전체메뉴 NEW

명의 빌려준 부동산 담보로 받은 대출, 어떻게 해결해야 할까

2021-10-05 | 작성자 조주영 | 조회수 321 | 추천수 7
대법원, 명의 신탁자가 부당 이득 청구 가능하다며 종전 판례 유지

대법원은 최근 전원합의체 판결을 통해 명의 수탁자가 제삼자에게 부동산을 매도하거나 근저당권을 설정해 얻은 이익에 관해 명의 신탁자가 명의 수탁자를 상대로 직접 부당 이득 반환을 청구할 수 있다고 밝혔다. 종전의 대법원 판례를 계속 유지한 것이다. 사안은 이렇다.

을은 매도인 갑으로부터 토지를 매수하면서 등기부상 소유자를 자신으로 하지 않고 아들인 병 명의로 소유권 이전 등기를 했다. 이후 병은 은행으로부터 5억원을 대출받으면서 담보로 이 토지에 6억원의 근저당권을 설정했다. 나중에 이를 알게 된 을은 “3자 간 등기명의신탁은 무효이므로 부동산 소유권을 갑에게 다시 이전하고 대출받은 5억원을 자신(을)에게 부당 이득금으로 반환하라”며 아들인 병을 상대로 소를 제기했다.

대법원 전원합의체는 종전 판례대로 3자 간 등기명의신탁에서 명의 수탁자가 다른 사람에게 부동산을 매도하거나 근저당권을 설정하는 등 처분 행위를 한 경우 그 과정에서 명의 수탁자가 얻은 이익에 대해서는 명의 신탁자가 명의 수탁자를 상대로 직접 부당 이득 반환을 청구할 수 있다고 판시했다.

“명의 수탁자는 부동산 소유자 아니야”

구체적으로는 “명의 수탁자는 부동산 매매 계약의 당사자나 부동산의 소유자가 아니므로 부동산을 처분해 받은 대금을 정당한 권리자에게 반환해야 한다”며 “명의 신탁자는 매매 대금을 지급했음에도 명의 수탁자가 부동산을 처분하는 바람에 이를 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입었지만 명의 신탁자가 매도인에게 매매 대금의 반환을 구하거나 이행 불능에 따른 손해 배상 청구를 하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다”고 했다.

이어 “이러한 사정을 고려하면 명의 수탁자가 부동산을 처분해 얻은 이익은 사회 통념상 명의 신탁자가 입은 손해로 인한 것이므로 명의 수탁자는 명의 신탁자에게 부당 이득으로서 이를 반환해야 한다”고 판시했다.

위 사안을 들여다보면 계약 당사자가 아닌 갑과 병 사이에 직접 소유권 이전 등기가 경료된 바람에 실제 계약에 따른 등기가 생략된 중간 생략 등기라는 점에서 그 등기는 무효다.

또 부동산 실명법에서 부부 사이 또는 종중과 종중원 사이처럼 예외적으로 명의 신탁 약정을 유효로 보는 경우에도 해당하지 않고 명의 신탁자가 거래에서 드러나지 않아 매도인이 명의 신탁 약정 사실을 모른 채 계약 상대방인 명의 수탁자에게 등기를 경료한 경우처럼 위 법률에서 명의 신탁에 의한 등기를 유효로 보는 경우에도 역시 해당하지 않는다.

그래서 갑에서 병으로의 이전 등기는 무효다. 따라서 갑과의 애초 계약에 따라 갑에 대한 소유권이전등기청구권을 여전히 보유한 을이 갑을 대신해 병에게 다시 소유권을 갑에게 이전하라고 청구해 인용된 사안이다.

문제는 소유권이 다시 갑에게로 이전된 후 정상적으로 원래 매수인인 을에게 이전된다고 할지라도 명의 신탁 약정 무효 및 그에 따른 등기 무효는 제삼자에게 대항하지 못하므로(부동산실명법 제4조 제3항) 은행의 근저당권은 여전히 존속한다는 것이다.

결국 매수인 을은 자신의 비용으로 매매 대금을 지급하고 소유권을 가져올 수 있지만 근저당권이 존속하기 때문에 실제로는 큰 손해를 보게 되는데 대법원은 이때 병이 대출금 상당액을 을에게 반환함으로써 을의 손해를 보전해야 한다고 판시한 것이다.

이번 전원합의체 판결은 명의 신탁 약정과 그 등기가 무효이고 근저당권자로서 제삼자인 은행이 보호되는 상황에서 손해를 본 명의 신탁자가 명의 수탁자를 상대로 직접 부당 이득 반환 청구를 할 수 있다는 점을 다시 명확히 했다는 데 의의가 있다.

조주영 법무법인 신의 변호사

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

법으로 읽는 부동산

부동산 거래를 하면서 발생하는 크고 작은 분쟁을 피하는 법, 사기 당하지 않는 법 등 부동산 안전거래 가이드, 높은 수익률을 미끼로 유혹하는 대박상품들의 진실, 제대로 알고 내는 세금 이야기 등 부동산과 뗄 수 없는 법 이야기

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기