인이 각종 조직력을 동원하기에는 무리가 있어 우리 회사에서 적극 도움을 드리고 있다. 이처럼 서로 Win-Win 할 수 있는 자세가 진정한 투자 세계의 인간미가 아닐까 생각한다.


부동산투자 전문가 허준열


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허준열의 소확투(소중하고 확실한 부동산 투자)

적든 크든 종잣돈을 모아 좋은 입지에서 부동산 투자에 성공하고 싶은 욕구는 누구나 가지고 있다. 일생에 단 한번을 투자하더라도 실수하지 않기 위해 정확한 투자 노하우가 절실한 상황에서 조금이나마 독자에게 도움이 되길 희망한다.

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