스스로 내 집 짓기, ‘정공법’ 택해야

2018-06-25 | 작성자 이승태 | 조회수 943 | 추천수 25
-무면허 업자에 맡기는 ‘위장 직영’은 득보다 실



[한경비즈니스=이승태 법무법인 도시와사람 변호사] 오랫동안 아파트에 거주하던 A는 단독주택을 짓고 싶다는 오랜 소망을 실행에 옮기기로 결심했다. 건축에 대해 문외한인 A는 인터넷을 통해 집 짓는 방법을 검색하다 보니 건축주가 직접 시공하는 방식과 도급을 주는 방식이 있다는 사실을 알게 됐다. 

본디 건축물 시공은 법에 따라 등록한, 다시 말해 건설업 면허를 취득한 건설업자가 해야 한다. 건설업 면허를 취득하려면 건설산업기본법에서 정하는 기술·자본·장비를 갖춰야 한다. 이는 시공 능력이 검증된 건설업자로 하여금 건축물을 짓도록 해 건축물의 품질과 안전성을 확보하고 공사 현장에서의 안전을 도모하기 위해서다.   

◆위장 직영 막기 위해 축소된 건축주 시공  

그런데 법이 정하고 있는 일정 규모 이하의 건축물, 즉 소규모 건축물은 예외가 인정된다. 즉 건축주는 건설업 면허가 없더라도 자기 집을 직접 지을 수 있는 것이다. 시공 능력이 있는 건축주는 자기 집을 스스로 지을 수 있게 하자는 것이다.

하지만 건축·시공은 아무나 할 수 있는 것이 아니다. 한국의 소규모 건축물 공사의 고질적인 문제는 바로 여기에서 비롯된다. 시공 능력이 없는 건축주가 실제로는 무면허 업자에게 도급을 주면서 건축주 직접 시공인 것처럼 위장한다. 이를 보통 위장 직영이라고 부른다. 

이렇게 하면 부가가치세·소득세 탈루가 가능하게 된다. 무면허 업자는 면허가 있는 건설업자보다 공사비가 저렴하다. 무면허 업자도 면허 없이 사실상 도급을 받아 공사를 할 수 있다. 건축주와 무면허 업자의 이해관계가 맞아떨어지는 것이다. 이에 따라 소규모 건축물 공사에 위장 직영에 따른 불법 도급이 만연하게 됐다.

이러한 위장 직영 방식이 정말 건축주에게 이득일까. 당장은 비용을 아낀 것처럼 보인다. 하지만 무면허 업자가 짓는 건축물에 문제가 없을 리 없다. 당초 예상했던 설계 도면과 다르게 시공되거나 품질이 떨어지거나 적법하지 않은 자재를 사용하기도 한다. 

게다가 건축 공사 도중 추가 공사비를 요구하는 바람에 공사가 중단되기도 하고 건축주로부터 기성금을 받고도 하도급업자에게 공사 대금을 지급하지 않아 하도급업자들이 유치권을 행사하면서 공사 현장을 점거하는 일도 종종 발생한다. 

무면허 업자는 자금력이 부족한 이가 많기 때문에 이러한 문제로 발생하는 손해배상 책임을 묻기도 어려울 뿐만 아니라 공사 자체가 중단돼 완공조차 어려워질 수도 있다.  

위와 같은 문제들 때문에 건축주 직접 시공을 제한하자는 목소리가 높았다. 이런 의견이 반영돼 올해 6월 27일부터 시행되는 건설산업기본법 개정법은 건축주의 직접 시공이 가능한 소규모 건축물의 범위를 대폭 줄였다. 개정법은 건축주가 직접 시공할 수 있는 건설 공사 범위를 주거용·비주거용 건축물을 막론하고 총면적 200㎡ 이하로 축소했다. 

이제 A의 의문을 해결해 보자. A가 총면적 200㎡가 넘는 집을 지으려면 건설업 면허가 있는 건설업자에게 도급을 줘야 한다. 총면적 200㎡ 이하인 집을 짓는다면 종전처럼 건축주가 직접 시공할 수도 있다. 

하지만 A는 시공 능력이 없기 때문에 시공업자에게 도급을 줘 시공해야 한다. 그러면 A는 건설업 면허가 있는 자에게 도급을 줘야 한다. A가 멀리 내다보고 위장 직영을 선택하지 않기를 기대해 본다.

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