부동산 큰손들만 한다는 ‘통 매입’에 주목하라

2018-10-26 | 작성자 허준열 | 조회수 842 | 추천수 22

부동산 투자가 어려운 이유는, 부동산 경기가 매우 유동적이라 언제 부동산을 매입해야 할지, 언제 부동산을 매도해야 할지 적당한 타이밍을 모르기 때문이라 했다. 언론에서 또는 뉴스에서 부동산 시장 분위기가 호황이라며 자고 일어나면 가격이 오른다는 호들갑을 떤다. 많은 투자자들이 이 뉴스에 마음이 흔들려 투자를 결심하고 실행에 옮긴다. 하지만 이들 중 대부분은 부동산 가격이 절정일 때 매입한 것으로 우리가 흔히 아는 상투 잡고 부동산을 매입하는 부동산 초보자로 분류되는 것이다.


아파트 분양시장은 큰 패턴으로 5년에서 7, 8년을 주기로 떨어졌다가 다시 오르기를 반복한다. 20년 전인 199711월에 IMF가 일어났다. 대한민국 모든 부동산이 폭락했다. 아파트, 상가, 토지 할 것 없이 모든 부동산이 반값 이하 가격으로 폭락했고 많은 부동산들이 경매로 넘어갔다. 부동산 소유가 축복에서 저주로 바뀌는 시절이었다. 그때는 현금을 가진 사람이 최고였다. 대부분의 아파트나 빌딩건물을 반값에 살 수 있었으니 당시에는 부동산투자로 돈 벌기가 땅 짚고 헤엄치기처럼 쉽지 않았겠는가?

인생에 다시없을 천재일우의 기회였고 현금까지 들고 있었는데도 부동산에 투자하지 않은 사람들도 많았다. 다시 급등할 수 있다는 사실을 믿지 못했기 때문이다. 반대로 과감히 매입한 사람들은 짧은 기간에 큰 수익을 거둘 수 있었다. 이는 용기의 문제이기도 하지만, 기본적으로 흐름을 읽는가. 읽지 못하는가의 문제다.


이후 2005년 대한민국 부동산 시장은 서울 강남을 중심으로 아파트 가격이 폭등했다. 그 해 831일 정부는 고강도 부동산 가격 안정대책을 발표하기에 이르렀다. 그 효과로 아파트 가격 상승은 하락으로 방향을 선회했다. 그리고 5년 후인 2010년 정부는 침체된 부동산 시장 경기를 살리려고 8.29부동산 대책을 발표했다. 당시 사회문제가 되었던 하우스푸어를 구제하기 위해서였다.


7년이 지난 2017, 문재인정부는 아파트 투기 세력을 근절하고자 8.2 부동산 대책을 발표했다. 8.2부동산 종합대책은 고강도 규제를 담고 있다.

 


이렇게 부동산은 쓰러질 듯하다가 일어나고, 하늘로 승천할 듯하다가 바닥으로 고꾸라지는 역사를 반복한다. 그리고 그 흐름의 중심에는 정부의 부동산 대책이 자리하고 있다. 정부가 부동산을 주도하지는 못하지만, 대책을 보면 지금의 부동산이 어느 위치에 있는지 확인할 수 있다. 정부정책은 마치 신호등처럼 멈추세요혹은 건너가세요하고 신호를 보내는 듯하다. 투자자들은 이 신호등을 보며 부동산을 매입해야 할지 매도해야 할지 쉽게 알 수 있다. 전문가들의 의견이 분분할 때 내가 믿고 싶은 방향을 예측하는 전문가의 말을 들을 것이 아니라, 정부가 내놓은 부동산 신호등을 잘 보면 답을 알 수 있다.


이 신호등을 보며 전문가들의 예측을 살펴보라. 빨간불인데 지나가도 좋다고 하는 전문가가 있는가 하면, 파란불인데 멈추라고 하는 전문가가 있다. 투자시장에서의 일반 투자자들도 마찬가지다. 분명 빨간불인데 투자자들은 부동산을 사기 위해 인산인해를 이룬다. 지금 당장 부동산을 사지 않으면 영원히 기회를 놓치는 것처럼 분위기가 만들어진다. 반대로 파란불인데 투자자들은 시큰둥하고 현장에는 파리만 날린다.

 


부동산 시장의 흐름을 잘 읽는 부동산 큰손들은 부동산 시장이 바닥을 쳤을 때 아파트를 몇 채에서 수십 채 또는 수백 채를 땡처리하듯 싸게 매입한다. 그리고 부동산 시장이 좋아졌을 때 매입한 아파트를 다시 매도한다. 싸고 손쉽게 사서 비싸고 손쉽게 판다. 매우 합리적이면서도 복잡하지 않다. 반면 대부분의 사람들은 비싸고 어렵게 사서 싸고 어렵게 판다. 그럴 수밖에 없다. 대부분의 사람들은 경쟁이 치열할 때 그 좁은 틈을 비집고 들어가 사거나 팔기 때문이다. 우리가 시장의 좌판만 생각해도 장사가 잘되는 집은 사장이 얼마나 쉽게 물건을 파는가. 물건이 들어오는 족족 팔려나간다. 고객들은 줄을 서서 기다려야 한다. 쉽게 팔고 어렵게 사는 상황이다. 반면 장사가 안 되는 집은 어떤가. 사장은 어렵게 물건 하나를 팔고 고객은 줄을 설 필요도 없이 가격마저 싸게 살 수 있다. 자신이 원하는 만큼 많이 살 수도 있다.


부동산 큰손들은 수요와 공급 법칙을 잘 알고 움직인다. 부동산 하나하나를 꼼꼼히 따지는 투자가 아니라 흐름에 투자한다. 본의 아니게 정부도 이들을 돕는 역할을 충실히 해낸다.

 


내가 호랑이가 될 수 없다면 호랑이 등에 타는 것도 한 방법이다. 부동산 큰손들도 필요에 따라 비밀리에 소액 투자자들을 모집한다. 이렇게 모은 돈으로 부동산을 통으로 매입하는 것이다. 당연히 편의점에서 낱개로 물건을 사는 것보다 대형 할인마트에서 묶음으로 파는 물건을 그것도 1+1처럼 땡처리로 더욱 싸게 사는 것이라고 생각하면 되겠다. 그것이 바로 통 매입이다. 통 매입한 부동산은 다른 부동산보다 가격 경쟁에서 월등히 앞선다. 그 경쟁력을 따라올 부동산이 없다. 추후 마진을 붙여 개인투자자에게 낱개로 팔아도 개인투자자는 시장가격보다 저렴하게 부동산을 매입하는 이점이 있다. 그래서 소위 잘 팔린다.’ 그러면 통 매입한 큰 손들은 도대체 얼마를 벌겠는가. 좁쌀이 한 번 구르는 것보다 호박이 한 번 크게 구르는 게 낫다. 통 매입은 이러한 이점을 활용한 투자다.


이익금 배분은 간단하다. 통 매입한 부동산을 모두 판 후 투자원금을 제외하고 나머지 금액을 비율에 따라 골고루 분배한다.




부동산투자 전문가 허준열




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허준열의 소확투(소중하고 확실한 부동산 투자)

적든 크든 종잣돈을 모아 좋은 입지에서 부동산 투자에 성공하고 싶은 욕구는 누구나 가지고 있다. 일생에 단 한번을 투자하더라도 실수하지 않기 위해 정확한 투자 노하우가 절실한 상황에서 조금이나마 독자에게 도움이 되길 희망한다.

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