김부성의 부동산 가치투자

급변하는 대한민국 부동산시장과 투자환경에서도 흔들리지 않는 부동산 가치투자와 실전투자에 대한 주제로 글을 연재하고자 합니다. 현재 대한민국 부동산시장은 잦은 정책변화와 투자변수들로 인해 한치앞을 내다보기도 녹록치 않은 상황이 되었습니다. 이러한 때에 가치투자를 통해 부동산투자에 성공할수있는 작은 나침반이 되었으면 하는 바램입니다.

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부동산투자, ‘계란형 투자법’이 유리!

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부동산투자, ‘계란형 투자법’이 유리!


부동산 투자유형은 크게 3가지로 나뉜다. 첫 번째는 타조알 투자유형, 두 번째는 계란 투자유형, 세 번째는 메추리알 투자유형이 그것이다.



- 타조알 투자법은 리스크가 크다!

우선 타조알 투자유형은 모든 자산을 덩치가 큰 부동산 한 개에 올인하는 유형이다.

“박사님, 2년전에 퇴직금 탈탈 털고 강북의 아파트 정리해서 대출 풀로 받아서 강북의 한 대학가 근처 고시텔을 복비도 달라는대로 4천만원이나 주고 20억넘게 매수했는데 관리 운영이 너무나 힘들어서 운영을 포기하고 팔려고 하는데 팔리지도 않고 심신은 지치고 구입한 부동산에 문의하니 복비를 5천정도 주면 17억에 매수자가 있다고 하네요. 그래도 팔아야겠지요? 대출 빼고나면 별로 남는것도 없습니다. 고시텔이 뭔지 이렇게 힘든건지 정말 몰랐네요. 어떡할까요?”  

60초반의 머리가 하얗게 세신 초로(初老)의 신사 한분이 몇 달전 필자를 찾아와 상담한 내용이다.

타조알 투자유형에 대한 이해를 쉽게 하기 위해 필자의 실제 상담사레를 들어 설명하였는데 타조알투자법은 거의 모든재산을 한 종목에 소위 올인 즉 몰빵하는 것이다. 이게 잘되어 대박이 나면 참 좋은데 생각만큼 투자자 마음대로 따라주지 않는다.

자칫 변수가 생겨 시장이 안좋아지는경우에는 상당한 타격을 받을 수 있다. 덩치큰 거액의 토지에 몰빵하거나 거액의 상가나 거액의 부동산 종목에 한꺼번에 몰빵하는 투자유형으로 리스크 관리측면에서는 별로 권장할 방법은 못된다.

타조알은 냉장고에 잘 들어가지 않고 나중에 필요할 때 쉽게 요리해서 먹기가 용이하지 않고 되팔기도 쉽지않다. 관리, 운용, 유지등이 수월치 않아 고민이 필요한 투자유형이다. 따라서 분산이나 리스크관리측면에서는 바람직한 투자유형은 아니다.


-계란 투자법이 가장 유리한 투자법이다!

계란형 투자법은 가용자금을 타조알 투자법처럼 한꺼번에 특정지역이나 특정물건 혹은 덩어리가 너무 큰 종목에 몰빵하는 것이 아니라 지역별, 종목별, 금액대별로 3~5개로 분산하여 투자하는 방법이다.

이런 계란형 투자법은 상당한 안정성이 있고 리스크도 상당히 줄어든다. 계란은 냉장고에도 잘들어가고 요리하기도 매우 수월하다. 계란형 투자를 하시는분들을 투자금대비 가성비도 상당히 높고 환금성도 좋다. 따라서 계란형 투자방식이 투자에서는 유리한 것이다.   


-메추리알 투자법은 골치아픈 투자법이다!

그렇다면 세 번째 투자유형인 메추리알 투자법은 어떤가? 메추리알 투자는 금액대가 너무 자잘한 부동산을 수십~심지어 백여개, 많게는 그보다 더 많은 부동산을 보유하는 방식이다.

몇 년전 한창 유행했던 임대아파트 분양전환되는 오래되고 낡은 수도권 최외곽 지역이나 지방권 외곽의 수천만원짜리 낡은 소형아파트를 개수 채우기를 목표로 하듯 묻지마식으로 전세나 대출을 안고 투자하는 것이 바로 메추리알 투자유형이라고 보면 된다.

메추리알 투자유형은 일단 덩치가 상당히 작은 저가 물량이라 리스크는 작은데 관리, 운용, 유지, 보수등은 생각보다 상당히 골치아픈 경우가 많다.

또한 개수만 많고 오름폭은 몇백만원단위 수준이거나 제자리 가격인 경우도 있어서 각종 세금과 전국각지의 임차인들의 요구사항에 몸이 분주하고 골이 아픈경우가 상당히 많다. 역전세난이 발생하는 경우 파산하는경우도 많다. 최근 대구경북이나 지방권에서 역전세난이 발생하면서 수년전 갭투자형식으로 묻지마식으로 낡은 저가의 아파트등을 사모은 투자자들의 곡소리가 크게 들리는편이다.

심지어 투자세력이 임대아파트를 법인형태로 통으로 매입한뒤 회원들이나 투자자들에게 가격을 훨씬 높게 올려받거나 되파는 형태로 투자자들을 모집하면서 무조건 많이 사라, 개수를 늘려라는식으로 권유하면서 법인이나 투자세력은 많은 개수를 팔아서 차익이 상당하지만 2차 3차 4차적으로 뒤늦게 들어오는 개미투자자들은 실익없이 몸과 마음만 분주하고 나중에 되팔 때 되팔기도 어려운경우도 많고 아파트가격이 수천만원대이기 때문에 월세형태로 보증금 100만원에 월 15만원~20만원으로 임차인의 수준에서 월세를 밀리는 임차인들이 상당히 많은 물건으로 애물단지가 되는경우도 많다. 재계약할때마다 수리비용이 2년치 월세만큼 나오는경우도 있는 사례들도 많다.

물론 일부투자자들은 성공하기도 했지만 상당수의 메추리알식 투자자들은 머리만 아프고 임차인들 상대하기 너무 힘들고 전국 각지에 산재해 있는 물량들을 관리하다보니 머리가 하얗게 센다는 자조섞인 농담을 하는분들도 주변에 많이 있었다. 

투자유형 3가지중에서는 계란형 투자법이 상대적으로 타조알 유형의 투자법과 메추리알유형의 투자법에 비해 안전하고 유리하다.


*<한국경제신문 한경BP 신간 보도자료>*

<위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산>-김부성 저-

2017년~2018년 부동산 대란설은 허구..위기의 시대에도 살아남을 부동산 성공법칙 대공개

 현재 대한민국 부동산 시장은 대혼란기다. 8.25 대책과 이후 보완책으로 나온 11.3 대책으로 한 치 앞도 내다보기 힘들 정도의 대혼란을 겪고 있다. 잦은 정책 변화와 대내외적인 변수는 왜곡된 정보를 양산하고, 집값 폭락론자들의 근거 없는 대폭락론 주장에 힘을 실어주고 있다. 이에 저자는 집값 폭락은 결코 없으며, 이런 새빨간 거짓말에 더 이상 속아 넘어가지 말라고 당부한다. 이론과 실전에 능통한 최고의 부동산 전문가로 평가받고 있는 저자는 독자들이 그동안 얼마나 잘못된 정보와 마케팅에 속아왔는지 낱낱이 파헤친다. 더불어 대한민국 부동산 현주소의 정확한 진단과 미래 시장 예측으로 어떤 부동산을 사고, 어떤 부동산을 팔아야 하는지 구체적이고 확실한 답을 제시한다.  -한경BP-


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