복잡하지만 알아둬야 할 상가 점포의 차임 증감법

2018-07-09 | 작성자 최광석 | 조회수 791 | 추천수 10
-5% 인상 한도, ‘연간’ 기준 아니라 ‘갱신 때마다’ 적용



[최광석 법무법인 득아 변호사] 경제 전반에 걸친 불경기가 심화되면서 상가 점포의 차임 증감 문제로 임대인과 임차인 간의 갈등도 점차 고조되고 있다. 상가 점포의 차임 증감에 관한 관련 법령이 매우 복잡해 실무상 오해가 많아 이를 정리해 본다. 

현행 법령상 차임 증감은 정해진 임대차 기간 도중인지 아니면 정해진 기간이 종료되고 갱신 요구에 따른 것인지를 구분해 살펴야 한다. 

먼저 임대차 기간 도중의 차임 증감 문제인데, 민법 628조와 상가건물임대차보호법(상임법) 11조에서 각각 차임 증감 청구권을 정하고 있다. 

◆차임 증감, 기간따라 구분해야  

소정의 환산보증금 이하의 임대차 계약에 대해서만 상임법을 적용하되 예외적으로 동법 제2조 제3항에서 정한 규정들은 환산보증금 초과 임대차 계약에 대해서도 적용할 수 있도록 하는 상임법령하에서 차임 증감 청구권에 관한 동법 제11조는 예외 규정에서 제외돼 있다. 

따라서 소정의 환산보증금 이하의 임대차 계약에 대해서는 동법 제11조를, 그 금액을 초과하는 임대차 계약에 대해서는 민법의 규정을 적용하게 된다. 그 결과 환산보증금 이하 임대차 계약의 차임 증가는 일정한 인상 한도(5%), 일정한 시간적인 범위(계약 체결 내지 인상 후 1년 이후에만 가능)의 제약이 있게 된다.  

그다음은 정해진 기간 종료 후 계약의 갱신 요구에 따른 차임 증감의 문제다. 상임법 제10조 3항에서 ‘갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다’고 하고 동법 제10조의 2에서 ‘제2조제1항 단서에 따른 보증 금액을 초과하는 임대차의 계약 갱신의 경우에는 당사자는 상가 건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가 건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제 사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다’고 정하고 있다.   

적용 범위와 관련해 다음과 같은 점을 유의할 필요가 있다.
첫째, 갱신 과정에서의 현행 인상 한도 폭인 5%는 ‘연간’이 아니라 ‘종전 계약 기간 종료 후 갱신될 때마다’라는 점이다. 예를 들어 2년으로 계약 기간을 정했다면 계약 기간 만료 후 다시 갱신될 때 인상할 수 있는 차임·보증금의 범위가 10%(5%×2년)가 아니라 5%에 불과하다는 것이다. 

둘째, 미리 정해진 임대차 계약 기간 내의 차임 인상 합의에 대해서는 갱신 요구에 따른 동법 제10조, 제10조의 2가 적용되지 않는다는 것이다. 

예를 들어 임대차 계약 기간을 6년으로 정하면서 계약 체결 이후 2년이 지나면 연 10%의 차임을 인상하고 계약 체결 후 4년이 지나면 다시 연 10%의 차임을 인상하기로 계약 체결 과정에서 미리 합의했다면 이는 계약 체결 당시 미리 이뤄진 것이므로 계약 기간 종료 후 갱신 요구 과정에서의 인상이 아니기 때문이다. 

셋째, 제한 범위를 초과해 지급된 액수는 향후 부당이득으로 반환될 수도 있다.

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