시장의 흐름을 이해하자

2019-01-18 | 작성자 허준열 | 조회수 1,400 | 추천수 40

실 거주 목적의 내 집 마련이라고 해도 이왕이면 가격이 올라야 기분이 좋다. 집 산 후 가격이 떨어지면 그것만큼 속상한 일도 없기 때문이다. 투자 목적이라면 더더욱 그렇다. 급전이 필요해 집을 내놨는데 시간이 지나도 팔리지 않는다면 애가 탄다. 이렇듯 부동산을 사는 건 내 의지지만 파는 건 내 의지대로 되지 않기에부동산 순환주기를 알아두면 좋다.

 

부동산에는 6단계에 걸친 순환주기가 있다. 이 순환주기에 따라 가격과 거래량의 변화가 나타나므로, 최소한 내가 어느 시점에 사는지, 파는지를 알아야 한다. 기본적으로 순환주기를 파악하고 전문가의직감이 융화됐을 때 부동산의 시너지 효과가 극대화된다. , 각 단계별로 어떤 특징들이 있는지 알아보자.

 

1. 회복 진입기

가격이 형편없는 상태에서 매도물량은 많은 시기다. 시장에 매물을 내놔도 잘 안 팔려서 매물이 쌓이고 매도가격은 바닥인 상태다. 가격이 싸다고 느낀 매수자들이 슬슬 저렴해진 가격에 사기 시작하면서 급매물부터 팔려 나간다. 이에 매수세는 늘지만 가격은 변하지 않고 거래량만 증가하는 상태다. 입주물량은 서서히 감소하고, 부동산 규제완화로 기대감이 상승해 투자자들의 투자가 시작된다.

 

 

2. 회복기

기존에 매도물량이 많고, 매수자가 적은 상태에서 집들을 하나씩 팔리다보다 어느새 시장에 나왔던 매도물량이 모두 소진됐다. 이제 급매는 없어지고 일반 물량까지 다 소진이 된 상태라 매도물량보다 매수물량이 많은 시기다. 따라서 가격이 조금씩 상승하면서 거래량도 함께 증가하는 시기다.

침체기와 불황기에 줄어든 분양물량으로 입주물량이 줄고, 부동산규제 완화로 투자심리는 조금씩 살아나며 수요가 상승한다. 이때, 건설회사가 공급을 늘려도 입주물량은 3년 후에 확보되므로 공급부족으로 이 기간 동안 가격이 상승한다.

 

 

3. 상승기

점점 매매가격이 오르니 매도자들은 더 집값이 오를까봐 시장에 내놨던 물건도 다시 거둬들이기 시작한다. 매도자 우위 시장이 된 것이다. 오늘 팔고 나면 내일 가격이 올라있는 현실이니, 갖고 있으면 더 오를 거라는 생각에 집을 팔려 하지 않는다. 마찬가지로 집값이 오를 걸로 예상하고 사겠다는 매수수요가 많다. 따라서 이 시기는 매물이 부족해 거래량은 감소하지만 물건이 시장에 나오기만 하면 비싼 가격에라도 거래가 되니 가격이 상승한다(신규분양이 늘어나고 입주물량도 늘어나지만 여전히 공급이 부족한 국면으로, 투자 수요가 많아져 가격 상승).

 

 

4. 침체진입기

이 시기는 매매가가 정점을 찍은 상태다. 가격이 많이 올라 매수자도 비싼 가격이 부담스러워 사지 못하는 상태고, 매도자도 집을 안 팔려는 상태다. 시장에 나온 매물이 없으니 거래량이 줄고, 매수자들도 더는 살 수 있는 집값이 아니니 더 이상 추격매수를 하지 않는다. 따라서 가격은 더 이상 상승하지 않고, 거래량은 줄어드는 시기다(신규 분양은 줄어들고, 이전 분양으로 인한 입주물량이 상승하는 시기).

 

 

5. 하락기

본격적으로 하락을 하는 시기다. 이때는 거래가 거의 올 스톱되면서 싸게 내놔도 안 팔리는 시기다. 아주 싸게 나온 급매도 사람들이 살 생각을 하지 않는 시기다. 급매도 안 팔리니 가격은 속절없이 하락하고 매수자들이 매수를 안 하니 거래량도 감소한다. 건설회사가 분양을 줄이기 시작하는 시기다. 미분양은 쌓이고, 상승기 때 밀어내기식 분양했던 입주물량이 쏟아지면서 매도자들의 급매물과 함께 가격이 하락한다.

 

 

6. 불황기

거래량은 소폭 상승하지만, 가격은 하락한다. 공격적인 투자자가 투자를 시작하는 시기다. 부동산 시장이 얼어있고 건설사는 미분양 우려로 신규 분양을 줄인다. 정부에서는 이때 부동산 완화 카드를 꺼내 부동산 활성화를 독려한다.


Tip

6단계 이외에도 지역의 특성에 따라 가격은 변화한다. 인프라 확장, 인구 유입시설 증가에 따라 가격이 오르기도, 입주물량 증가에 따라 가격이 내리기도 하므로 큰 틀에서 경기순환주기를 살피고 세세한 틀에서 지역분석이 병행돼야 한다


부동산투자 전문가 허준열


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허준열의 소확투(소중하고 확실한 부동산 투자)

적든 크든 종잣돈을 모아 좋은 입지에서 부동산 투자에 성공하고 싶은 욕구는 누구나 가지고 있다. 일생에 단 한번을 투자하더라도 실수하지 않기 위해 정확한 투자 노하우가 절실한 상황에서 조금이나마 독자에게 도움이 되길 희망한다.

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