미국 시민권자가 알아둬야 할 부동산 관리법

2019-01-29 | 작성자 전세경 | 조회수 1,259 | 추천수 32
- 상속 부동산 처리 미루다 세금 체납
- 제때 등기 힘들면 소유자 주소라도 변경해 둬야




[전세경 법무법인 센트로 변호사] 상속은 부모님의 사망 시 자동으로 일어난다. 부동산은 상속인 명의로 변경하면 된다. 미국 시민권자라고 해도 한국인 부모님이 사망하게 되면 상속받을 수 있다.

하지만 한국에 입국할 때만 기다리다가 몇 년이 훌쩍 지나버리면 그 재산에 대한 세금 체납 등의 문제가 발생하고 이를 때맞춰 해결하지 않으면 매각될 수도 있다. 이럴 때는 한국 내의 대리인을 찾아서라도 미리 상속 등기를 마쳐 놓아야 한다.

만일 제때 상속 등기를 할 수 없는 상황이라면 한국 내 부동산의 소유자 주소만이라도 변경해 놓아야 토지에 대한 권리 변동 관계에 대처할 수 있다.

◆ 자투리땅이라도 방치돼 있는지 확인하라

대리인을 통해 상속 등기 절차를 위임할 때 우선 한국 내에 있는 대리인에게 미국에서 위임장을 발급해 줘야 한다. 위임장에는 위임자와 수임자, 위임받아 처리하는 업무를 구체적으로 기재해야 한다.

포괄적으로 기재하면 그 위임장을 갖고 대리인이 다른 권한 외의 행위를 할 수도 있고 반대로 위임장을 받아 서류를 발급하는 기관에서 위임장이 불명확하다고 다시 받아 오라고 할 수도 있다.

가급적 등기를 하는 토지의 주소, 상속을 위해 발급받는 서류의 항목 등을 구체적으로 기재해야 한다. 또한 위임장을 반드시 대사관이나 영사관에 가서 ‘아포스티유(Apostille : 외국 공문서에 대한 인증 요구를 폐지하는 협약) 인증’을 받아야 한다.

아포스티유 인증 절차는 미국 내에서 자기가 만든 서류가 자신의 진정한 의사에 기해 작성된 것이라는 것을 외부에 표출하는 것이다. 이를 위해서는 거주사실증명서 등도 함께 첨부된다.

이러한 인증 절차를 거치고 난 후에는 서류의 분실 위험과 만일의 경우를 대비해 반드시 사본을 만들어 두고 원본을 한국 내 대리인에게 우편으로 보내면 된다.

상속 등기가 원활하게 이뤄지지 않을 수도 있다. 이때는 상속받은 부동산에 대해 권리자가 본인 혼자라면 간단하지만 형제자매가 있고 그중 일부가 사망했다면 그들의 자녀도 있을 것이다.

이때는 우선 본인의 상속 지분이 몇 %인지 전문가의 도움을 받아 확인해야 한다. 또한 등기를 하기 위해서는 본인을 포함한 상속 지분이 있는 다른 형제자매도 함께 등기 절차에 참여해야 한다.

오랫동안 연락이 두절된 형제 등이 있다면 재판을 통해 이러한 상황에 대한 판결을 받은 후 본인의 지분에 대해 상속 등기를 할 수 있다.

한국 내 부동산은 아무리 평수가 작아도 방치하기는 아깝다. 가끔 재개발·재건축 지역에서 소유자를 찾을 수 없는 땅들이 나오는데 보통 1960년께 가족들이 모두 이민을 가버린 곳이 많다.

귀찮더라도 한국 내 믿을 수 있는 변호사 등 전문가를 통해 방치돼 자기 재산을 확보해 놓는 것이 여러모로 좋은 이유다.

상속받은 토지를 분할해 팔고 남은 자투리땅은 어떻게 관리해야 할까. 1960년에서 1970년 사이에 서울 시내에 땅을 여기저기 사두거나 상속받은 사람들은 한 필지 땅의 면적이 큰 것이 많을 것이다.

이때는 비록 미국에 건너가 있어도 한 번씩 한국에 입국해 그 땅들을 처분해 돈을 마련하기도 한다. 이때 면적이 큰 땅은 건물 하나를 지을 정도로 분할해 도로를 땅의 중간에 다시 팔기도 한다.

이렇게 해야 팔기도 좋고 더 많은 수익을 거둘 수 있기 때문이다. 하지만 필지를 분할해 땅을 팔아도 도로를 내느라 남겨 둔 땅은 사겠다는 사람이 없고 이도저도 할 수 없어 일단 소유권을 갖고 있게 된다. 문제는 그 땅이 한국에 있는 한 세금이 부과된다는 것이다.

이러지도 저러지도 못하는 땅은 어떤 방법으로 활용해야 할까. 우선 가장 좋은 것은 장기간 보유하고 있다가 그 지역이 재개발·재건축돼 땅을 조합에 좋은 가격에 파는 것이다.

하지만 아무리 기다려도 개발 소식이 들려오지 않는다면 가급적 국가나 해당 관청에 팔고 보상받을 수 있는 방법을 전문가를 통해 모색해야 한다.

또한 실제 자기 소유 토지에 가보면 종종 다른 누군가가 건물을 짓고 살거나 주차장으로 사용하고 있을 수도 있는데 이때 개인에게 건물을 철거하라고 하거나 토지에 대한 사용료를 청구할 수도 있다. 이때 경계 등을 측량해야 할 수도 있어 비용이 들 수 있다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

법으로 읽는 부동산

부동산 거래를 하면서 발생하는 크고 작은 분쟁을 피하는 법, 사기 당하지 않는 법 등 부동산 안전거래 가이드, 높은 수익률을 미끼로 유혹하는 대박상품들의 진실, 제대로 알고 내는 세금 이야기 등 부동산과 뗄 수 없는 법 이야기

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기