연체했다고 단수했다가는 ‘큰코다친다’

2018-06-11 | 작성자 최광석 | 조회수 971 | 추천수 33
-단전·단수는 최대한 신중하게…형사처분·민사 손해배상까지 이어질 수도



[한경비즈니스=최광석 법무법인 득아 변호사] 차임이나 관리비 징수 등의 목적으로 단전·단수 조치가 취해지기도 한다. 그런데 이런 단전·단수 조치의 대부분이 임대차 계약서나 집합건물 내 관리 규약 등에 근거한 것이어서 위법이라는 생각 없이 쉽게 행해지는 경향이 있다. 

◆강제적인 단전·단수, 쟁점은 ‘정당행위’  

임대차 계약에서 정한 당사자 간 합의나 집합건물법에 따른 관리 규약에서 정한 절차에 따라 이뤄진 단전·단수 행위의 처벌이 실무상으로 형법 제20조 ‘정당행위’라는 위법성 조각 사유가 될 수 있는지의 차원에서 많은 논란이 돼 왔다. 

그런데 결국 정당행위는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는지 여부에 대한 판단으로 귀결된다는 점에서 선고된 관련 판결의 취지를 충분히 숙지할 필요가 있다. 

이해를 돕기 위해 임대차 계약에 근거한 단전·단수 조치에 대한 판단을 살펴보자. 대법원 2007년 9월 20일 선고 2006도9157호 판결이 대표적인 사례일 수 있다. 

이 사안은 차임을 연체하고 있는 임차인 2명에 대해 취해진 임대인의 단전·단수 조치에 대한 업무방해죄 공소 사실에 대해 정당행위 이론을 근거로 임차인 1명에게는 무죄, 다른 1명에게는 유죄 판단을 하고 있어 정당행위 판단의 기준을 엿볼 수 있다는 점에서 의의가 있다고 할 수 있다. 

대법원 피해자인 임차인 갑에 대한 단전·단수 조치는 단전·단수 조치 당시 약정 임대차 기간이 이미 만료됐고 임대차 보증금도 연체 차임 등으로 공제돼 모두 소멸한 상태에서 영업을 하고 있는 주점이 월 1000만원씩의 차임 지급을 연체하고 있어 약정 임대차 기간 만료 전부터 계약 해지의 의사 표시를 하고 약정 임대차 기간 만료 후 2회에 걸쳐 연체 차임의 지급을 독촉 통지하고 단전·단수 조치를 예고한 후 1회 단전·단수 조치했다. 

이는 궁박한 상황에서 임차인의 부당한 의무 불이행에 대해 불가피하게 취한 조치로, 여러 가지 사정에 비춰 볼 때 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정해진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 있다고 판단했다. 

다른 피해자인 임차인 을에 대해서는 단전·단수 조치 당시 약정 임대차 기간이 7~9개월 이상 남아 있고 임대차보증금이 7000만원 이상 남아 있는 상태에서 많은 비용을 들여 영업을 하고 있는 주점이 월 300만원씩의 차임 지급 등을 연체하고 있다는 이유로 계약 해지의 의사표시와 단전·단수 조치 경고만 한 후 2회에 걸쳐 조치를 행한 것은 비록 자신의 궁박한 상황에서 한 것이라고 할지라도 임차인의 권리를 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 형법 제20조에 정해진 정당행위에 해당한다고 볼 여지가 없다며 다른 결론을 내리고 있다. 

섣불리 이뤄진 단전·단수 조치는 형사처분과 상대방에 대한 민사상 손해배상 책임으로까지 이어져 신속한 해결에서 더 멀어질 수 있다는 것을 유념해야 한다.

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