신탁 있는 부동산, 함부로 사도 괜찮을까

2019-04-29 | 작성자 차완용 | 조회수 2,323 | 추천수 44
- 반드시 수탁자인 신탁회사와 거래 가능 여부와 거래 조건 협의해야



[한경비즈니스=차완용 기자] 금융위원회가 지난 3월 부동산 신탁업 예비 인가 업체 3곳을 발표했다. 부동산 신탁사는 1991년 처음 제도가 도입된 이후 현재까지 11곳이 인가를 받았다. 신규 사업자가 등장하는 것은 2009년 이후 10년 만이다.

여기에 더해 최근에는 신한금융그룹이 부동산 신탁회사를 인수하기도 했다. 이처럼 많은 기업들이 신탁업에 뛰어드는 이유는 신탁 시장이 그만큼 활성화되고 있기 때문이다.

실제로 상가나 건물 매매 시장에서는 신탁 부동산이 매물로 나온 것이 종종 눈에 띈다. 이런 신탁 부동산을 거래할 때는 어떤 점을 주의해야 할까.

먼저 신탁의 의미를 바로 알아야 한다. 신탁은 위탁자가 수익자나 특정한 목적을 위해 수탁자에게 재산을 이전한 후 그 목적대로 처리하게 하는 것이다. 부동산 신탁은 신탁의 대상 재산이 부동산인 신탁을 의미한다.

이러한 신탁을 이해할 때 주의할 점은 신탁이 되면 신탁재산은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 귀속되고 위탁자는 대내적으로도 더 이상 소유자가 아니라는 점이다. 신탁 부동산이 애초에 위탁자의 것이었고 신탁하는 것도 위탁자이기 때문에 신탁재산을 위탁자의 차명 재산으로 이해하는 사람이 많다.

이 정도까지는 아니더라도 수탁자는 위탁자의 관리인과 유사해 위탁자의 의사에 따라 신탁재산을 처분한다고 알고 있는 이가 많다. 하지만 이런 섣부른 생각으로 신탁 부동산에 대한 거래를 위탁자와 진행하다가는 큰 낭패를 볼 수 있다.

신탁은 수익자의 이익 혹은 신탁계약이 정한 특정한 목적을 위해 설정되는 것이기 때문에 신탁이 이뤄지는 순간 위탁자는 신탁재산에 대한 권한을 상실한다. 대부분의 신탁에서 주요한 결정권을 갖는 것은 수익자 혹은 우선 수익자이며 수탁자는 위탁자의 의사가 아니라 신탁계약이 정한 바에 따라 신탁재산을 처리한다.

위탁자가 신탁 부동산을 실제로 점유하며 사용하고 있다고 하더라도 이는 신탁계약에 따라 허용된 행위일 뿐 소유자로서의 권한 행사는 아닌 것이다. 따라서 신탁된 상태에서 부동산을 취득하고자 한다면 반드시 수탁자인 신탁회사와 거래의 가능 여부와 거래 조건을 협의해야 하며 계약 역시 신탁회사와 체결해야 한다.

◆ 신탁에서 결정권은 수익자에게

일반인이 접하기 쉬우면서 문제가 발생하기 쉬운 유형이 담보 신탁이므로 담보 신탁을 살펴본다. 부동산 담보 신탁은 담보의 목적으로 부동산을 신탁하는 유형이다.

부동산 담보 신탁에서 위탁자는 대출 기관으로부터 자금을 차입하면서 자신의 부동산을 수탁자에게 신탁하고 대출 기관을 우선 수익자로 지정한다. 이후 수탁자는 위탁자가 우선 수익자에 대한 채무를 변제할 때까지 신탁 부동산을 보유하고 있다가 위탁자가 채무를 모두 변제하면 신탁계약을 해지해 신탁 부동산을 위탁자에게 돌려준다.

그런데 만일 위탁자가 채무를 변제하지 못하면 수탁자는 우선 수익자를 위해 신탁 부동산을 처분하고 그 매각 대금으로 우선 수익자의 채권을 변제하게 되는데, 이러한 처분 과정에서 신탁된 부동산이 시장에 나올 때가 많다.

신탁회사는 통상 공매를 통해 신탁 부동산을 매각하지만 우선 수익자와 협의되면 수의계약으로 진행돼 일반적인 매물처럼 거래되는 예도 많다.

그런데 담보 신탁은 신탁 부동산을 통해 채권을 담보하기 위한 것이어서 신탁 기간 동안 위탁자에게 신탁 부동산의 사용을 허용하는 것이 대부분이다.

그러다 보니 신탁 부동산을 매물로 접한 사람은 위탁자를 소유자로 인식할 때가 많고 부동산 등기부등본을 통해 신탁 사실을 알게 되더라도 위탁자가 신탁 부동산에 대한 처분권을 갖고 있다고 오해해 위탁자와 거래를 진행하는 일이 발생하는 것이다.

하지만 앞서 설명한 것처럼 신탁이 되는 순간 신탁 부동산은 수탁자에게 있기 때문에 신탁 부동산을 매수하고자 한다면 수탁자인 신탁회사와 계약을 진행해야 한다.

담보 신탁은 우선 수익자의 채권이 변제되면 그 목적을 달성하기 때문에 위탁자가 신탁 기간 중이라도 채무를 변제하면 신탁계약을 해지할 수 있다.

따라서 위와 같은 방식으로 매매를 진행하더라도 신탁회사를 통해 신탁의 해지 가능성과 권리관계를 정확하게 확인하는 것이 중요하다.

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