학습효과 vs 학습효과

2017-11-10 | 작성자 구만수 | 조회수 1,752 | 추천수 74

버티면 된다. 아무리 짓밟아도 잡초처럼 견디면 좋은날이 반드시 온다. 지난 노무현정부에서의 핍박(?)에서 살아남았던 역전의 용사들이 주변의 투자자들에게 전해 주는 무용담이다. 한편으로는 맞는 말이기도 하다. 역사적으로 볼 때 장기적으로 결국 부동산가격은 상승했다.


하지만 한 가지 중요한 사실이 있다. 언론에서는 노무현정부가 역대 정부 중 부동산시장 가격이 가장 많이 올랐다고 주장한다. 언론뿐만 아니라 관련 논문이나 연구기관의 보고서에도 항상 나오는 이야기이다. 특히 임기 5년간 서울시 아파트가격이 56%나 상승했다고 주장하는 것은 단골 메뉴다. 아울러 규제가 있어도 부동산 가격은 상승한다고 하며 그 근거로 노무현정부 재임기간의 부동산 가격 상승률을 제시한다. 실제 데이터 상으로도 2003년 3월부터 2008년 2월까지 재임기간 전국의 부동산 가격 상승률을 보면 분명히 맞다.


그러나 노무현정부의 2003년 10월 29일 발표된 주택시장안정종합대책이 시행되면서 부터인 2003년 11월부터 2005년 7월까지의 상승률을 보면 오히려 마이너스를 기록하고 있다. 정리하면 노무현정부 전체 재임기간에는 다른 정권에 비해서 부동산 가격 상승률이 높지만 강력한 규제정책을 실행한 초기 일정기간은 상당 폭의 조정을 보였다는 사실이다. 


아래 그림1은 주택매매가격 종합지수인데 노무현정부 출범시기인 2003년 3월 종합지수가 67에서 재임기간 마지막인 2008년 2월 82.5로 23% 상승했지만 부동산 규제정책이 한창 영향을 주고 있었던 2003년 11월부터 2005년 7월까지의 종합지수를 월별로 나열해 보면 70.6, 70, 69.7, 69.8, 70. 70.1, 70.1, 69.9, 69.7, 69.4, 69.3, 69.1, 68.8, 68.5, 68.4, 68.6, 68.8, 69.2, 69.6, 70.2, 70.8 등으로 2003년 11월 지수인 70.6 기점으로 21개월 후인 2005년 7월 70.8로 회복하기까지 상당기간 조정국면을 맞이하였다. 언론에서는 노무현정부 재임기간 60개월 동안 계속적으로 부동산시장 가격이 상승한 것처럼 보도를 하고 있지만 중간 진행과정은 전혀 고려하지 않고 단순히 취임시점과 퇴임시점 두 시점의 상승률만 계산한 결과이다. 실제 재임기간 동안의 주택매매 종합지수를 월별로 들여다 보면 60개월 중 21개월이라는 상당기간은 부동산시장이 조정 받았다는 사실을 알 수 있다.



               그림 1. 월간 주택매매가격 종합지수


이러한 사실은 주택매매종합지수를 그래프로 나타내 보면 확연하게 드러난다. 그림2는 1986~2017년 각 년도 1월 주택매매가격 종합지수 그래프이다. 표시된 부분과 같이 2003~2005년 중 약 21개월 간 급격한 조정을 보였음을 알 수 있다. 즉, 노무현前대통령 재임기간 전체기간을 보았을 때는 상승률이 높지만 무차별적으로 규제정책을 시행한 후 일정기간 동안은 큰 조정을 보였다는 것이다. 이전의 상승국면에서 계속적인 상승을 예상하고 자신의 재정능력 이상으로 과도한 투자를 해놓은 사람이라면 이러한 조정국면을 맞이할 경우 견디기 힘든 고난의 시기가 다가오게 되며 투자손실로 이어질 가능성이 매우 높다. 정부 정책을 무시한 투자행동은 댓가를 톡톡히 치르게 된다.


이러한 사실에서 우리가 이제까지 오해하고 있었던 한 가지 오류를 바로 잡아야 한다. 언론과 각종 보고서에서 역대정권 중 노무현정부가 부동산 규제정책의 남발에도 불구하고 부동산시장 가격을 대폭 상승시켰다고 주장하면서 규제를 아무리 해도 부동산시장의 활황세를 꺽을 수 없는 것처럼 이야기한다. 특히 규제정책에 대해서 비판적인 시각을 가지는 진영의 사람들이 이러한 주장을 많이 한다. 물론 장기적 측면에서 바라보면 분명 틀린 주장은 아니다. 또한 부동산시장 가격이 부동산정책 한 가지 만의 영향으로 상승과 조정이 일어나는 건 아니며 수요와 공급, 대내외적 시장상황 등 복합적으로 시장이 작동하기 때문이다. 하지만 정부가 부동산규제 정책을 강력하게 시행한다면 일정기간 부동산시장은 냉각될 수밖에 없다. 따라서 우리가 공부해야할 시사점은 결국에는 상승하겠지만 규제를 연속적으로 시행해서 부동산시장이 일정기간 침제되는 구간에서 우리는 어떻게 투자자의 입장에서 현명하게 정부정책에 대응할 것인가? 하는 문제이다.


학습효과의 영향으로 다주택자가 버티기를 한다면 문재인정부 또한 노무현정부의 수 많은 규제 속에서도 부동산 가격이 상승했었다는 사실에 대해서 누구보다 잘 알고 있다. 그들 또한 학습효과가 있다. 앞으로의 부동산시장은 학습효과 VS 학습효과의 싸움터(?)가 될 것이다. 그들은 바보가 아니다. 그래서 걱정이다.  


              그림 2. 1986년~2017년 각 년도 1월 주택매매가격 종합지수 그래프


 

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